Los expertos de los portales inmobiliarios creen que ya se puede hablar de recuperación en el sector inmobiliario a la vista de los últimos datos de compraventas de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), que arrojan un incremento de las transacciones del 17% en junio.

El jede de Estudios de idealista, Fernando Encinar, explica que "el aumento interanual del número de operaciones, el más marcado de los últimos 12 meses, muestra que la recuperación del mercado inmobiliario es una realidad".

Así, aunque avisa de es posible que se vean "pequeñas alteraciones a la baja", prevé que el cambio de tendencia se mantenga en los próximos meses.

Por su parte, el director del Gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, indica que "el cambio iniciado en el último trimestre de 2014 se está afianzando".

Gandarias argumenta que la concesión de hipotecas está fluyendo mejor, mientras se produce un desapalancamiento de las familias y crece la confianza en la economía. De seguir así, añade, "2015 marcará un antes y un después en el sector inmobiliario".

Aunque en tasa mensual (abril sobre marzo), las hipotecas sobre viviendas bajaron un 4,8%

El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 18.857 el pasado mes de abril, cifra superior en un 21,4% a la del mismo mes de 2014, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Con el avance interanual de marzo, las viviendas hipotecadas encadenan once meses consecutivos con ascensos de dos dígitos.

En tasa mensual (abril sobre marzo), las hipotecas sobre viviendas bajaron un 4,8%, frente al descenso del 6,1% experimentado un año antes, mientras que el capital prestado descendió un 6%, en contraste con la caída mensual del 7,6% de abril de 2014.

El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en el cuarto mes del año los 100.683 euros, un 0,6% más que en igual mes de 2014, mientras que el capital prestado aumentó un 22,2% en tasa interanual, hasta superar los 1.898 millones de euros.

Andrés Velázquez
andres@hispanidad.com

Diccionario de compraventa: 25 conceptos que deberías saber

10/06/2015

Tras el diccionario del alquiler, llega el de compraventa. ¿En qué consiste la Escritura Notarial? ¿Qué es la plusvalía municipal? ¿Cuáles se consideran cláusulas abusivas? Con la crisis y el nuevo panorama del mercado, son muchos los términos que han aparecido en relación con la compra y venta de vivienda. Despeja tus dudas con nuestro diccionario de compraventa.

Avalista hipotecario: aquellos que deciden avalar personalmente el préstamos hipotecario de otro. En este caso, el avalista responde de una deuda que no le da ningún beneficio con todo el patrimonio presente y futuro del total de una deuda contraída por otros, sin tener derecho patrimonial alguno sobre el inmueble adquirido. El aval no se extingue por la muerte del avalista y, si este fallece antes de que la hipoteca se haya pagado del todo, los herederos avalaran sin quererlo.

Catastro: el catastro inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

Cláusulas abusivas: algunas de las cláusulas abusivas más frecuentes, según la AFES, son los intereses por demora del pago de la hipoteca (un 12% superiores que el interés legal del dinero y, a veces, hasta el 30%); cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no hiciese constar su consentimiento expreso o que, aunque las haya consentido, que haya un límite de la variación máxima al alza (en beneficio del banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado); cláusulas de vencimiento anticipado. Desde el 9 de mayo de 2013, solo se puede declarar nula una cláusula si ha habido falta de transparencia.

Cláusula suelo: las cláusulas suelo son condiciones muy habituales que la entidad financiera añade en algunos préstamos hipotecarios para que, bajen lo que bajen los tipos de interés, el deudor tenga un tope mínimo que pagar. Hoy en día, los tribunales han declarado nulas o abusivas la mayoría de las cláusulas suelo.

Cláusula techo: aunque no siempre, además de las cláusulas suelo, el préstamos hipotecario puede incluir una cláusula techo. Esta, al contrario que la anterior, establece un tope máximo. Una especie de contraprestación que da el banco a cambio de que el deudor acepte la cláusula suelo.

Contrato de arras: es el compromiso de compraventa de la vivienda en un plazo determinado. Se formalizada con el pago de una cantidad establecida que se descontará del precio total. No se trata del contrato definitivo y ambas partes pueden echarse atrás en el contrato: si lo hace el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la señal; si es el comprador, perderá el importe aportado. Es necesario que se indique que la entrega del dinero corresponde a las arras penitenciales y no de una paga y señal, ya que las implicaciones no son las mismas.

Contrato de compraventa de vivienda: documento por el cual el vendedor se obliga a entregar la vivienda que vende, y el comprador a pagar el precio acordado por ella. En él se describe claramente la vivienda, las condiciones de la compraventa y los derechos y obligaciones de ambas partes. Antes de firmar, se deben analizar bien todas las cláusulas del contrato para evitar problemas. Aunque el contrato privado es vinculante y válido entre las partes, es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

Dación en pago: La dación en pago supone la entrega de un bien para saldar una deuda. En los últimos tiempos se ha dado a conocer por ser la alternativa que muchos exigen a los bancos para afrontar el impago de la hipoteca y el dudoso cobro de la deuda restante. Se trata de un recurso por el cual, siguiendo la Ley Hipotecaria, el banco vende el inmueble mediante subasta pública al mejor postor, con el objetivo de cobrarse la deuda y darla por extinguida. Así, se libera al hipotecado de la responsabilidad ilimitada que había asumido con la firma.

Deudor hipotecario: persona que somete algún bien inmueble o derecho real a hipoteca, como garantía del pago de una deuda, conservando el derecho de propiedad. Cuando, además no puede hacer frente a los intereses de la deuda, se procede a la subasta pública del bien. Si con la subasta no se obtiene la cantidad necesaria para cubrir toda la deuda, el acreedor podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente.

Diferencial hipotecario: el tipo de interés de un préstamo hipotecario puede ser fijo o variable, si bien lo habitual, es que sea variable. El diferencial es uno de los dos componentes que forman estos préstamos a interés variable, siendo esta la parte fija que se suma al índice de referencia (habitualmente, el Euríbor).

Ejecución hipotecaria: Según la AFES, entre la tercera y la sexta cuota impagada (aunque, según casi todas las escrituras, se podría hacer desde la primera), la entidad acreedora cancela el préstamo hipotecario y envía un burofax a todos los implicados comunicando que se inicia la reclamación judicial si en un breve periodo de tiempo (unas 48 horas) no hacen efectivo el pago del importe total del crédito a un interés que puede llegar hasta el 25%. Las costas judiciales van a cargo del deudor. Si el deudor no puede pagar lo estipulado en la ejecución ni a los avalistas del préstamo, si existen, se procede a la subasta del inmueble.

Escritura notarial: la escritura pública es el acto formal de la compraventa cuando se realiza mediante contrato firmado ante Notario. En esta escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones, si es que las hay. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Una vez liquidados gastos y la escritura de compraventa se haya inscrito, el original será para el comprador.

Euríbor: es tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa o, lo que es lo mismo, el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero. Es el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas en nuestro país (88,5% de los nuevos contratos). Junto al diferencial, es el otro componente que fija la cantidad a pagar de los tipos de interés variable.

Fondo Social de Vivienda: creado en enero de 2013, por los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, las patronales bancarias y otros organismos, para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se debe pagar siempre que se suscribe un documento notarial como la hipoteca. El gravamen aplicable viene impuesto por la comunidad autónoma, aunque suele ser del 1%. Como el ITP, el pago corre a cargo del comprador y se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): impuesto que grava las ventas de inmuebles de segunda mano y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es un impuesto alternativo al IVA, que solo se paga si la vivienda es nueva. Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida y su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado, en la mayoría de las comunidades es el 7% (salvo excepciones). El pago lo debe realizar el comprador en Hacienda.

Plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antigua plusvalía municipal), directo y objetivo, grava el incremento de valor que un suelo (parcelas, solares o, en el caso de las edificaciones, la parte de valor del inmueble que corresponde al suelo y no a la construcción en sí) experimenta desde su adquisición hasta su transmisión. En el caso de las compraventas, el vendedor es el que está obligado al pago del impuesto; si se trata de una donación o herencia, pago debe hacerlo el adquirente.

Préstamo hipotecario: se trata de un producto financiero que permite disponer de la cantidad de dinero necesaria para comprar o rehabilitar un inmueble. Por su duración y el importe prestado, es una de las operaciones financieras más importantes para las familias. El pago de esta conlleva unos intereses que varían en función del tipo de préstamo y las condiciones impuestas por la entidad.

Registro de la propiedad: el Registro de la Propiedad es la institución pública que se encarga de crear titularidades sobre bienes inmuebles, con el objetivo de garantizar la seguridad jurídico-inmobiliaria. A través de este se adquieren el dominio y otros derechos reales sobre los inmuebles, evitando posibles reivindicaciones.

Rentabilidad: Beneficios que proporciona una determinada operación, por ejemplo el alquiler de una vivienda, frente a la inversión que ha requerido la compra. Hay diversos métodos que pueden utilizarse para calcular la rentabilidad anual de una vivienda.

Sareb: La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es una sociedad anónima de gestión de activos transferidos por las entidades nacionalizadas y aquellas en proceso de reestructuración. La Sareb está participada en un 55% por capital privado y en un 45% por capital público a través del FROB. Durante el plazo de 15 años que tiene para proceder a la desinversión de todos sus activos, su principal objetivo es maximizar su rentabilidad. Para ello, dispone de ventajas legales que no aplican a otras sociedades anónimas, como preferencia en el cobro de deuda subordinada frente a otros acreedores.

Socimis: las socimis son un nuevo instrumento de inversión inmobiliaria y un camino de entrada para inversores españoles y extranjeros. Su esencia se centra en la inversión en inmuebles. Al menos el 80% de sus activos deben estar dedicados al alquiler o participantes en otras Socimis y deben permanecer, como poco, 3 años en el activo de la empresa. Estas cuentan con algunos aspectos muy atractivos: fiscalidad, liquidez y regulación, además de control desde la CNMV. Desde finales de 2012, puede entrar en ellas particulares, mediante la compra de acciones de estas sociedades en el mercado bursátil. La obligatoriedad de repartir dividendo entre sus accionistas y la transparencia son los aspectos más valorados de estas.

Subrogación: la subrogación es un trámite que consiste en cambiar el titular o avalista (subrogación personal) o cambiar el préstamo hipotecario de una entidad a otra (subrogación real). Las subrogaciones de deudor son habituales en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano o de promotoras Al subrogar la hipoteca se pueden modificar los tipos de interés o el plazo de amortización. Las subrogaciones reales tienen como objetivo mejorar las condiciones económicas del préstamo, sin tener que cancelarlo y hacer uno nuevo.

Tasación: la tasación de una vivienda es la valoración que un profesional realiza del inmueble en función del mercado. El informe del tasador recoge el valor de la propiedad en virtud de una serie de factores tales como la superficie de la vivienda, sus características o la antigüedad del inmueble, entre otros. También en función del contexto en el que se ubica, que también influye en el precio final. La tasación permite acceder a un préstamo hipotecario y concretar el importe del crédito necesario para comprar la vivienda.

Tipo de interés: junto con el plazo del préstamo, el tipo de interés determina la cuantía del préstamo y la cuota mensual de este. En el mercado existen varios tipos de interés: fijo (no varía durante todo el préstamo aunque suban y bajen los tipos), variable (sometido a las fluctuaciones de los tipos de interés) o mixto (tipo fijo durante los primeros años y después variable). También existen hipotecas a cuota fija (interés variable pero con una cuota mensual fija) e hipotecas variables con techo (con un techo máximo para los tipos durante un plazo).

Sector inmobiliario crece en la Costa del Sol y el paro en construcción baja

El sector inmobiliario en la Costa del Sol y en la provincia de Málaga en el primer trimestre del 2015 crece respecto al mismo periodo del año anterior y el paro en la construcción baja, según el Barómetro Económico de la provincia elaborado por el Colegio de Economistas.

El decano del Colegio de Economistas de Málaga, Juan Carlos Robles ha explicado que el sector inmobiliario en la provincia ha experimentado una "variación de tendencia" que vuelve a dar "muestra de confianza y de crecimiento más solido", ya que se venden y se visan más viviendas, y también sube su demanda.

Por otro lado, el paro en el sector de la construcción en la provincia - un 31,4 por ciento - ha descendido por debajo de la media del desempleo general - en torno al 32,37 por ciento -.

Sobre este descenso, Robles ha señalado que "es la primera vez que está por debajo, cuando tradicionalmente el problema del paro en la provincia estaba sobre todo motivado por la construcción y el desplome del sector inmobiliario con la explosión de la burbuja".

"En Málaga necesitamos un sector inmobiliario potente porque hacen falta viviendas, ya que es un destino al que la gente quiere venir a pasar largas temporadas de toda Europa y del mundo. Hay que hacer casas pero con un ordenamiento urbanístico adecuado y más razonable, y sin la explosión financiera", ha añadido.

Por otro lado, el sector de la automoción crece en la provincia en torno a un 30 por ciento, se han reducido por primera vez el número de empresas que van a concurso de acreedores y las exportaciones alcanzan más de los 1.635 millones de euros.

Los economistas malagueños prevén que el Producto Interior Bruto de la provincia crezca por encima del 3 por ciento para finales de 2015.

Robles ha explicado que la recuperación económica en la provincia está consolidada y es estable pero "moderada" pero con un 32 por ciento de paro "sonaría a broma decir que estamos fuera de la crisis".

Respecto al turismo en la provincia, el decano del Colegio de Economistas ha señalado "da muestras de cifras récord, y cada trimestre bate un récord, si se mostraba fuerza durante la crisis en recuperación todavía mas".

Por otra parte, ha destacado que "no hay crédito, se está creciendo con el ahorro privado y de las familias, y por ello se está creciendo muy poco, debido a que se está invirtiendo lo que se tiene pero no lo que nos prestan".

Por su lado, el director de Estudios Económicos del Colegio de Economistas de Málaga, Fernando de Alcázar, ha explicado que Málaga crea muchos afiliados en la Seguridad Social que vienen de fuera, que acuden debido a la temporada de verano, por lo que esa subida no se ve reflejada en el descenso del paro en la provincia.

El vicedecano del Colegio de Economistas, Antonio Pedraza, por su parte ha comentado que los resultados de las elecciones y la imposibilidad de formar gobiernos estables "da mucha inseguridad a los inversores extranjeros".EFE

Esta es la pregunta que a menudo surge en la mente de cualquier gerente o responsable de publicidad en agencias inmobiliarias, ¿qué portal inmobiliario contrato para publicar mi cartera de inmuebles?

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Colas para comprar casas sobre plano… La demanda resurge con fuerza de sus cenizas

elconfidencial.es, Elena Sanz, 08 de mayo – España huele de nuevo a grúas, suena a excavadoras que remueven la tierra donde, en unos meses, se levantarán nuevas viviendas. Algo está cambiando y basta con salir a la calle o coger el coche y dar una vuelta por los alrededores de la capital para comprobarlo. Aunque todavía es pronto para lanzar las campanas al vuelo y el sector prefiere hablar de prudencia en lugar de euforia, de estabilización en lugar de recuperación, lo cierto es que se vuelven a ver escenas que invitan al optimismo.

Aumenta la concesión de hipotecas, se construyen más casas y también se venden más. Y, aunque la segunda mano todavía gana por goleada –las estadísticas, no obstante, están distorsionadas por las adjudicaciones de pisos por parte de la banca–, las viviendas de nueva construcción han despertado de nuevo el apetito de la demanda. Así, la compra de casa sobre plano, una práctica que con la crisis se convirtió en algo prácticamente anecdótico, vuelve a cobrar protagonismo siete años después del pinchazo inmobiliario.

Son varias las ventajas de comprar sobre plano. Se adquiere una vivienda nueva que, generalmente, no necesita reformas. Algunas promotoras permiten incluso al futuro propietario adaptar la vivienda a sus gustos o necesidades –convertir una vivienda de 4 dormitorios en una de 3 con un salón más amplio, por ejemplo–, pero, sin duda, la principal ventaja es que no obligan al comprador a realizar un importante desembolso de dinero desde el principio, sino que, hasta la entrega de llaves, efectúa pequeñas aportaciones que finalmente se descuentan del precio final de la vivienda. El principal inconveniente es que esta no está terminada, por lo que no se puede disponer de ella inmediatamente. Las obras pueden durar entre 18 y 24 meses.

Recientemente, varias decenas de personas hicieron cola durante toda la noche para reservar una de las 62 viviendas que Solvia construirá próximamente en Barcelona. Su primera promoción en la capital. “Parecía una escena más propia de un concierto para ver a los Rolling Stones”, explica a El Confidencial Augusto Monte, director de Comercialización y Transacciones de la compañía. “Se generó una enorme expectativa porque era un producto bien ubicado, con muy buenas calidades y con un precio muy ajustado y atractivo. Nada de gangas. Evidentemente, fue algo excepcional y no se puede generalizar lo que sucedió con esa promoción”. A pesar de ello, Monte reconoce que el miedo a comprar sobre plano se ha atenuado en los últimos meses.

De hecho, en nuestras retinas se reflejan las escenas protagonizadas recientemente por las cooperativas de viviendas –por ejemplo, el solar en Raimundo Fernández-Villaverde o las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos–, que han conseguido el 100 % de los socios en tiempo récord para optar a unas viviendas que todavía tardarán un par de años en llegar.

Promotoras, bancos y servicers son conscientes de este cambio y han acudido a la mayor feria inmobiliaria de España, el SIMA, con este tipo de producto. Así, por ejemplo, Solvia cuenta con una promoción en Alcalá de Henares, Madrid, de 75 viviendas. Entre julio y septiembre del año pasado, el 64 % de la promoción ya tenía contrato de arras. No es el único.

“Todavía notamos bastante incertidumbre entre los futuros compradores. Muchos de los que entran en la caseta de ventas nos preguntan cuándo van a empezar las obras. Tienen cierto temor a que la construcción se retrase o no se llegue a realizar”, comenta Inmaculada López-Gasco, responsable comercial de Magnum & Partners, que el pasado mes de abril comenzó la comercialización de 63 viviendas en San Sebastián de los Reyes. “Ya hemos vendido 16 –el 25%– y la licencia para comenzar las obras la tendremos en junio. Entonces, una vez que las excavadoras empiecen a cavar esperamos que las ventas se aceleren”.

Promociones sobre plano, estrellas de la feria

“Hace justo un año comenzamos la comercialización de Residencial Nature en Plaza de Castilla y en apenas cuatro meses habíamos vendido las 96 viviendas”, apunta Francisco Santiago, consejero delegado del grupo ACR. La compañía acude al SIMA con otras dos promociones, en Valdebebas (protegida) y Puerta de Hierro (libre), cuya comercialización arrancó el pasado mes de febrero y con ritmos de ventas que rondan el 50%. “La banca suele exigir un nivel de preventas por encima del 50%, así que esperamos que las obras arranquen en la recta final de este año”.

Los proyectos de obra nueva son, de hecho, el producto estrella de esta edición de la feria. De hecho, algunas entidades reconocen su preferencia por poner en marcha nuevas promociones, adaptadas a las necesidades de la demanda, con buenas calidades y a precios atractivos, que terminar proyectos en marcha que en muchas ocasiones no se ajustan a lo que el comprador busca ni en cuanto a precio ni en cuanto a tipologías ni calidades.

No obstante, arrancar las obras de una promoción no es tarea sencilla. La banca suele exigir a los promotores niveles de comercialización superiores al 50 %. Las exigencias se reducen en el caso de la promoción delegada, es decir, cuando la entidad se asocia con un promotor para la puesta en marcha de una promoción. “En ese caso, generalmente piden que esté vendida entre un 30 % y un 50 %”, explica Francisco Santiago. Precisamente bajo este modelo, ACR desarrolla actualmente dos promociones, una en Barcelona y otra en Pamplona.

Cuando es la banca la que promueve y construye directamente, no hay niveles de preventa, sino que la promoción arranca y paralelamente lo hace la comercialización. También hay excepciones a la regla. Es el caso de Iberdrola Inmobiliaria. Benito Peinado García, director de promoción residencial de la compañía, reconoce que “no comenzamos a vender las viviendas hasta que no tenemos la licencia de obras. De esta manera minimizamos el miedo que puede tener un comprador a que finalmente la promoción salga adelante o no. El hecho de que ya se haya comenzado a excavar en el terreno da mucha confianza”.

Qué hacer antes, ¿vender o comprar?

13/05/2015

Según una encuesta realizada por fotocasa, para el 61% de los españoles que adquirieron vivienda en 2014 no era su primera experiencia de compra. Esto significa que los compradores que ya disponen de vivienda, en muchos casos, alquilarán o venderán para poder sufragar el pago del futuro inmueble. Con la baja demanda de viviendas y la caída de los precios desde máximos, algunos se deciden por el alquiler pero, si se quiere optar por lo contrario, ¿qué hacer primero: comprar o vender?

En los años previos a la crisis, lo normal era empezar con la compra y luego poner a la venta la vivienda. De hecho, todas las entidades financieras ayudaban con productos bancarios que propiciaban este tipo de operaciones. Sin embargo, con el estallido de la burbuja, muchas de las familias que adquirieron un nuevo préstamo terminaron por no poder vender su anterior vivienda, quedándose con dos hipotecas que no podían pagar. Esto derivó en desahucios y las miles de malas experiencias que conocemos hoy en día.

Aprendida la lección y con el panorama económico y laboral actual del país, hoy en día todos los expertos recomiendan, SIEMPRE, vender y luego comprar.

Aunque es cierto que existen productos financieros que permiten realizar este tipo de operaciones, las condiciones suelen tener más inconvenientes que ventajas y, al considerarse una operación de riesgo, el banco suele exigir un perfil económico elevado. Por eso, antes de invertir en una nueva vivienda, hay que tener muy clara la situación económica de cada uno y el presupuesto con el que se cuenta.

Las estrictas condiciones para el acceso al crédito hacen que, si no se cuenta con liquidez, sea complicado optar a una hipoteca, lo que dificulta la venta de viviendas. De hecho, según la encuesta “Experiencia de venta 2014”, realizada por el portal inmobiliario, los españoles tardan una media de 11,5 meses en vender su vivienda.

Además, la constante caída de los precios, excepto en zonas prime, supone en muchos casos no conseguir el capital deseado para facilitar la compra del nuevo inmueble. Según el estudio de fotocasa, “El perfil del comprador en 2014”, la principal razón por la que los españoles compran casa es porque quieren una vivienda mejor, bien sea porque han encontrado un inmueble que se ajusta más a sus necesidades, bien porque quieren mudarse a un barrio mejor. Sin embargo, vender les supone rebajar, de media, un 15% el precio inicial (43.497 €). Así, compran a un precio bajo, pero porque también han vendido a un precio bajo.

Por eso mismo, y para no “pillarse los dedos”, lo normal hoy en día es que se prefiera vender antes de comprar.

Ventajas de vender antes de comprar

– La tranquilidad económica que ofrece esta operación. Saber qué tienes y, en consecuencia, puedes gastar.

– No te ves obligado a bajar el precio porque te corre prisa vender. Puedes esperar a que alguien compre por lo que pides o te haga una buena oferta.

– Resulta más fácil acceder a un préstamo hipotecario, si fuese necesario.

– Hay más posibilidades de poder negociar el precio de compra, ya que se dispone de un dinero para la entrada o se está libre de hipotecas.

– Reinvertir el dinero de una venta en la compra de una vivienda supone ahorrarse el pago de la plusvalía municipal, siempre que se trate de vivienda habitual y la compra se realice antes de los dos años desde la fecha de venta.

– En caso de que se venda y no se sepa qué comprar, siempre se puede optar por alquilar.

¿Qué hacer si se quiere o necesita comprar antes de vender?

Ciertas circunstancias como el hecho de encontrar una vivienda que se ajuste a lo que se necesita o el tener que mudarse a un sitio determinado y/o en una fecha fija por temas laborables o familiares, por ejemplo, puede llevar a comprar antes de vender. ¿Qué se puede hacer entonces para minimizar los riesgos?

– A la hora de reservar la vivienda, dar una paga y señal mínima, por si al final no se pudiese adquirir la vivienda.

– Pactar unas cláusulas lo menos restrictivas posibles en cuanto a los plazos de compra tras la paga y señal

– Antes de comprar, intentar negociar un contrato de alquiler con opción a compra que permita, mientras se efectúa la venta, vivir de alquiler en la vivienda y evite una nueva hipoteca hasta entonces.

– Ser consciente del presupuesto disponible y pensar en qué puede pasar si no se vendiese el piso hasta pasados uno o dos años. ¿Se podrían pagar las dos hipotecas?

– Asegurarse de que se podrá pagar el crédito elegido para financiar la vivienda, si se necesita.

Suben los precios: ¿es el inicio de la recuperación?

06/05/2015

La pasada semana, el Banco de España afirmaba que el ajuste del sector inmobiliario “se ha completado”. Bankinter, BBVA, Moodys y la Sociedad de Tasación, entre otras organizaciones, entidades financieras y agencias de calificación, aseguraban recientemente que los precios irían al alza en este 2015.

fotocasa también lleva notando este cambio de tendencia desde hace unos meses y, por primera vez desde febrero de 2010, el Índice Inmobiliario ha registrado una subida de los precios de las viviendas de venta de segunda mano. ¿A qué se debe este aumento? ¿Se ha recuperado el sector?

El precio se incrementó en abril en 15 comunidades autónomas

El precio medio de la vivienda de segunda mano en abril se situó, según datos de fotocasa, en 1.636 €/m2, lo que supone un incremento mensual del 1,1%, tras siete meses de caídas. De hecho, el precio de la vivienda usada subió, en tasa mensual, en 15 comunidades autónomas, frente a las cinco comunidades que registraron incrementos en abril de 2014.

El incremento más acusado se produjo en Castilla-La Mancha (3%), seguido de Canarias (2,3%) y Baleares. En el otro extremo, tan solo Navarra y País Vasco vieron caer los precios en tasa mensual, un 0,6% y un 0,2%, respectivamente.

Variación mensual de abril por comunidades autónomas

Fuente: Índice inmobiliario fotocasa

“El Índice fotocasa muestra, mes a mes, una lenta estabilización del precio de la vivienda en España. Este abril, la variación trimestral se ha incrementado, algo que no ocurría desde febrero de 2010”, aseguran los expertos del portal inmobiliario.

En cuanto a la variación trimestral, el precio de la vivienda se incrementó un 0,4% en abril respecto a enero de 2015. Por Comunidades, 11 de ellas vieron subir el precio de la vivienda de segunda mano: Baleares registró el mayor incremento intertrimestral de los precios, con un 3,4%; le siguieron Canarias (2,4%) y Castilla-La Mancha (2,1%).

Por el contrario, 6 comunidades vieron caer los precios en abril respecto a enero de este mismo año: Cantabria fue la que experimentó una mayor caída (1,8%), seguida de Extremadura (1,7%), la Comunitat Valenciana (1,2%) y País Vasco (1,1%). Asturias y Navarra registraron bajadas de precios inferiores al 1%, en concreto, un 0,8% cada una.

Variación trimestral de abril por comunidades autónomas

Fuente: Índice inmobiliario fotocasa

“Hay que tener en cuenta que la variación trimestral de hace un año fue de un -1,4% frente al 0,4% de este mes de abril, lo que representa un importante aumento de un año a otro”, afirman desde fotocasa.

“El precio de la vivienda en España sigue cayendo, pero mucho menos que hace un año. Y mientras que hay zonas donde aún queda mucho recorrido a la baja, en otras -principalmente barrios céntricos y zonas bien comunicadas de las grandes ciudades- ya llevan meses registrando subidas de precios que reflejan que se ha acabado la época de las grandes rebajas”, concluyen los expertos del portal.

Pero, ¿qué factores son los que están influyendo en este cambio de tendencia en los precios?

La mejora de la economía

Según el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), la confianza de los consumidores repuntó 1,4 puntos en abril respecto al mes anterior, hasta los 101,8 puntos. Este repunte se debe, entre otras cosas, a la mejora de la valoración de la situación económica del país, 28,1 puntos superior a la de abril de 2014. En porcentaje, la valoración de la de la situación económica general sube un 41,8%, según el Índice de Confianza que realiza el organismo.

Esta mejora de la visión actual de la situación del país tiene sentido gracias a anuncios como el del Banco de España, que recientemente mejoró en ocho décimas su previsión de crecimiento para 2015, hasta el 2,8%, después de que el PIB creciese, a finales de marzo, un 0,8% en tasa intertrimestral en el primer trimestre del año y un 2,5% en tasa interanual.

Por su parte, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, aseguró esta misma semana que prevé que España crezca este año “prácticamente el doble que la zona euro“, en torno a un 2,9%.

Ante esta visión más optimista de la situación respecto a la de años anteriores, el número de compraventas de viviendas está aumentando en los últimos meses, tal y como demuestran los datos oficiales.

Aumento de las compraventas de viviendas

Este año empezó con la buena noticia de que la compraventa de viviendas había crecido un 21,6% durante 2014, hasta las 365.594, según el Ministerio de Fomento, que destacaba que se trataba del dato más alto desde 2010. Y esto solo ha sido el comienzo.

Según los últimos datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas aumentó un 15,5% en febrero respecto al mismo mes de 2014, hasta las 29.714 operaciones. Se trata del sexto avance consecutivo, debido al aumento en un 50,4% de las operaciones sobre viviendas usadas, con 21.613 transacciones.

“La oferta de vivienda de segunda mano es mucho mayor y resulta más atractiva para el comprador, ya que tiene un mayor margen de rebaja en el precio y está gravada con menos impuestos”, explican desde fotocasa.

Estas cifras, que continúan el sendero positivo de meses anteriores, demuestran que “el mercado inmobiliario comienza a normalizarse después de años de parálisis”, según los expertos del portal inmobiliario. De hecho, durante los dos primeros meses del año, las compraventas acumularon una subida del 12,3%.

Destacar que son las familias las que están protagonizando este aumento de las compraventas, según el Anuario 2014 de Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, que asegura que estas representaron el 84,72% de todas las operaciones realizadas en 2014 (frente al 78,07% de 2013). Las personas jurídicas, por su parte, supusieron el 15,28% de las operaciones, perdiendo peso en el mercado por primera vez en los últimos cuatro años.

Otro factor que demuestra la activación de la compraventa es el hecho de que la construcción en España aumentase un 3,3% interanual durante el mes de febrero, según afirmaba Eurostat. En esta línea, el consumo de cemento creció un 12,3% en marzo, hasta las 983.210 toneladas, según la patronal del sector Oficemen, que asegura que son ya siete meses consecutivos de aumento interanual.

Tanto está creciendo la construcción que, según datos del Ministerio de Fomento, el precio del metro cuadrado de suelo urbano creció un 5,2% en el cuarto trimestre de 2014 respecto al año anterior, hasta 155,6 euros, lo que supone un crecimiento del 9,2% en tasa intertrimestral.

Por su parte, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, aseguraba esta misma semana que “este cambio de la construcción tiene efectos positivos”, ya que “no frena crecimiento del PIB español en su conjunto” y es un sector “muy intensivo en mano de obra”.

Mejora del acceso a la financiación

El aumento de las compraventas viene de la mano de la apertura del grifo de la financiación por parte de los bancos y la mejora de los diferenciales.

En febrero se constituyeron 21.298 hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad, un 29,2% más que en el mismo mes de 2014, según el Instituto Nacional de Estadística (INE); el noveno ascenso de dos dígitos consecutivo. En tasa mensual, las hipotecas sobre viviendas crecieron un 1,8% respecto a enero y el capital prestado se incrementó un 5,4%. En ambos casos, se trata del mayor crecimiento en un mes de febrero desde 2011.

El Euríbor, que marcó un nuevo mínimo histórico (0,181%) a cierre de abril, también está ayudando a que aumente la solicitud de los créditos hipotecarios.

Para los expertos de fotocasa, “con todo esto, 2015 podría ser el año de la reactivación del crédito tras la escasez de financiación. Los bancos han empezado ya una guerra hipotecaria como consecuencia de una mayor fortaleza derivada de las políticas llevadas a cabo por el BCE, lo que les ha otorgado una mayor liquidez para conceder créditos”, puntualizan.

Y es que, siguen los descensos en los diferenciales hipotecarios. Sólo en lo que va de abril, cinco entidades han reducido los intereses que aplican en sus hipotecas. Así, ninguna de las 10 hipotecas con diferenciales más bajos en abril supera el 1,50% sobre el Euríbor, lo que choca con los datos del mismo mes del año anterior, cuando la mayoría se movían entre el 1,85% y el 1,99%, según Bankimia.

Sea como sea, los expertos de fotocasa aseguran que “la apertura del crédito hipotecario y la mejora que está experimentando la economía explican que la demanda de vivienda esté comenzando a despertar” y, por lo tanto, los precios a subir, aunque añaden que “hay que ser cautos antes de hablar de una recuperación del sector. Aún queda mucho camino por recorrer para llegar a las cifras de los años anteriores a la crisis”, añaden.

Y es que, aunque “en grandes ciudades como Madrid estamos detectando un aumento del precio de la vivienda, este continúa descendiendo en gran parte de España, aunque a un ritmo menor que hace unos años”, afirman.

José Luis Ruiz Bartolomé y Susana Burgos: “Es el momento propicio para comprar”

22/04/2015

José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de “Adiós, ladrillo, adiós”, y la periodista Susana Burgos repasan la efervescente situación actual del sector de la construcción en “Vuelve, ladrillo, vuelve”. fotocasa entrevista a los autores de este libro para conocer cómo es el nuevo mercado de la vivienda surgido tras la crisis.

fotocasa.- ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?

José Luis Ruiz (JLR): “En construcción”. Tras el cierre de los mercados a mediados de 2007, el mercado había desaparecido casi absolutamente hasta el año 2013 cuando, a partir los decretos De Guindos y la creación del banco malo, la inversión retornó, primero tímidamente y después con más intensidad. Hasta ahora el protagonismo lo ha tenido la inversión patrimonial, enfocada en el sector terciario. Desde hace un año aproximadamente el residencial ha empezado su despertar.

f.- ¿Se puede confirmar entonces la recuperación del sector?

JLR: Creemos que no hay duda de que el sector ha entrado en otra época; estamos al comienzo de un ciclo. De momento, esa recuperación está siendo muy selectiva. Los mercados de Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, y los siempre fiables de las capitales vascas son los que están en cabeza. Es de esperar que a lo largo de los próximos meses se vayan incorporando más mercados, aunque también intuimos que esta vez no vamos a volver a una bonanza generalizada. Las tendencias demográficas, los niveles de desempleo, y la acumulación de stock son muy desiguales.

f.- ¿Cómo se explica el cambio de tendencia iniciado el año pasado?

JLR: Lo mismo que en 2007/8 hablábamos de la “tormenta perfecta”, ahora pensamos que estamos en un “anticiclón perfecto” (de hecho dedicamos un capítulo del libro a esta argumentación que, por cierto, tiene su origen en una mesa redonda organizada por Fotocasa en el pasado BMP). Los hitos fundamentales de este anticiclón son i) el saneamiento financiero, ii) el fuerte ajuste de precios, iii) la creación del banco malo, iv) la caída de la prima de riesgo, v) la mejora de la financiación, vi) caída del stock, que además está muy localizado, y vii) la experiencia positiva con un recorrido similar en el pinchazo y recuperación de mercados similares como el irlandés, el británico o el americano.

f.- Entonces, ¿es buen momento para comprar? ¿Y para vender?

Susana Burgos (SB): Mejor para lo primero que para lo segundo. Según Sociedad de Tasación, los precios de la vivienda encadenan tres trimestres consecutivos de subidas, moderadas pero subidas. De enero a marzo repuntaron un 3% y lo lógico es que sigan aumentando por el cambio de ciclo. Teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario no es único porque cada barrio, cada zona, cada ciudad, cada comunidad autónoma, sigue sus propios patrones de recuperación, el momento es propicio para comprar. A la hora de vender, quizá habría que esperar todavía unos meses hasta que se consoliden más las tendencias.

f.- fotocasa lleva tiempo detectando un cambio de mentalidad en relación con la vivienda, sobre todo entre la población más joven. ¿Cuál es el futuro del alquiler?

SB: Estamos alquilando el doble de casas que hace 8 años y todo parece indicar que no se trata de una moda pasajera. Si los españoles hemos tenido históricamente tal querencia a la propiedad es, porque, a diferencia de otros países, todas las crisis las hemos resuelto con inflación y devaluación de la peseta, de manera que el ladrillo constituía un magnífico refugio. Una vez que no controlamos la política monetaria, no tiene sentido que siga siendo así. Y luego, está el cambio de mentalidad de los jóvenes, que no quieren ataduras, que viajan cada vez más para trabajar en una ciudad u otra, en un país u otro. Y si encima piensan –o pensamos todos- en lo mal que lo han pasado muchas familias por culpa de la hipoteca… En el libro dedicamos muchas páginas a explicar lo que se tiene que tener en cuenta para elegir entre compra y alquiler.

f.- Las Socimis han sido uno de los grandes protagonistas del último año, ¿cuál ha sido el papel de estas y de otros actores del mercado en este cambio de tendencia?

SB: Las Socimis son un tipo de personalidad jurídica cuya finalidad es “la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento”. A partir de esta definición – y de los requisitos establecidos para la distribución de dividendos- nos topamos con un vehículo homologable a los REITS o fondos inmobiliarios internacionales, que se antojan muy necesarios para garantizar un ladrillo sano. Si los precios suben cuando las rentabilidades permanecen estables, por ejemplo, sabremos que se puede estar inflando una nueva burbuja.
En cuanto a los servicers y otros actores, no cabe duda de que están siendo de gran utilidad en esta fase de saneamiento del mercado. El tiempo nos dirá si los seguimos necesitando cuando la recuperación se haya consolidado. En ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ diseccionamos las Socimi y analizamos todos los nuevos actores del mercado inmobiliario.

f.- En unos meses tenemos elecciones generales, ¿qué cambios se pueden esperar tras los comicios en materia de vivienda?

JLR: Durante la legislatura que ahora termina se han eliminado prácticamente todos los incentivos fiscales de los que gozaba la vivienda, y se han elevado todos los impuestos que los gravan (lo explicamos con detalle en el libro). Desconocemos a fecha de hoy lo que plantean los partidos en sus programas aunque, dadas las tendencias de los últimos años, es previsible que se acentúen las políticas intervencionistas del mercado (subvenciones, parques públicos de vivienda, más limitaciones a la propiedad privada,…) aunque también creemos que la evolución de la economía matizará cualquier programa electoral que resulte ganador.

f.- ¿Y a medio plazo? ¿Se volverán a cometer los mismos errores o ya hemos escarmentado?

SB: Queremos pensar que no, aunque nunca se sabe. A raíz del segundo ‘decreto Guindos’, que acaba de facto con la politización de las cajas, nos encontramos con un escenario más racional y menos propicio a la corrupción. También los bancos han reducido su exposición al inmobiliario de forma exponencial, y el crédito hipotecario, que empieza a recuperarse, es muy diferente al de antaño: se acabó aquello de financiar el 100% más el cambio de los muebles de la cocina, el coche y el viaje al Caribe. Las hipotecas a tipo variable también tuvieron mucha culpa del cataclismo, y ahora las de tipo fijo adquieren un mayor protagonismo…Siempre se dice que la memoria de los españoles es frágil, pero el pozo ha sido esta vez tan profundo, que deberíamos tardar muchos años en volver a caer en algo parecido.

¿En qué consiste el desahucio exprés? ¿Qué es el Fondo Social de Vivienda? ¿Cuáles son las tributaciones al alquiler? Con los años, la llegada de la crisis al sector y las últimas modificaciones legales, son muchos los nuevos términos que han aparecido en relación con el alquiler de vivienda. Despeja tus dudas con nuestro diccionario del alquiler.

Actualización de la renta: para los contratos de alquiler que se rigen por la LAU de 1994, la revisión de la renta está marcada por el IPC general, a no ser que por contrato se establezca otro sistema. Para contratos posteriores a junio de 2013, la LAU de 2013 establece la libertad de pacto entre las partes a la hora de la actualización de la renta y, cada vez que se cumpla un año de vigencia del contrato, se realizará en los términos pactados por arrendador y arrendatario.

Alquiler compartido: el alquiler puede estar a nombre de una sola persona que convive con otras o bien figurar todos los firmantes en la escritura. Este último supuesto, existen dos posibilidades: el contrato solidario, por el que, si una persona abandona el piso, el resto de sus habitantes tendrían que pagar su parte, y el mancomunado, en el que cada uno se hace cargo de su parte y, si uno se va, los demás no tienen por qué pagar el dinero que él no abona.

Alquiler con opción a compra: contrato doble, compuesto por un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. El inquilino puede vivir arrendado en la vivienda por un tiempo, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas pagadas hasta el momento. Puede ser beneficioso para el arrendatario, porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra, y para el arrendador, porque tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Alquiler social: modalidad de alquiler para todas aquellas familias y personas desahuciadas de su vivienda por el impago de la hipoteca, que no pueden pagar la renta de un contrato de alquiler normal. La vivienda social la debe ofrecer la propia entidad ejecutora del desahucio de su anterior vivienda. Para acceder a este tipo de alquiler hay que cumplir una serie de requisitos. La renta de un alquiler social va de los 150 a 400 euros al mes, marcando un límite del 30% de los ingresos familiares.

Alquiler de renta antigua: contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985, que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Sus inquilinos pagan rentas muy bajas que solo se actualizan según la subida del IPC. Están amparados por el derecho de prórroga indefinida, es decir, puede seguir en el piso durante toda su vida pese a pagar muy poco dinero.

Alquiler a tiempo compartido: antes se conocía como multipropiedad. El inquilino solo tiene el uso y disfrute temporal durante las fechas pactadas, que suelen ser fijas, a lo largo del tiempo. Con este tipo de arrendamiento, el interesado adquiere el derecho de pasar una temporada al año en la vivienda contratada. Es habitual en zonas turísticas, durante los meses de verano.

Alquiler vacacional: viviendas alquiladas por semanas o días. La Ley del Alquiler deja en manos de las comunidades la regulación de este tipo de arrendamientos.

Arrendador o propietario: aquel que cede en régimen de alquiler su inmueble mediante la firma de un contrato. Es decir, el propietario del bien y quien cede el uso de este; la persona jurídica propietaria del bien que se alquila o arrienda. Como tal, tiene derechos y obligaciones.

Arrendatario o inquilino: aquel que, mediante un contrato de arrendamiento, adquiere el derecho a usar un inmueble a cambio del pago de un canon; es la persona física o jurídica que alquila un bien. Como tal, tiene derechos y obligaciones.

Ayudas al alquiler: en julio del año pasado, el Consejo de Ministros aprobó el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016 que, entre otras cosas, recogía las ayudas destinadas a inquilinos para el alquiler de la vivienda y el de fomento del parque público de vivienda en alquiler.

Contrato de alquiler: pacto por escrito, entre inquilino y propietario, en que se obligan a adquirir el derecho de uso de la vivienda (el primero) o a ceder en régimen de alquiler la misma (el segundo). En este deben aparecer los derechos y obligaciones de ambas partes. Hay varias tipologías según el plazo del alquiler: de larga duración, por temporadas o por días/semanas. Es la mejor garantía legal tanto para inquilino como para propietario.

Desahucio exprés: la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en 2013, estableció un plazo de 10 días para que el inquilino pague la deuda desde que el arrendador acude al juzgado a denunciar el impago del alquiler antes de emitir la orden de lanzamiento.

Fianza: cantidad de dinero en metálico que el inquilino debe entregar al arrendador a la hora de formalizar el contrato de alquiler como garantía de que cumplirá con su parte. Es obligatoria y el propietario debe depositarla en el organismo legal competente hasta que finalice el contrato de alquiler.

Fichero de Inquilinos Morosos: contiene información sobre arrendamientos impagados, de personas físicas y jurídicas, aportada por arrendadores y profesionales en la gestión de arrendamientos, e información procedente de sentencias judiciales por desahucio. Es la base de datos más amplia y completa sobre morosidad en arrendamientos en el territorio nacional.

Fondo Social de Vivienda: creado en enero de 2013, por los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, las patronales bancarias y otros organismos, para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

Impago del alquiler: las deudas del alquiler pueden derivar en una demanda por parte del propietario que puede terminar en el desahucio exprés de los inquilinos.

LAU 2013: la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en 2013, establece todas las normas, derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios en materia de alquiler. Algunas de las principales modificaciones de la nueva LAU eran la libertad de pacto entre las partes en cuestiones como la revisión de la renta y el nuevo proceso de desahucio exprés.

Precio medio del alquiler: fotocasa publica cada mes el precio medio de la vivienda en alquiler en España. Para realizar este informe, el portal se basa en los precios de sus anuncios de viviendas en alquiler. Las series históricas de precios de los que se dispone comienzan en diciembre de 2006 y se presentan para comunidades autónomas, provincias y municipios de toda España, además de para los distritos de Madrid, Barcelona.

Reformas en pisos de alquiler: otra novedad de la LAU de 2013 fue que el inquilino pueda descontarse las reformas de una vivienda del importe total de la renta, siempre y cuando haya un acuerdo previo entre ambas partes. Si no se llega un acuerdo previo, siempre se puede optar por realizar cambios reversibles para adaptar la vivienda a su gusto y necesidades.

Registro de la propiedad: institución pública encargada de crear titularidades sobre bienes inmuebles, con el objetivo de garantizar la seguridad jurídico-inmobiliaria y evitar reivindicaciones. No es obligatoria, pero garantiza seguridad jurídica al propietario y el inquilino, que ven protegidos sus derechos en los tribunales ante cualquier controversia.

Renta básica de Emancipación: fue derogada en 1 de enero de 2012 por el Real Decreto ley 20/2011, pero siguen pudiendo optar a ella los jóvenes con derecho reconocido o que lo hubieran solicitado antes del 31 de diciembre de 2011, hasta que cumplan los 30 años de edad o la hayan disfrutado durante cuatro años interrumpidos o no. La dotación prevista en 2015 para renta básica de emancipación asciende a 14 millones de euros.

Renta del alquiler: mensualidad que paga el inquilino al propietario por poder habitar su vivienda. Su actualización se realiza anualmente, según el IPC o el procedimiento establecido por ambas partes. No pagar la renta del alquiler puede derivar en una orden de lanzamiento del inquilino.

Seguros del alquiler: se trata de pólizas aseguradoras que proporcionan a los caseros cobertura ante el impago de las cuotas mensuales del alquiler, defensa jurídica y protección contra actos vandálicos o la cobertura de los desperfectos que puedan producirse en la vivienda.

Subarriendo: cuando el inquilino pone en alquiler una parte de la vivienda. Debe contar con el permiso del casero mediante una autorización en el contrato o en otro escrito. Quien alquila una parte de la casa a terceros, debe continuar en ella, porque si no sería una cesión. La renta fijada para los otros inquilinos no puede ser superior a la que figura en el contrato.

Tributaciones del alquiler: los inquilinos con contratos firmados durante 2014 o años anteriores se pueden seguir desgravando hasta el 10,05% de la renta anual. Los propietarios pueden deducirse hasta el 60% de los rendimientos netos obtenidos y hasta el 100% si el arrendatario tiene entre 18 y 30 años o si este tiene hasta 35 años y un contrato anterior al 1 de enero de 2011. Además, el casero puede deducirse otros gastos vinculados al alquiler del inmueble como el pago de la comunidad y los gastos de mantenimiento o reparaciones. Con la entrada en vigor de la reforma fiscal, en 2015 habrá muchas modificaciones al respecto.

¿Cómo lograr una rebaja en el precio de venta?

Desde máximos, el precio medio de la vivienda ha bajado un 45% según el Índice Inmobiliario de fotocasa. En febrero, la caída fue de un 5,7% respecto al mismo mes del año anterior. Y es que, con la crisis, la mayoría de propietarios se han visto obligados a rebajar el precio de venta de sus inmuebles. De hecho, según una encuesta realizada por el portal inmobiliario, la rebaja media de los propietarios que lograron vender en 2014 alcanzó un 15% del precio inicial, lo que supone una media de 43.000 euros. Pero, ¿cómo lograr que el propietario baje el precio de venta del inmueble?

– Para negociar, es imprescindible conocer cuál es el precio medio de la zona. Consultar el Índice Inmobiliario de fotocasa es una manera fácil y rápida de saberlo. Ver si, en la misma localización, hay inmuebles de similares características por un precio más bajo, puede ser muy útil a la hora de conseguir una rebaja.

– El precio de la vivienda puede ser más fácil de negociar si esta no cuenta con servicios como ascensor, videoportero o conserje. Lo mismo sucede con extras como terrazas, parkings o garajes, trasteros o zonas comunitarias.

– Si el inmueble no está actualizado, si necesita reformas o tiene desperfectos también es un motivo de peso para ajustar el precio de venta. Es muy importante valorar el estado y la ubicación del inmueble a la hora de poner sobre la mesa una oferta interesante.

– Conocer los motivos de venta del propietario puede ayudar a presionar el precio a la baja. Cuando urge vender por falta de liquidez o en los casos de herencias, suele ser más factible lograr una rebaja en el precio.

– También es importante saber cuánto tiempo lleva el inmueble a la venta. Si lleva muchos meses suele ser más fácil convencer al propietario de que establezca un precio más bajo.

– Saber si el propietario ha tenido muchas ofertas o no por el piso puede ser de ayuda a la hora de que este baje acepte a bajar el precio o no.

– Hay que ser realista con el presupuesto disponible y con el préstamo que, si se solicita, otorgará el banco. Sin embargo, si es muy ajustado pero se acerca a la cifra de venta, siempre se puede intentar avisando al propietario de cuál es el máximo posible a pagar.

– Disponer del dinero al contado es un gran aliciente para muchos propietarios que, ante tal perspectiva, prefieren rebajar algo el precio.

– Si los gastos implícitos en la compra del inmueble, como el pago del IBI, de la comunidad de propietarios o posibles derramas que haya previstas, son elevados se puede apelar a una rebaja. Que el propietario pueda dejar de hacerse cargo de ellos cuanto antes puede ser una gran ventaja para él.

– Tener claro el precio coste-oportunidad de la vivienda a la hora de negociar. Ver si merece la pena o no el inmueble y valorar si el precio compensa todo lo que ofrece la vivienda. Si es exactamente lo que se buscaba y se puede pagar, es mejor aceptar y no arriesgarse a perderla.

Sea como sea, es muy importante saber negociar tranquilo y con cabeza. Si no se ve capacitado para la negociación, siempre es preferible contratar a un profesional o agencia inmobiliaria que ayude a esta gestión.

A la hora de alquilar una vivienda siempre surgen dudas. Una de las primeras es ¿a quién alquilar? ¿A un particular o un profesional? Según una encuesta de fotocasa, 1 de cada 3 españoles que arrendaron su vivienda en 2014 lo hizo a través de un agente inmobiliario. De hecho, el 69% de los que no consiguieron alquilar ese mismo año no había recurrido a un profesional. Sea como sea, ambas opciones ofrecen una serie de ventajas y desventajas. Aquí se enumeran todas ellas para que elegir piso de alquiler sea una decisión sencilla y segura.

Profesional

Ventajas de alquilar a un profesional

– El profesional puede ofrecer un asesoramiento a la hora de firmar el contrato. De esta forma se pueden evitar cláusulas abusivas o ilegales.

– A la hora de gestionar todo el papeleo, las inmobiliarias ofrecen profesionalidad y rigurosidad con los datos del inquilino.

– Lo mismo sucede con los problemas que puedan surgir posteriores a la firma, como posibles desperfectos.

– El profesional tiene una cartera de pisos y puede ajustar la búsqueda a las necesidades y el presupuesto del inquilino.

– Permite ahorrar tiempo a la hora de buscar, sobre todo si no se vive en la misma ciudad, pero también con el papeleo o cuestiones posteriores a la firma del contrato.

Desventajas de alquilar a un profesional

– Alquilar a través de un profesional o inmobiliaria supone un coste extra inicial como consecuencia del pago de los honorarios. Estos, si bien no están estipulados por ley, suelen corresponder a uno o dos meses de renta. Pueden pagarse a medias entre inquilino y propietario, dependiendo del acuerdo entre arrendador y profesional.

– Como medida de seguridad para evitar impagos, suelen pedir muchos más requisitos a la hora de alquilar la vivienda. Seleccionan cuidadosamente al inquilino requiriéndole avales bancarios o contratos de trabajo indefinidos.

– Con la crisis, algunas personas sin mucho conocimiento se hacen pasar por profesionales del sector, por eso es importante asegurarse de que el intermediario está colegiado.

Particular

Ventajas de alquilar a un particular

– Si el arrendador es un particular, suele resultar más sencillo pactar el precio de la renta mensual.

– La firma del contrato no requiere comisiones de ningún tipo, lo que permite ahorrar entre uno o dos meses de renta extra.

– Es más sencillo negociar la revisión de la renta si hay algún problema o si el precio del alquiler baja.

Desventajas de alquilar a un particular

– No hay intermediarios, así que hay que confiar en que el casero cumplirá con lo pactado.

– Por regla general, los trámites y arreglos se demoran más en el tiempo al no ser una persona que se dedica exclusivamente a eso.

– No se sabe qué pasa con la fianza, si se ha llevado al organismo competente o no. A la hora de devolverla, suelen poner más problemas.

En 2014 el número de hipotecas concedidas para el conjunto del año fue de un 1,6% respecto a 2013, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El sector se ha reanimado después de estar años estancado, pero los bancos no son tan generosos al conceder las hipotecas como durante el ‘boom’. Ahora se financia como máximo el 80% del valor de la vivienda y se exige más a los solicitantes. No obstante,este panorama podría cambiar y llegarse al 100%, tal y como avisa la Agencia Negociadora.

El diferencial medio de las hipotecas bajó en 2014 al entorno del 2% y en apenas dos meses que llevamos de 2015 las ofertas al 1% ya se han extendido. La competencia entre los bancos hará que mejoren las ofertas, porque “la previsión de las entidades es dedicar una parte importante de su presupuesto a la concesión de hipotecas”, explica Maica López, responsable de contenidos en Bankimia. No obstante, la fuerte vinculación y la exigencia de solvencia y ahorro siguen vigentes, por lo que es importante no dejarse seducir y estudiar con detenimiento todas las cláusulas y condiciones.

1. Un diferencial bajo implica mayor vinculación

El histórico muestra que cuando el Euríbor ha ido a la baja, subía el diferencial. Así ha sido hasta que se inició la guerra hipotecaria con Bankinter a finales de 2013, situando el diferencial por debajo del 2%, estrategia que luego siguieron Santander, ING Direct, Deustche Bank o EVO banco. “La rebaja de diferenciales tiene que ver con la competencia entre las entidades por captar nuevos clientes hipotecarios, es el principal reclamo que esgrimen”, explica Pedro Javaloyes, de Agencia Negociadora.

El problema es que un diferencial más bajo lleva aparejada una mayor vinculación, lo que puede encarecer la hipoteca. Adicae alertaba de las entidades que ofrecen diferenciales bajos por las “abusivas condiciones” de vinculación exigidas: tener ingresos mensuales de 5.000 euros, contratar diversos seguros como el de protección de pagos, contar con acciones de la entidad o tener 3.000 euros en fondos de inversión. “Con diferenciales superiores a 3 puntos pagarían un 28% más (130 euros) que con las ofertas de las ‘hipotecas de luxe’ con muy altas vinculaciones e ingresos mínimos”, pero estos diferenciales “constituyen una bomba de relojería”.

2. Los gastos incrementan la hipoteca más del 20%

Si tradicionalmente se hablaba de un incremento del 10% de la hipoteca por los gastos asociados a su constitución, ahora Adicae habla de un incremento entre el 21 y el 32% por los impuestos, seguros, notario, comisiones y productos vinculados. Es conveniente comparar todos los gastos de tasación, seguros, gestoría, registro… Además de los propios relativos a la constitución de la hipoteca (comisión de apertura, novación, amortización…) para evitar sustos de última hora. Es importante saber que toda la gestión puede hacerse por cuenta del cliente. No es obligatorio realizar estos trámites en las gestorías y notarías impuestas por el banco.

3. Las nóminas elevadas tienen tratamiento premium

Es la exigencia que han desarrollado algunos bancos para sus clientes premium. Los diferenciales más bajos solo se aplican a nóminas que superan los 5.000 euros como mínimo. Un ejemplo es Barclays, que tiene una hipoteca para clientes con más de 100.000 euros de pasivo en la entidad o ingresos de al menos 5.000 euros netos mensuales. Sin embargo, como los sueldos han bajado también con la crisis los bancos no quieren dejar de lado a los mileuristas y algunos lanzan productos destinados a este colectivo. Santander pide la participación de dos avalistas con unos ingresos mínimos conjuntos de 2.000 euros y BBVA 1.500 si es un titular y 2.000 si son dos titulares.

4. Los productos vinculados mejoran las hipotecas

Se trata de productos que aumentan la vinculación del cliente con la entidad y proporcionan rentabilidad añadida más allá del préstamo. “Domiciliación de nóminas y de recibos, compromiso de saldos medios mensuales mínimos, ingresos mensuales mínimos, tarjetas, seguros de vida, seguros de hogar, de desempleo, planes de pensiones, etc.”, explica Pedro Javaloyes. Cada entidad establece la reducción del diferencial en función de los productos vinculados que contrate el cliente. “Hay entidades que ponen el mismo incremento (o rebaja) del diferencial independientemente del producto, por ejemplo, de 0,10 o 0,20 puntos. Hay otras que establecen un incremento (o rebaja) diferente por cada producto contratado”, matiza Maica López.

5. Cuidado con los seguros de vida de prima única

Los seguros de vida sirven para que, en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca, el banco pague la parte pendiente del préstamo. Ahora están de moda los seguros de vida de prima única financiada (PUF), que encarecen más las hipotecas porque el total del seguro se incluye en la hipoteca. Así, hay que pagar los intereses que genera esta cantidad. Sin embargo, su contratación conlleva rebajas en el diferencial. Lo importante es comprobar si esta rebaja compensa el gasto del seguro, porque según Adicae “no siempre es así”. Por ejemplo en Ibercaja la contratación de un seguro de vida y del hogar rebajaban el diferencial un 0,10% cada uno, 60 euros anuales cada uno. Pero “la prima anual del seguro de vida encarecía la hipoteca en 117,33 euros al año y el de hogar, con una prima anual de 242 euros, aumentaba el coste de la hipoteca en 182 euros al año”.

6. Solo es obligatorio el seguro de incendios

La mayoría de los propietarios contratan el seguro de hogar cuando firman la hipoteca, pero no es un seguro obligatorio. “La ley solo obliga a tener asegurado el continente de la vivienda en su modalidad de incendios y que el seguro contenga una cláusula en la que se establezca al banco como beneficiario en caso de siniestro. Además, este seguro puede contratarse con la aseguradora que se elija y no con la que imponga la entidad” explica un portavoz de Adicae. Este seguro puede ser cancelado con posterioridad, el problema es que si su contratación ha servido para conseguir mejoras en las condiciones de la hipoteca es posible que suba el interés aplicado por el banco si se da de baja.

7. Seguros de protección de pagos para cubrir eventualidades

Con la inestabilidad laboral actual, la contratación de un seguro de protección de pagos se ha convertido casi en un imprescindible. Su finalidad es garantizar el pago del préstamo cuando se produce algún contratiempo en el titular como pérdida de empleo, enfermedad, accidente o divorcio.Es conveniente conocer cuánto encarece la hipoteca y comparar entre distintas entidades para saber si es rentable o no su contratación. Antes de firmar la hipoteca, los expertos recomiendan analizar los precios de los productos vinculados dentro y fuera de la entidad para valorar si la rebaja compensa. El cliente debe comparar qué supone más gasto, una mayor vinculación con el banco o un interés un poco más alto pero sin tantas ataduras.

El año pasado se registraron 365.593 compraventas de viviendas, el mejor dato desde 2010

12/03/2015

La compraventa de viviendas creció un 21,6% durante el año 2014, hasta las 365.594, según la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento, que destaca que se trata del dato más alto desde 2010.

Fuente: Ministerio de Fomento

 

Todas las comunidades autónomas registraron subidas durante el año pasado en relación a 2013, situándose a la cabeza Ceuta y Melilla, Madrid, Navarra, Aragón, Asturias, País Vasco y Baleares, con una subida anual del 44,7%, 31,3%, 31,1%, 30,8%, 30%, 29,3% y 29,2%, respectivamente.

Por provincias, también todas se anotaron incrementos en 2014. Los mayores fueron en Ceuta (57,6%), Burgos (46,8%), Salamanca (39,2%), Zaragoza (38,2%), Guadalajara (37,9%), Vizcaya (34,3%), Melilla (34,1%) y Guipúzcoa (33%).

En concreto, en el cuarto trimestre del pasado año las compraventas de inmuebles subieron un 19,5%, hasta las 111.921 viviendas, el dato más alto registrado en un cuarto trimestre desde 2010, cuando se registraron 150.494 operaciones.

En los últimos tres meses del año 2014, todas las regiones registraron incrementos en el número de compraventas de viviendas, destacando Aragón (40,1%), La Rioja (36%), Cataluña (34%), Extremadura (31,2%) y Asturias (30,9%).

Fuente: Ministerio de Fomento

 

En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el cuarto trimestre de 2014 ascendieron a 106.217, lo que representa un 94,9% del total, mientras que las transacciones de vivienda protegida ascendieron a 5.704, un 5,1% del total.

En cuanto a la tipología, 14.637 transacciones correspondieron a vivienda nueva, lo que representa un 13,1% del total, al tiempo que la vivienda de segunda mano, con 97.284, supone el 86,9%.

Este dato representa el mejor trimestre para la vivienda de segunda mano desde el segundo de 2007.

 

Los extranjeros aglutinan el 15,8% del total de las comparaventas

En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentaron crecimiento interanual por decimocuarto trimestre consecutivo, en concreto un 19,7% frente al cuarto trimestre de 2013, hasta totalizar 16.336 compraventas.

Asimismo, las compraventas realizadas por extranjeros no residentes ascendieron a 1.315 en el cuarto trimestre, un 13,4% superior a las de hace un año.

En su conjunto, las compraventas realizas por extranjeros (residentes y no residentes) suponen 17.651, es decir, el 15,8% del total.

Por provincias, las que registraron mayor número de compraventas por extranjeros residentes correspondieron a Alicante (3.852), Málaga (2.226), Barcelona (1.536), Madrid (1.285) y Baleares (1.126).

El precio de la vivienda sube por primera vez desde 2008

08/09/2014

¿Qué hay de cierto sobre la recuperación del sector inmobiliario?

Partidos políticos, instituciones y expertos hablan de una ligera recuperación -al menos estabilización- del sector inmobiliario en España pero, ¿qué hay de cierto en esto? ¿Hay motivos reales para la alegría? fotocasa analiza cada uno de los aspectos que influyen directamente en esta posible mejora…

Los precios de venta están frenando su caída

Desde que los precios alcanzasen su cifra más alta, en el primer trimestre de 2007, no han parado de bajar. De hecho, el precio medio de la vivienda de venta de segunda mano acumula ya una caída del 43,9% desde picos. Sin embargo, pese al descenso del 3,3% registrado en este segundo trimestre de 2014, en el último año el precio de la vivienda de segunda mano ha registrado las menores caídas trimestrales: un 0,0% en el tercer trimestre de 2013, un 1,8% en el cuarto trimestre de 2013 y un 1,1% en el primer trimestre de 2014, según datos de fotocasa.

Si hace un año los precios bajaban un 12% interanual, hoy lo hacen al 6% y, en junio, ninguna comunidad autónoma registró descensos interanuales de dos dígitos. De hecho, la del mes pasado es la tercera menor caída interanual desde octubre de 2011 (6,4%), tras los datos de abril (5,5%) y mayo (5,3%) de este año. Es más, en algunas zonas de grandes urbes como Barcelona y Madrid ya se están experimentando subidas interanuales.

Esta desaceleración se explica, en parte, por la resistencia de los propietarios a bajar más el precio de sus viviendas ante la confianza de que “lo peor ha pasado” y porque algunos datos vaticinan que la recuperación económica está cerca. “Esto no significa que el ajuste haya acabado. Los precios seguirán bajando, pero cada vez menos”, explica la responsable de Estudios de fotocasa, Beatriz Toribio.

En cuanto a la vivienda nueva, los precios también están frenando su ajuste y este primer semestre han experimentado una caída del 1,8% frente al trimestre pasado, según la Sociedad de Tasación, que afirma que los precios de obra nueva han caído un 40% desde máximos.

Con estos datos, muchos expertos aseguran el fin de la caída de los precios para 2014 y la estabilización en 2015; mientras que, para 2016, algunos hablan ya de ligeras subidas.

El precio del alquiler muestra ya ligeras subidas en las grandes urbes

En cuanto al alquiler, el precio medio está experimentando continuas subidas y bajadas: en abril registró creció un 0,4% respecto a marzo, aunque luego en mayo cayó un 0,2% en relación al mes anterior.

Así, aunque en tasa interanual, en mayo, el precio descendió un 3,2%, en variación trimestral (de febrero a mayo) el precio del alquiler se mantiene estable. De hecho, en mayo, 4 de las 17 Comunidades Autónomas, registraron incrementos en el precio del alquiler.

Estas constantes variaciones del precio del alquiler no hacen sino dar cuenta de la estabilización a la que tiende este mercado, que seguirá abaratándose pero a un ritmo muy inferior. El motivo de esta mayor recuperación del alquiler frente a la venta es el cambio de tendencia que ha experimentado en los últimos años.

Según el estudio “Los españoles y su relación con la vivienda 2013”, realizado por fotocasa, un 19,3% de la población vive en régimen de alquiler, lo que supone un incremento del 4% respecto a 2011. Además, el 76% de los encuestados cree que esta fórmula se está consolidando como una firme opción frente a la compra y un 45% cree que ahora sale más a cuenta arrendar una vivienda que comprarla.

2014 registra un crecimiento en la concesión de hipotecas

En 2013 se concedieron un 28% menos de hipotecas que el año anterior, sin embargo, las estadísticas indican una ligera mejora, aunque insuficiente para hablar de recuperación.

Según el INE, el número de hipotecas constituidas bajó en abril un 13,4% interanual, tras el repunte del 2% en marzo. Sin embargo, en tasa mensual, en abril los préstamos hipotecarios retrocedieron un 7,8%, en lo que fue su menor descenso en este mes desde 2011.

Para el Consejo General del Notariado, sin embargo, la concesión de hipotecas registra una tendencia positiva desde enero de 2014. En marzo, de hecho, crecieron un 46% interanual.

Sea como sea, parece que el crédito vuelve a fluir en España aunque a un ritmo muy lento e insuficiente. Pese a ello, en la última Asamblea General de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), ya se habló de una progresiva reactivación de la demanda de vivienda en los próximos trimestres debido a la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda, un escenario económico de recuperación y un mercado laboral más estable.

“Desde finales de 2013 las hipotecas han vuelto a los escaparates de los bancos y a sus campañas publicitarias, algo que no se ha visto en los últimos cuatro años. Es un cambio positivo que ya empiezan a registrar las estadísticas, pero hay que ser cautos porque el crédito aún es limitado y muchos los ciudadanos no pueden acceder a él”, explica Beatriz Toribio.

Aumenta el número de compraventas

En cuanto a la compraventa de viviendas, el crecimiento es evidente. Así, según el Consejo General del Notariado, en abril se registraron 30.048 compraventas, lo que supone un incremento interanual del 11,1%. La principal causa es el fin de la deducción por compra de vivienda, pero también la ligera estabilización de las ventas mensuales.

El INE, por su parte, aseguraba un aumento en ese mismo mes del 5,3% interanual, hasta las 24.968 operaciones. Un crecimiento que se sumaba al 22,8% de marzo y que puso fin a 10 meses seguidos de caídas interanuales. En datos mensuales, la compraventa de viviendas cayó un 7,7% en abril, su menor descenso en este mes desde 2010.

Estas cifras ponen de relieve que “los precios han frenado su caída, el crédito parece que vuelve a fluir y las transacciones aumentan ligeramente. Son señales de que algo se mueve en el mercado y de los primeros síntomas de estabilización”, afirma Toribio.

La leve mejora de la situación económica y laboral

El Banco de España (BE) afirma que la economía española registrará un crecimiento del 2% interanual a finales de 2015, aunque llegar a los niveles de bienestar pre-crisis supondrá años. Para el organismo, la economía se encuentra en la línea de la recuperación debido a una ligera mejora del mercado laboral y al avance del PIB que apunta, a finales de año, al 1,2%.

Además, el BE asegura que las medidas anunciadas, el pasado junio, por el BCE fortalecen las perspectivas de crecimiento de la economía española y facilitan el proceso de ajuste.

Optimismo contenido

Todos estos datos llevan a sacar una serie de conclusiones…

“En lo que llevamos de año hemos visto cómo los precios han frenado su caída, el crédito parece que vuelve a fluir algo más que en 2013 y las transacciones han aumentado ligeramente en el primer trimestre. Son señales positivas que apuntan a que el mercado inmobiliario podría encaminarse hacia la estabilización”, apunta Beatriz Toribio.

“Sin embargo, no hay nada confirmado”, continúa. “Debemos ser prudentes porque venimos de mínimos históricos a todos los niveles (compraventas, hipotecas…), ya que 2013 fue muy malo para el sector. Cualquier comparación con el ejercicio anterior casi siempre dará tasas positivas. Sin duda es un paso, pero insuficiente para afirmar que se ha tocado fondo”, afirma.

Toribio asegura que “habrá que esperar a que avance el año para tener una radiografía más clara de hacia dónde va el sector. Todo apunta a que lo peor ha pasado y que el mercado inmobiliario tiende a la estabilización, pero hasta ahora quien ha protagonizado la poca actividad que se ve en el sector son los inversores, turistas extranjeros y particulares españoles con liquidez que buscan rentabilidad ante la ausencia de productos bancarios atractivos”.

“Para que hablar de recuperación se necesita que los españoles vuelvan a comprar casas y, para ello, es fundamental que mejore el mercado laboral y la financiación, todavía limitada”, asegura la portavoz de fotocasa.

Hay que hacer todo lo posible para destacar entre todas las viviendas en venta.

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No tomarse en serio al primer interesado
Muchas veces, el primer interesado en la vivienda es la mejor baza. En general, el comprador potencial que hace la primera oferta suele estar muy dispuesto a hacer negocios. Esta, tal vez, pueda ser más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero siempre se debe saber negociar. Algunos vendedores toman la decisión de esperar a mejores ofertas, pero lo cierto es que muchos inmuebles pasan demasiado tiempo en el mercado por no tomarse lo suficientemente en serio la primera oferta.

Poner un precio demasiado alto
Los compradores actuales están bien informados y conocen la situación del mercado y de los barrios en los que buscan inmueble. Con un precio muy elevado, la vivienda en cuestión está condenada a permanecer largo tiempo en el mercado, alejando a posibles interesados. Si el precio de la vivienda está ajustado desde el principio, las probabilidades de vender son mucho más altas que si se pone un precio muy alto para ir reduciéndolo poco a poco en sucesivas revisiones.

No tener suficiente visibilidad
En un mercado como el actual, los posibles compradores de vivienda pasan mucho tiempo buscando ofertas online. Si la casa en venta tiene un precio adecuado y suficiente visibilidad en la red, las oportunidades de venderla son mayores que si tan sólo se da la opción de enseñarla físicamente. Lo ideal es probar todas las opciones, que no son excluyentes: publicar la vivienda en portales especializados debe combinarse con aceptar todas las visitas posibles. Además, se debe estar siempre listo para enseñar la casa y que ésta se encuentre siempre preparada para recibir a posibles compradores.

No arreglar pequeñas averías y detalles en mal estado
Antes de poner a la venta una casa, se debe invertir tiempo y dinero para dejarla en el mejor estado posible. La mayoría de compradores no quiere encontrarse en la situación de tener que acometer pequeñas reformas o tareas de mantenimiento tras comprar la vivienda. Al contrario, intentan detectar estos fallos para hacer una oferta económica inferior y pedir al propietario que corra con los gastos de la reparación. Por eso, lo recomendable es invertir un poco de dinero para solventar estos pequeños problemas. La casa se venderá más rápido y lo más probable es que el vendedor recupere la inversión realizada o incluso más.

Una decoración demasiado personal
Salvo raras excepciones, en la mayoría de ocasiones los compradores prefieren encontrarse con un estilo sencillo y despersonalizado. Lo mejor es limpiar y simplificar la decoración al máximo de manera que puedan imaginarse habitando la vivienda. Esta pequeña inversión puede significar una venta más fácil, pero que no tiene por qué servir para elevar el precio de venta

Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) van a tener un papel importante en  la comercialización de inmuebles de Sareb y Bankia, reconociéndose de esta manera el papel tan importante de dichos profesionales. Te recomendamos este artículo desdewww.laventanainmobiliaria.com  

Este artículo se ha publicado en Inmodiario en el siguiente enlace: http://www.inmodiario.com/187/18750/vuelven-acordarse-apis.html

Lo que nos hace recordar el papel comprometido e ineludible de los agentes inmobiliarios en el proceso de venta y salida a dichos inmuebles denominados “adjudicados bancarios”.

“””Al final parece que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) van a recuperar un papel principal en la comercialización de inmuebles. Algo que algunos llevaban tiempo requiriendo. Tanto Sareb como Bankia han terminado por rendirse a la evidencia y reconocer el papel de estos profesionales.

Hace un año los agentes de la propiedad inmobiliaria recibieron el jarro de agua fría al ver cómo la Sareb les obviaba al dejar en manos de los bancos cedentes la comercialización de los activos que estos mismos habían traspasado. Una decisión que les cerraba una puerta y en la que confiaban para, en los duros tiempos que corren, participar en la venta de pisos.

Pero las cosas han cambiado. A la vuelta del pasado verano, ya inició la Sareb los contactos con algunos colegios autonómicos de agentes de la propiedad inmobiliario, como en Cataluña o Valencia, para ver de qué manera se podría llegar a un acuerdo de colaboración para que este colectivo vendiera los activos del banco malo.

Ahora, la Sareb ha dado un paso más. Coincidiendo con la puesta en marcha de su plataforma on line, la sociedad presidida por Belén Romana ha lanzado la figura del ‘Colaborador Sareb’, dirigida a aquellos comercializadores profesionales, tanto personas físicas como jurídicas, que quieran ser homologados para vender o alquilar los inmuebles que se anuncian en la web.

Entre los requisitos exigidos, que el profesional o sociedad tenga experiencia en la prestación de servicios de intermediación y comercialización de inmuebles por cuenta ajena. Estos colaboradores no tendrán una remuneración fija, y solo percibirán una comisión por la venta de los activos.

La homologación no conlleva exclusividad alguna en la venta y, en principio, la venta se restringe a los 450 activos que figuran en el nuevo portal deSareb, del que quedan fuera las viviendas, garajes y trasteros, y solo se incluyen propiedades singulares, algunas tan peculiares como el cine Cristal, en Madrid

Y algo similar ha ocurrido con Bankia. Aunque el grueso de la cartera inmobiliaria de la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri fue traspasada a Sareb, en su balance quedaron todos aquellos inmuebles valorados en menos de 100.000 euros, cuya comercialización se pretende impulsar durante el presente ejercicio. Es el objetivo que busca el acuerdo firmado entre la entidad y los agentes de la propiedad Inmobiliariade Madrid, para que un centenar de sus asociados se conviertan en vendedores de estos inmuebles. “””

“Algo está cambiando. Sin saber muy bien por qué, la gente ha vuelto a fijarse en las agencias inmobiliarias como negocio. No sucedía algo así desde hace siete años cuando, sin saber tampoco por qué, se produjo un frenazo en seco. En 2006 no había datos macro ni micro que anticipasen lo que estaba por venir. Era como si la gente tuviese un sexto sentido que les advertía que la crisis se aproximaba”, explica a El Confidencial Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, con una red de 110 agencias en España y casi 50 a escala internacional. 

“El sector inmobiliario antes o después se recuperará y, al igual que lo están haciendo las grandes fortunas y fondos de inversión, los activos inmobiliarios volverán a recuperar su valor, y el pequeño empresario y el emprendedor es consciente de ello”, concluye Duque.

Una luz al final del túnel que comienza a verse en el horizonte. Tras seis años caminando por el desierto, varias cadenas y franquicias inmobiliarias, las supervivientes, comienzan a notar un incipiente cambio de ciclo. Alfa Inmobiliaria, por ejemplo, lleva varios meses atendiendo a empresarios interesados en reincorporarse al sector. Se trata básicamente de franquiciados que abandonaron la red en los peores años de la recesión y que ahora detectan nuevas oportunidades.

El número de franquicias se ha desplomado un 70% y el número de establecimientos, un 80%. Además, en apenas seis años se han suprimido más de 15.000 puestos de trabajoLa mayor parte de las enseñas inmobiliarias comenzó su expansión entre los años 1997 y 2000 para aprovechar el boom inmobiliario. En 1995 y 1996 sólo existían cinco cadenas de franquicias operativas en el sector. En el año 2006 se alcanzaron las 59 y los 4.583 establecimientos. Ese mismo año, a las puertas de que estallara la crisis, el sector comenzó a resentirse, y desde entonces, la caída ha sido en picado. El número de enseñas se ha desplomado un 70% (sólo quedan 17) y el número de establecimientos, un 80% (menos de 1.000). Otro tanto ha sucedido con la facturación y el empleo de este sector. En apenas seis años se han suprimido más de 15.000 puestos de trabajo, según datos, todos ellos, de Tormo & Asociados.

Los supervivientes han comenzado a ver la luz al final del túnel. El de Alfa Inmobiliaria, que acaba de firmar tres franquicias nuevas, no es un caso aislado. RE/MAX España abrió en 2013 23 oficinas nuevas en 2013, prevé otras 30 aperturas en 2014 y lograr así las 100 oficinas y los 1.000 asociados. A día de hoy son 70 oficinas y unos 700 agentes por toda España. "Se trata del mayor crecimiento experimentado en los últimos años", explican desde la compañía.

Por su parte, la red inmobiliaria Look & Find, con 78 oficinas repartidas por toda España, ha abierto cuatro nuevas reforzando su presencia en Canarias, Valencia, Valladolid y Zaragoza, mientras que Tecnocasa ha abierto durante el mes de enero de este año cinco nuevas oficinas franquiciadas. Con estos nuevos puntos de venta, la marca cierra enero con un total de 272 oficinas activas, situadas en las principales poblaciones de España. Además, la marca tiene previsto llegar a las doce aperturas durante el primer trimestre del año. "Como ya sucedió con las del último trimestre de 2013, las nuevas aperturas supondrán un importante número de trabajos asociados, todos ellos dirigidos a jóvenes que buscan una primera oportunidad para entrar en el mercado laboral", apuntan desde la compañía. 

"El crecimiento experimentado por RE/MAX en el último año pone de manifiesto la tendencia que están llevando a cabo muchas agencias inmobiliarias, acelerando los cambios en su modelo de negocio para adaptarse con éxito al nuevo escenario inmobiliario", explica José Luis García, director de expansión en España de la firma. 

En su opinión, “muchos de estos cambios van en la línea de crecer en sus equipos con agentes comerciales autónomos, trabajo de propiedades en exclusiva, formación y entrenamiento continuo para los agentes. Estas son, precisamente, algunas de las claves que permitirán que muchas agencias inmobiliarias abandonen su modelo actual de subsistencia hacia un modelo que les permita crecer a corto plazo”.

Criba entre los profesionales que venden inmuebles

No obstante, y frente a lo que sucedió en plena locura inmobiliaria, el 'mazazo' de la crisis ha permitido realizar una auténtica criba entre los profesionales que se dedican a la venta profesional de inmuebles. “El perfil de quien se acerca actualmente al sector ha cambiado notablemente”, reconoce Jesús Duque. "Se trata de profesionales con un profundo conocimiento de la actividad que en muchos casos han buscado nuevas opciones laborales pero que han mantenido su red de contactos a la espera de que la situación se normalizara. En muchos casos, se trata también de asesores inmobiliarios con clientes con un perfil conservador y patrimonial que buscan inmuebles capaces de aportar rentas".

Y añade que también están volviendo al sector "los profesionales más formados y competitivos, que conocen perfectamente el producto que se vende en su zona de actuación, con dotes comerciales y capaces de ofrecer un servicio que integre el asesoramiento jurídico en las operaciones, ya sean de venta o alquiler".

Renovarse o morir

Como tantas otras empresas vinculadas al 'ladrillo', las agencias han tenido que afrontar la crisis, el desplome de las ventas, el fuerte aumento del desempleo, la falta de financiación y la entrada en escena de un competidor brutal: los bancos. Las entidades, tal y como reconocen los agentes inmobiliarios, “han jugado sucio y lo siguen haciendo para vender sus pisos”. “Nos siguen robando los clientes, a quienes ofrecen pisos de sus balances y les facilitan la financiación”, explica Jesús Duque. 

Las agencias que no han desaparecido se han visto obligadas a apretarse el cinturón, a ‘adelgazar’ su estructura y a adaptarse a los nuevos tiempos. No en vano, según una encuesta realizada por Look & Find, las agencias siguen jugando un papel muy relevante en la venta de pisos. Esta red inmobiliaria realizó una encuesta entre sus clientes que reveló que, aunque un 54% opina que las mejores ofertas de precios se encuentran acudiendo al particular, un 30% considera que podrá encontrar los mejores precios en una agencia inmobiliaria, mientras que un 16% cree que las mejores ofertas se están en las entidades financieras. 

Un 54% de los potenciales compradores de vivienda opina que las mejores ofertas de precios se encuentran acudiendo al particular y un 30%, en una agencia inmobiliariaPara adaptarse a la nueva situación, muchas de ellas han entrado en la comercialización de pisos de la propia Sareb. Si bien no trabajan directamente para la sociedad pública, lo hacen a través de las entidades cedentes (Bankia, Catalunya Banc, Nova Caixa Galicia Banco, Banco Gallego, Banco de Valencia, Banco Mare Nostrum, Ceiss, Caja 3 y Liberbank), con mejor o peor fortuna. 

Desde Alfa Inmobiliaria, explican, por ejemplo, que por cada inmueble vendido "apenas recibimos un 1,75% de comisión, cuando lo normal es que se paguen comisiones entre el 2% y el 3%", explica Jesús Duque. "Aunque realmente ese no es el problema, sino que normalmente se trata de viviendas cuyos precios no están ajustados al mercado, en algunos casos hablamos de inmuebles invendibles, y las cedentes con las que trabajamos no nos dan margen para negociar el precio cuando tenemos a un cliente interesado en un inmueble. Nos hacen perder el tiempo. Ya veremos si realmente a nuestra red de franquiciados les interesa trabajar a estos márgenes". 

David Moya, director general de Look & Find, coincide con Jesús Duque en que, "en términos generales, el inmueble de las entidades financieras está menos ajustado en precio. Suelen estar por encima de lo que está dispuesto a pagar el mercado". Sin embargo, en su caso, sí ha constatado mayor predisposición de la banca cedente a negociar a la baja los precios. "Es un proceso lento porque son decisiones que se aprueban en sus comités, pero por lo general sí aceptan rebajas de precios cuando hay un comprador interesado".

Notícia sobre el mercado inmobilario publicada en Mundo Inmobiliario y extraída de:

http://www.elconfidencial.com/vivienda/2014-02-24/las-agencias-inmobiliarias-resurgen-como-el-ave-fenix-tras-seis-anos-de-crisis_92316/#

El grupo noruego Schibsted Classified Media (SCM), propietario de portales de anuncios clasificados como Segundamano.es, Fotocasa.es, Coches.net e InfoJobs.net, ha anunciado este jueves la compra de Milanuncios.com, una de las principales compañías de anuncios clasificados online en España, por 50 millones de euros. Además, el fundador de Milanuncios se incorporará como accionista minoritario a la filial de SCM en España con una participación del 10% del capital.

Pese a la similitud de sus contenidos, Milanuncios y Segundamano funcionarán como portales y marcas independiente y seguirán con sus modelos de negocio actuales, basados en la publicación gratuita de anuncios por parte de los usuarios. El negocio de anuncios de contactos de Milanuncios no se incluye en este acuerdo.

"Segundamano y Milanuncios son dos portales clave en el desarrollo de la visión de SCM Spain que busca lograr un mejor conocimiento y aceptación social del mercado de compraventa de artículos de segunda mano en la sociedad española", ha indicado la empresa en un comunicado. "La incorporación de Milanuncios.com nos permitirá avanzar con nuestra estrategia de crecimiento y seguir desarrollando la categoría en el mercado español", ha afirmado Frode Nordseth, consejero delegado SCM en España, en la misma nota de prensa.

En España, SCM tiene más de 70 millones de visitas mensuales. Actualmente, Milanuncios cuenta con 17 millones de usuarios y más de 60 millones de visitas mensuales, según las cifras auditadas por OJD.

Schibsted es un grupo internacional de medios, con sede en Noruega. Además de los portales, en España es propietario del periódico 20 Minutos.

El nuevo portal de alquiler de oficinas de Colonial pretende ser un punto de encuentro para clientes actuales y futuros de la inmobiliaria. En su home principal se pone a disposición de ellos toda la información que les puede interesar y lo hace de una forma clara y ordenada para facilitar su navegación. El principal objetivo es que los clientes encuentren las oficinas que mejor se adapten a sus necesidades. Para ello, en la misma home hay un buscador automático que permite hacer una búsqueda avanzada que filtre las oficinas por ciudad, zona y metros cuadros.

Todos los anuncios de oficinas en alquiler de Colonial van acompañados de una ficha con información detallada sobre las características y posibilidades de los inmuebles. Pero no sólo se limitan a hacer una descripción minuciosa de su interior y distribución, sino que también aparece información de interés sobre todas las posibilidades que ofrecen las zonas donde están ubicadas las oficinas. Toda esta información pretende facilitar la elección final de los clientes. 

Además, Colonial tiene un especial compromiso con el medio ambiente y con el concepto de oficinas sostenibles. Por eso, todas las fichas de inmuebles que aparecen en el portal también incluyen información detallada sobre su sostenibilidad, con explicaciones sobre todas las iniciativas e instalaciones que se han llevado a cabo para mejorar su rendimiento y ahorro energético. También se incluye el resultado de la Certificación de Eficiencia Energética. Por lo general, las oficinas en alquiler de Colonial cuentan con certificaciones energéticas altas y se trabaja para mejorarlas día a día. 

En el nuevo portal web también se pueden consultar todos los artículos publicados en el Blog de Colonial, un apartado que quiere dar servicio tanto a clientes como también a aquellos que no lo son. En él se publican todas las novedades y tendencias relacionadas con el mercado inmobiliario, información de interés sobre certificaciones energéticas y tips de ahorro, así como pautas para mejorar el rendimiento y ambiente de trabajo en las oficinas. 

Colonial es una de las principales compañías de referencia del mercado inmobiliario español, especializada en el alquiler de oficinas en las zonas ‘prime’ de Barcelona, Madrid y París. Zonas con buena comunicación y donde se concentra la mayor parte de la actividad empresarial de dichas ciudades. Centrada en la rehabilitación de edificios emblemáticos y en el desarrollo de nuevos proyectos, Colonial destaca por la alta calidad de sus inmuebles y su activa política de gestión y sostenibilidad, siempre con el objetivo de garantizar el bienestar de sus clientes.

Según datos de fotocasa.es, la variación interanual en enero de 2014 registró una caída del 8,3%, lo que supone una desaceleración en la bajada de los precios comparada con la de enero del año anterior, cuando la vivienda cayó un 9,9% interanual. “La caída del precio de la vivienda se está mitigando y este proceso se hará más evidente a medida que avance 2014”, asegura Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal.

De hecho, en enero se registró un aumento del precio medio en 11 de las 17 comunidades autónomas. Las subidas van desde el 0,9% de Murcia hasta el 0,1% de La Rioja, si bien en Cataluña y la Comunidad de Madrid el precio se mantiene estable respecto a diciembre de 2013. Respecto a las cuatro comunidades que bajan, la caída más pronunciada se registra en Navarra (1,3%), seguida del País Vasco (0,4%), Canarias (0,3%) y Castilla y León (0,2%).

En cuanto a los precios, el País Vasco sigue siendo la comunidad más cara de España, con un precio medio de 2.985 €/m2, seguida de Madrid (2.354 €/m2) y Cataluña (2.160 €/m2). Por el contrario, Castilla-La Mancha (1.194 €/m2), Extremadura (1.221 €/m2) y Murcia (1.262 €/m2) son las comunidades con los precios más asequibles.

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España acumula una caída de 41,3% desde que registrara su máximo histórico en abril de 2007 con 2.952 €/m2. En este sentido, nueve comunidades autónomas registran caídas superiores al 40% desde que alcanzasen el precio máximo hace seis años. Así, la Rioja es la comunidad que más ha visto caer el precio (52,3%), seguida de Navarra (46,6%), Aragón (46,5%), Castilla-La Mancha (46,1%), Murcia (45,1%), Cataluña (44,1%), Comunidad Valencia (43,5%), Andalucía (40,8%) y Madrid, que ha caído un 40,7% en seis años.
 

Provincias, municipios y distritos también muestran mejoría

En cuanto a la evolución del precio de la vivienda de segunda mano por provincias, 30 de ellas (el 60% de las 50 analizadas) registran subidas de precios en términos mensuales, con incrementos que van del 2,8% de Guadalajara al 0,1% de Huelva. Por el contrario, los precios caen en 17 provincias (34%) entre un 2,5%, registrado en Lugo hasta un 0,1% que marcan las provincias de Albacete y Alicante. Las provincias de Vizcaya, Madrid y Granada se mantienen estables, por su parte.

Por municipios, del total de los 371 analizados por fotocasa.es, en 233 el precio de la vivienda sube en el último mes, en 16 municipios, permanecen estables y en los otros 122 se registraron incrementos en el precio. San Sebastián, con 4.203 €/m2 es el que tiene el precio más elevado, mientras que Ontinyent, en Valencia, es la población más barata con 854 €/m2. Sanxenxo (Galicia) es el municipio que experimenta la mayor subida, un 7,2%, y cierra el mes de enero en 2.474 €/m2. En el lado opuesto, Moncofa (Castellón) es la población que ha sufrido una mayor caída, con una bajada del 8,5% en enero hasta los 1.308 €/m2.

Fotocasa.es también analiza los distritos de Madrid, Barcelona y Valencia. Así, en Madrid capital el más caro continúa siendo Salamanca - Goya – Recoletos con un precio de 5.022 €/m2, que también es el más caro de España. El de Barcelona es Pedralbes - Sarrià, con 4.978 €/m2, mientras que en Valencia es Pla de Remei, con un precio medio de 2.815 €/m2.

Artículo sobre el mercado inmobiliario publicado en mundo inmobiliario y extraído de:

http://noticias.fotocasa.es/el-precio-de-la-vivienda-sube-en-11-comunidades-autonomas__17272.aspx?xtor=EPR-367-[389E]-20140207&link=90467

Con esta última caída anual, el precio del alquiler se sitúa actualmente en 6,90 €/m2 al mes, frente a los 7,28 €/m2 al mes con los que cerró el año 2012. Con el descenso del -5,2%, el año 2013 se convierte en el sexto año consecutivo que cierra con caídas en el precio de la vivienda, después del -7% de 2008, del -4,8% de 2009, del -5,8% de 2010, del -6% de 2011 y del -3,8% del 2012.

“El precio del alquiler seguirá con esta tendencia a la baja de forma suave. 2014 va a ser el año del alquiler porque esta forma de vida está ganando protagonismo frente a la compra a pasos agigantados ya que cada vez más gente se refugia en el mercado del alquiler ante la imposibilidad de adquirir una vivienda en el actual contexto económico y de restricción del crédito. El alquiler en España tiene un gran potencial ya que aún estamos muy lejos de los estándares europeos”, explica Beatriz Toribio, responsable de Estudios de fotocasa.es.

Descenso generalizado en todas las comunidades

El retroceso en el precio medio de la vivienda en alquiler es generalizado también en todas las comunidades autónomas y provincias españolas. Todas descienden el precio a cierre de 2013 y destaca la Rioja, que cae un -9,2% el precio anual, seguido de Murcia (-8%), País Vasco (-6,9%) y Castilla-La Mancha (-6,7%). En el otro extremo, Baleares es la comunidad que menos desciende el precio (-3,5%), seguido de Canarias (-3,7%), Extremadura (-3,8%) y Castilla y León (-4,1%).

Además, en el 96% de los municipios españoles (226 de los 235 analizados en el Informe) también se experimentan caídas en el precio de la vivienda en alquiler en términos anuales durante 2013. A cierre de año tan sólo siete municipios aumentan su precio respecto a 2012 y dos se mantienen en la misma cifra (Calvià y Las Rozas de Madrid).

El precio de la vivienda en alquiler en España alcanzó su máximo histórico en mayo de 2007 con un valor de 10,12 €/m2 al mes. Desde entonces ha acumulado un descenso del -31,8%.

Las comunidades que han experimentado una mayor caída desde máximos son Aragón, con un descenso acumulado de -42,5%, Cantabria (-37,4%) y la Comunitat Valenciana (-37,2%). Por otro lado, las comunidades que han acumulado una menor caída en el nivel de precios son Castilla y León, donde el precio de la vivienda en alquiler ha disminuido -16,8%, Extremadura, que ha caído un -19,2% y País Vasco, comunidad en la que el nivel de precios ha caído un -19,6% desde que registraron el precio máximo.

Notícia sobre el mercado inmobiliario publicada en Mundo Inmobiliario y extraída de:

http://noticias.fotocasa.es/el-precio-del-alquiler-siguio-en-caida-durante-2013__17241.aspx?xtor=EPR-367-[387E]-20140124&link=90041