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La certificación energética de las vivienda en Mallorca

Dentro de poco los propietarios de las viviendas que se ofrecen en el mercado balear de alquiler y venta tendrán que asignar al inmueble su etiqueta energética, buscando para ello un técnico certificador

 

 

La certificación energética de las vivienda en Mallorca

Dentro de poco los propietarios de las viviendas que se ofrecen en el mercado balear de alquiler y venta tendrán que asignar al inmueble su etiqueta energética, buscando para ello un técnico certificador. Y con esta búsqueda nos surge la pregunta, ¿constituye sólo un papeleo más?

Para resolver nuestras dudas, acudimos al responsable de comunicación de la plataforma nacional especializada en la certificación energética, CertiFACIL, Juan Ramos, quien asegura que: “Es un grave error pensar que el del certificado energético es un trámite más”- y explica- “En los países en los que ya está en vigor esta normativa, se ha producido la llamada depreciación energética”. Según Ramos, “las viviendas que tienen deficientes aislamientos y equipos climatizadores antiguos (habitualmente las más modestas) se deprecian en el mercado inmobiliario en favor de las mejor equipadas.”

Cómo se realiza el cálculo
Hasta el momento sólo existen dos programas homologados para poder realizar el cálculo de la etiqueta. Ambos trabajan con los datos de partida que les suministra el técnico y que expresan el rendimiento de los equipos térmicos y la calidad de aislamiento térmico de los suelos, techos de la vivienda

A falta de un análisis del técnico, el propio programa puede ofrecer automáticamente estas cifras de partida, llamadas datos por defecto. El problema es que estos valores están siempre del lado de la seguridad del cálculo, lo que quiere decir que son bastante más bajos que los reales, que sólo se obtienen con un análisis detallado y profesional.

“Si no la calidad del servicio se ve seriamente comprometida, y con ella los intereses del cliente. Nuestra plataforma ha realizado una investigación estadística sobre una muestra de 500 certificaciones repartidas en varias zonas climáticas, y el resultado no deja lugar a dudas. Si se utilizan solo los valores por defecto, la etiqueta se perjudica en dos grados. Lo acaba pagando el cliente en la valoración de su vivienda”

“Por ejemplo, estos valores por defecto atribuyen a la bomba de calor genérica un rendimiento del 150%. Pues bien, los valores reales de los modelos más modernos superan el 320%. Sólo con este valor por defecto la etiqueta empeora un grado. El resultado no tiene nada que ver con la realidad”, señala Juan Ramos

La importancia del técnico
En la práctica, la nueva certificación energética en Mallorca, también corre el riego de convertirse en una auténtica tasación energética.

“Es necesario advertir a los propietarios de la necesidad de contratar a un técnico certificador con los conocimientos específicos necesarios para optimizar el cálculo defendiendo siempre el interés del cliente”- y añade-“Si ahora, por ejemplo realizáramos una inspección a la vivienda con un técnico certificador no cualificado es muy probable que a la vivienda le sea asignada una etiqueta energética injustamente baja, peor que la que obtendría con un estudio más profesional.“

La posibilidad que ofrecen ambos programas de usar datos por defecto no significa que el técnico esté autorizado a usar estos datos por sistema, ya que sólo deberían usarse en los casos en que no sea posible medir, deducir o estimar los valores del elemento. El programa de cálculo denomina las cifras así obtenidas 'datos estimados' y 'datos conocidos'. Para ser capaz de determinarlos el técnico necesita formación específica y dedicarles el tiempo necesario, siempre diez o más horas para todo el trabajo”

El técnico está obligado a justificar sus cálculos, adjuntando al certificado un detalle de todas las pruebas y comprobaciones que haya realizado, estando sujeto su trabajo a la inspección del organismo autonómico que corresponda.

Sobre este aspecto Juan Ramos nos dice: “El propietario mallorquín debe perder saber que es responsable de la existencia y exactitud de la etiqueta energética, y el titular de las posibles sanciones. Lo único seguro es confiar estos trabajos a técnicos con la necesaria formación específica y que dediquen el tiempo que necesita. Así sus intereses estarán a salvo”.

El proceso de certificación energética de un inmueble es una labor compleja que, en esencia, exige:

-Una o más visitas de inspección al inmueble a certificar.

-La utilización de aparataje específico para el cálculo exacto.

-El levantamiento del plano del inmueble.

-Se recopilarán los datos administrativos y catastrales del inmueble, de los materiales componentes, de sus fachadas y cerramientos.

-Se recopilarán los datos del consumo eléctrico y de gas del inmueble durante el último año.

-El cálculo de la eficiencia energética del inmueble antes analizado, será realizado por personal técnico titulado, con formación específica.

-La elaboración de un exhaustivo informe en el que se cuantifica y justifica la asignación a la vivienda, local u oficina de una determinada etiqueta energética (A-B-C-D-E-F-G)

-La proposición de alternativas para la mejora de la etiqueta energética del inmueble en uno o dos grados.

-La entrega al cliente de tres copias del certificado energético que recoge todos los datos anteriores y que es válido para los siguientes diez años.

Si no se sigue este concienzudo proceso y/o el técnico certificador no cuenta con la formación adecuada, el cálculo asignará a la envolvente del edificio unos valores estimados mucho más desfavorables que los reales. Y el resultado será que el resultado de la calificación, aunque sea legalmente admisible, penalizará a su inmueble con una etiqueta energética que podría haber sido mejor realizando cálculos más afinados.

Como resultado, su vivienda adquirirá en el mercado un valor inferior al que merece. Por eso es extremadamente importante que la formación del técnico seleccionado sea verificada. En el caso de nuestra red de certificadores energéticos, todos los técnicos adscritos a la plataforma han sido validados por nuestro control de calidad, confirmando que son arquitectos y técnicos titulados en certificación energética.

Se trata de un documento que describirá lo eficaz que es un inmueble en cuanto al consumo de energía.

¿Quiénes están obligados a realizar el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA?

El propietario o promotor de un Edificio o unidad del mismo será el responsable de encargar la realización del Certificado de Eficiencia Energética.

¿Qué inmuebles están obligados?

Actualmente:

Edificios de nueva construcción; Modificaciones, reformas o rehabilitaciones de edificios existentes, con una superficie útil superior a 1.000 m2 donde se renueve más del 25 por cien del total de sus cerramientos;
Edificios o unidades de edificios (pisos y locales) existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Edificios o unidades de edificios en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

Edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2.

El ministerio de industria ultima una normativa que obligará a que todas las viviendas que se vendan o alquilen (Incluidas las usadas) en España cuenten con un “certificado de eficiencia energética”. 

¿Qué inmuebles NO están obligados?

a) aquellas edificaciones que por sus características de utilización deban permanecer abiertas.
b) edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado de esta forma, o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico, cuando el cumplimiento de tales exigencias pudiese alterar de manera inaceptable su carácter o aspecto;
c) edificios o unidades de edificios utilizados como lugares de culto y para actividades religiosas;
d) construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años;
e) edificios industriales y agrícolas, en la parte destinada a talleres, procesos industriales y agrícolas no residenciales;
f) edificios o unidades de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2;
g) edificios de sencillez técnica y de escasa entidad constructiva que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente,  y que se desarrollen en una sola planta y no afecten a la seguridad de las personas;
h) edificios que se compren para su demolición;
i) edificios o unidades de edificios de viviendas utilizados o destinados a ser utilizados bien durante menos de cuatro meses al año o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 % de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.

¿Quién puede realizar el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA?

El certificado de eficiencia energética de un edificio existente será suscrito por técnicos certificadores que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética, elegidos libremente por la propiedad del edificio.

¿Debe registrarse el CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGETICA?

Si, debe ser registrado por el propietario del edificio ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma, que podrá llevar un registro de estas certificaciones en su ámbito territorial: “Se prevé que las administraciones públicas tengan en cuenta la eficiencia energética para regular una mayor o menor carga impositiva en función de la calificación energética del inmueble.”

¿Qué pasa si estando obligado no se realiza dicho Certificado?

Si estando obligado a la certificación energética por motivo de la compraventa u alquiler de una vivienda, local comercial u oficina, esta no se realizara, el vendedor o arrendador puede sufrir los siguientes problemas:
Ser sancionado por el órgano competente de su comunidad autónoma.
Que el contrato de compraventa o arrendamiento sea declarado nulo por no haber informado correctamente al comprador o arrendatario.
Que el vendedor/arrendador tenga que indemnizar al comprador o inquilino por los perjuicios ocasionados por la falta de información facilitada.