Claves de la nueva ley hipotecaria

Comienza la tramitación de la reforma de la ley hipotecaria y de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) sobre la dación en pago. Los partidos han presentado sus enmiendas pero las del Grupo Popular (PP) con mayoría en el Congreso de los Diputados serán las que más probabilidad tengan de salir adelante. De prosperar las medidas presentadas esta semana por el PP la normativa quedaría así:

• No se introduce la dación en pago universal ni retroactiva, pero sí se admiten quitas.
• También se amplían las familias beneficiarias de la moratoria de dos años para paralizar los desahucios. Para estar incluido en este grupo se multiplicará por tres el IPREM, en vez del dos anterior.
• A partir de la sentencia del Tribunal de Luxemburgo, se recoge que los jueces tendrán potestad para paralizar un desahucio tras analizar las condiciones del contrato hipotecario. También los notarios podrán suspender la subasta del inmueble si se acredita el carácter abusivo de alguna de las cláusulas.
• El interés de demora, es decir el gravamen que se aplica por el retraso en los pagos hipotecarios, se limitará con carácter retroactivo y las deudas pasarán a estar «penalizadas» con un techo del 12%, tres veces el interés legal del dinero, frente al 21% actual.
• Se modifica el procedimiento de subastas y el precio de partida no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.
• No bastará con un impago para proceder a la ejecución hipotecaria. De salir adelante las enmiendas del PP tendrán que ser tres, pero no será necesario que sean consecutivos.

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El Supremo dicta una importante sentencia anti-suelo hipotecario: ¿qué pueden hacer ahora los afectados?

El Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas en los casos en que pueda demostrarse que ha habido una falta de transparencia bancaria hacia los consumidores. A efectos prácticos, ¿qué implica la sentencia del Supremo?, ¿en qué casos se puede reclamar la retirada de la cláusula suelo del préstamo hipotecario?, ¿el banco devolverá el dinero a los afectados por una cláusula suelo abusiva?

El Tribunal Supremo español ha declarado esta semana la nulidad de las cláusulas suelo en los casos de "falta de transparencia" hacia los consumidores. Se trata de una gran noticia que sienta precedente, pero la información que ha trascendido hasta ahora deja muchas cuestiones en el aire y la mayoría de afectados por estas cláusulas abusivas no saben cómo usar esta información a su favor.

Explicamos los 3 puntos clave para saber cómo proceder en cada caso.

1. Tener claro qué dice y qué no dice la sentencia

Para empezar, los hipotecados que actualmente tengan un suelo en su contrato hipotecario deben tener tener claro que esta sentencia no cambia nada por sí sola. Contestamos a algunas preguntas sobre el veredicto y su aplicación:

a) ¿Esta sentencia ilegaliza las cláusulas suelo de todas las hipotecas? Absolutamente no. Se limita la nulidad de la cláusulas suelo exclusivamente en los casos en los que se haya producido una falta de transparencia en su comercialización. No se cuestiona, y mucho menos ilegaliza, la validez de la cláusula suelo en sí misma. En otras palabras, si el banco ha cumplido con los requisitos de transparencia respecto a los consumidores, no tendrá por qué retirar la cláusula suelo.

b) En caso de falta de transparencia, ¿es el banco quien debe retirar automáticamente el suelo? No. Si el cliente considera que durante la comercialización de la hipoteca no le dieron información transparente, tendrá que denunciar. Así que, una vez más, la decisión final correrá a cargo de un juez.

c) Una vez ganado el caso, ¿el banco devolverá todo el dinero que el afectado ha pagado de más a causa del suelo? No. La sentencia no comporta la devolución de las cantidades ya satisfechas; únicamente consigue que se modifique la cuota a pagar a partir de ahora, sobre la que ya no se aplicará el interés mínimo.

2. Saber en qué casos es posible reclamar

Los afectados también han de saber que el suelo hipotecario es perfectamente legal en España y, por tanto, no todos los contratos con suelo son susceptibles de denuncia, sino solo los siguientes casos:

a) Cuando no se ha firmado la oferta vinculante o en ella no figuraba el suelo. Si el "pre-contrato", es decir, la oferta definitiva que nos hizo el banco con sus últimas condiciones no llegó a ser firmado por nosotros o sí lo firmamos pero sin que en él constara la cláusula suelo, podemos alegar desconocimiento en una demanda

b) Cuando hay un desfase entre suelo y techo o cuando no existe techo. El suelo protege al banco de manera que no cobre menos de "X" intereses si el Euríbor baja a mínimos, y el techo debe proteger al cliente para que no pague más de "X" intereses si el Euríbor sube a máximos. Si el contrato solo protege al banco, es perfectamente denunciable

c) Si a pesar de constar suelo y techo en el contrato, el cliente no fue debidamente informado de lo que firmaba. La cláusula suelo queda perdida entre los más de 60 páginas que puede llegar a tener un contrato hipotecario, y ni siquiera aparece como "cláusula suelo", lo que la haría más detectable, sino como interés mínimo, etc. Tanto el banco como el notario deben explicar al firmante a qué se estaban comprometiendo al aceptar esta cláusula, ya que la jerga bancaria no siempre es comprensible para los no especialistas en finanzas. No haber sido informados debidamente también es una causa por la que poder reclamar.

3. Saber cómo proceder a la reclamación

Si nos encontramos en alguno de los casos anteriores, lo primero es ir a nuestra oficina bancaria habitual y pedir cita con el director. Explicarle tranquila pero firmemente cuál es nuestro caso y por qué exigimos que la cláusula se anule.

Si el problema es que nos sentimos engañados porque nadie nos explicó lo que firmábamos, debemos recordarle la nueva sentencia del Tribunal Supremo, que dicta que si la información no ha sido transparente, la cláusula suelo debe ser anulada.

Si el director de la oficina no nos hace caso, le comunicaremos que vamos a emprender la reclamación oportuna y, acto seguido, iremos a la Oficina de Atención al Cliente de nuestro banco y presentaremos una queja formal, llegando hasta el Banco de España si es preciso [Leer Cómo proceder a una reclamación bancaria]. En ocasiones, esto consigue que el banco cambie de parecer.

Y si estas acciones tampoco tienen resultado, lo mejores que podemos hacer antes de meternos en gastos de abogados es calcular primero cuánto hemos pagado de más por la cláusula con esta calculadora de suelo gratis y mirar si nos sale a cuenta.

En resumen

El Supremo ha declarado nulas las hipotecas con suelo, sentando precedente jurídico, pero (1) el afectado ha de conseguir demostrar que el banco no fue transparente a la hora de imponer la cláusula y (2) la sentencia no obliga a devolver lo pagado de más hasta ahora.

De todas formas, el magistrado ponente aún ha de redactar la sentencia. Veremos si ahí se explica qué podemos entender exactamente por "falta de transparencia", para poder denunciar con pleno derecho si ese es nuestro caso.