La actual situación del mercado inmobiliario español hace que vender una vivienda no sea fácil. Con el poco acceso a la financiación, la caída de los precios, la gran oferta de inmuebles en venta
y los compradores, que ahora son conscientes de su capacidad negociadora, hacer que una vivienda destaque sobre el resto, resulta ciertamente complicado. Por eso, si se quiere vender, hay errores
que se deben evitar...
Hay que hacer todo lo posible para destacar entre todas las viviendas en
venta.
XXXXXX No tomarse en serio al primer interesado
Muchas veces, el primer interesado en la vivienda es la mejor baza. En general, el comprador potencial que hace la primera oferta suele estar muy dispuesto a hacer negocios. Esta, tal vez, pueda
ser más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero siempre se debe saber negociar. Algunos vendedores toman la decisión de esperar a mejores ofertas, pero lo cierto es que muchos inmuebles
pasan demasiado tiempo en el mercado por no tomarse lo suficientemente en serio la primera oferta.
Poner un precio demasiado alto
Los compradores actuales están bien informados y conocen la situación del mercado y de los barrios en los que buscan inmueble. Con un precio muy elevado, la vivienda en cuestión está condenada a
permanecer largo tiempo en el mercado, alejando a posibles interesados. Si el precio de la vivienda está ajustado desde el principio, las probabilidades de vender son mucho más altas que si se
pone un precio muy alto para ir reduciéndolo poco a poco en sucesivas revisiones.
No tener suficiente visibilidad
En un mercado como el actual, los posibles compradores de vivienda pasan mucho tiempo buscando ofertas online. Si la casa en venta tiene un precio adecuado y suficiente visibilidad en la red, las
oportunidades de venderla son mayores que si tan sólo se da la opción de enseñarla físicamente. Lo ideal es probar todas las opciones, que no son excluyentes: publicar la vivienda en portales
especializados debe combinarse con aceptar todas las visitas posibles. Además, se debe estar siempre listo para enseñar la casa y que ésta se encuentre siempre preparada para recibir a posibles
compradores.
No arreglar pequeñas averías y detalles en mal estado
Antes de poner a la venta una casa, se debe invertir tiempo y dinero para dejarla en el mejor estado posible. La mayoría de compradores no quiere encontrarse en la situación de tener que acometer
pequeñas reformas o tareas de mantenimiento tras comprar la vivienda. Al contrario, intentan detectar estos fallos para hacer una oferta económica inferior y pedir al propietario que corra con
los gastos de la reparación. Por eso, lo recomendable es invertir un poco de dinero para solventar estos pequeños problemas. La casa se venderá más rápido y lo más probable es que el vendedor
recupere la inversión realizada o incluso más.
Una decoración demasiado personal
Salvo raras excepciones, en la mayoría de ocasiones los compradores prefieren encontrarse con un estilo sencillo y despersonalizado. Lo mejor es limpiar y simplificar la decoración al máximo de
manera que puedan imaginarse habitando la vivienda. Esta pequeña inversión puede significar una venta más fácil, pero que no tiene por qué servir para elevar el precio de venta
El nuevo portal de alquiler de oficinas de Colonial pretende ser un punto de encuentro para clientes actuales y futuros de la inmobiliaria. En su home principal se pone a
disposición de ellos toda la información que les puede interesar y lo hace de una forma clara y ordenada para facilitar su navegación. El principal objetivo es que los clientes encuentren las
oficinas que mejor se adapten a sus necesidades. Para ello, en la misma home hay un buscador automático que permite hacer una búsqueda avanzada que filtre las oficinas por ciudad, zona y metros
cuadros.
Todos los anuncios de oficinas en alquiler de Colonial van acompañados de una ficha con información detallada sobre las características y posibilidades de los inmuebles. Pero no
sólo se limitan a hacer una descripción minuciosa de su interior y distribución, sino que también aparece información de interés sobre todas las posibilidades que ofrecen las zonas donde están
ubicadas las oficinas. Toda esta información pretende facilitar la elección final de los clientes.
Además, Colonial tiene un especial compromiso con el medio ambiente y con el concepto de oficinas sostenibles. Por eso, todas las fichas de inmuebles que aparecen en el portal también
incluyen información detallada sobre su sostenibilidad, con explicaciones sobre todas las iniciativas e instalaciones que se han llevado a cabo para mejorar su rendimiento y ahorro
energético. También se incluye el resultado de la Certificación de Eficiencia Energética. Por lo general, las oficinas en alquiler de Colonial cuentan con certificaciones energéticas
altas y se trabaja para mejorarlas día a día.
En el nuevo portal web también se pueden consultar todos los artículos publicados en el Blog de Colonial, un apartado que quiere dar servicio tanto a clientes como también a aquellos que no lo
son. En él se publican todas las novedades y tendencias relacionadas con el mercado inmobiliario, información de interés sobre certificaciones energéticas y tips de ahorro, así como pautas para
mejorar el rendimiento y ambiente de trabajo en las oficinas.
Colonial es una de las principales compañías de referencia del mercado inmobiliario español, especializada en el alquiler de oficinas en las zonas ‘prime’ de Barcelona, Madrid y París. Zonas con
buena comunicación y donde se concentra la mayor parte de la actividad empresarial de dichas ciudades. Centrada en la rehabilitación de edificios emblemáticos y en el desarrollo de nuevos
proyectos, Colonial destaca por la alta calidad de sus inmuebles y su activa política de gestión y sostenibilidad, siempre con el objetivo de garantizar el bienestar de sus clientes.
Cómo reducir los gastos de comunidad y evitar el conflicto entre vecinos
Los gastos de las comunidades de vecinos suelen ser motivo de conflicto y de malestar entre sus habitantes. Existen formas para controlar este gasto y también para reducirlo. Queremos compartir
contigo algunos consejos para disminuir este tipo de gastos.
En una comunidad de vecinos, los gastos suelen ser motivo de discusión. Normalmente la disputa viene porque algunos (o todos) los vecinos consideran que el desembolso económico para mantener
la comunidad es demasiado alto. Por tanto, suele ser aconsejable siempre buscar la manera de disminuir el coste de los gastos de comunidad y evitar conflictos entre los vecinos. Por este
motivo queremos dar algunos consejos al respecto.
Consejos para bajar los gastos de comunidad y evitar problemas entre vecinos
Nuestra recomendación es que te centres en los siguientes aspectos:
Principio de individualización:
Lo más recomendable es individualizar los costes derivados del agua, el gas y la electricidad. Es cierto que se puede hacer lo contrario, que consiste en que la comunidad entera pague estos
costes, pero entonces podemos entrar en un conflicto entre vecinos, dado que siempre los hay que tienen más gastos y los hay que tienen menos. Fundamentalmente, este consejo tiene el objetivo
de evitar los problemas entre personas que habitan una misma comunidad y que cada uno pague solo por su consumo.
Consumo de agua:
El consumo de agua suele ser un motivo frecuente de disputa en algunas comunidades de vecino, cuando es un gasto común, claro está. Existen diversos temeas a tener en consideración sobre el
consumo de agua:
Zona de jardín:
Si la comunidad dispone de zona ajardinada, sobre todo debemos considerar cómo realizamos la gestión del riego. Se recomienda el sistema de riego por goteo e incluso el que permite aprovechar el
agua de la lluvia.
Agua caliente:
Es muy importante controlar el gasto de agua caliente, especialmente en invierno cuando suele suponer, junto con la calefacción en general, cerca del 70% del gasto total de una
comunidad típica. Debe regularse considerando dos puntos principales: el del lugar en el que se produce la calefacción y los de los puntos en los que se produce el consumo.
En zonas comunes:
Es fundamental controlar el consumo de agua en las zonas que son comunes a todos los vecinos. Por ejemplo, si la comunidad tiene una piscina. Se recomienda hacer un listado de todos los
espacios comunes en los que hay un consumo de agua, poniendo también los hábitos del mismo (por ejemplo, si es estacional en el caso de una piscina no cubierta) e implementar después los
sistemas tecnológicos que ayuden a reducir y optimizar el gasto (y el consumo).
Mejorar la eficiencia energética del edifcio:
La mejora de la eficiencia energética de un edificio suele tener una repercusión directa en el gastos derivados del consumo energético del mismo. Es muy recomendable realizar mejoras en este
campo, que permitirán acreditar que el consumo energético del edifcio es menor que antes de la aplicación de dichas mejoras, lo cual conllevará fundamentalmente dos beneficios: reducción del
gasto económico en energía por parte de los vecinos a largo plazo (y a pesar de la inversión inicial) y revalorización del edificio (aumento de su valor económico en caso de venta). Puedes
informarte sobre la certificación energética.
Electricidad:
Las compañías eléctricas hacen ofertas cada cierto tiempo y la comunidad se podría acojer a una de ellas. La idea fundamental es que se recojan diferentes presupuestos para comparar entre
ellos. No es nada recomendable quedarse con el primero que llegue sin haber comparado, igual que ocurre en la mayoría de ámbitos.
Ascensor:
Relacionado con el punto anterior, el consumo de energía eléctrica de un ascensor de una comunidad de vecinos puede suponer un porcentaje muy elevado del consumo general de la comunidad. Por
este motivo es preciso optimizar dicho consumo en base a mejoras en el ámbito de la eficiencia energética. Por ejemplo, modificar o sustituir el sistema de tracción actual por otro motor que
incorpore un oscilador de frecuencia, lo que va permitir inicios y paradas suaves; incluir un sistema que permita recuperar la energía que se deriva de la frenada o un sistema de
llamada inteligente. Sobre la iluminación del ascensor, se recomienda la instalación de soluciones que propicien que, cuando el ascensor no se está utilizando, se apaguen automáticamente las
luces de la cabina e incluso que dicha apagada se realice por detección de presencia en el interior.
Iluminación:
Se pueden realizar diferentes actuaciones para ahorrar enegía (y dinero) en el ámbito de la iluminación, como por ejemplo asegurarse de que en la comunidad se utilizan bombillas de bajo
consumo y LED en lugar de las incandescentes o implementar soluciones de aprovechamiento de la luz natural.
Explotación económica de zonas comunes:
Las comunidades de vecinos suelen tener zonas comunes. Si se vende o alquila una de estas zonas, sacándole así rendimiento económico, este ingreso puede ayudar a sufragar los costes derivados
de los gastos de comunidad, reduciendo así en términos generales el precio unitario (por cada inmueble) de dicho gasto.
Esperamos que con estos consejos puedas tener una guía más clara sobre lo que puedes hacer para disminuir los gastos de tu comunidad.
Consejo inmobiliario publicado en http://www.yaencontre-lavanguardia.es/noticias/noticias/consejos/como-reducir-los-gastos-de-comunidad-y-evitar-el-conflicto-entre-vecinos?utm_source=Newsletter_13-11-13&utm_medium=email&utm_term=&utm_campaign=JHT_Noticias&utm_content=como-reducir-los-gastos-de-comunidad-y-evitar-el-conflicto-entre-vecinos
Idealista, el portal inmobiliario número uno en twitter a nivel mundial
Property portal watch, la página especializada en portales inmobiliarios, reconoce la labor de idealista en twitter. En el ranking que ha
elaborado esta web, otorga las primeras posiciones a idealista Italia y a idealista España. le siguen los portales americanos realtor y zillow.
Más vale pájaro en mano o cómo retener a los buenos inquilinos
Encontrar un buen inquilino que haga un uso correcto de la vivienda y pague mensualmente la renta es el sueño de cualquiera que tenga un piso en alquiler. El recelo que muchos caseros tienen de
las garantías y la seguridad que la ley les ofrece a la hora de alquilar su vivienda hace que los inquilinos que cumplen sean cada vez más valorados.
El miedo de toparse con un inquilino moroso o que no cuide debidamente inmueble está llevando a muchos caseros a “mimar” especialmente a sus actuales arrendatarios. Además, la
perspectiva de que abandonen la vivienda y tener que volver a pasar por el proceso de alquiler no resulta especialmente atractiva. El refranero español cobra más sentido que nunca para los
caseros: “más vale pájaro en mano que ciento volando” parece ser la máxima a aplicar actualmente.
El Gobierno apuesta por el alquiler
Con las compraventas prácticamente paralizadas, el nuevo Plan de Vivienda que ha presentado el Gobierno hace especial hincapié en el alquiler, con numerosas medidas encaminadas a
la potenciación del mercado. Según los últimos datos ofrecidos por Eurostat, el parque de viviendas en alquiler en España es de un 17%, aún lejos de la media europea, situada en un 29,3%. El
objetivo del Gobierno es acercarse todo lo posible a esa cifra.
Para alcanzar dicha meta, la nueva ley del Alquiler promueve, entre otras cosas, el pacto entre las partes: "se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. Así,
se podrá renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta".
Poder de negociación
Así pues, los inquilinos están tomando conciencia poco a poco de su poder de negociación. Àrit Roig Mulero es una joven periodista que vive de alquiler en Barcelona y hace un año pidió una rebaja
en la renta del alquiler, a lo que sus caseros accedieron. Sin embargo Àrit considera que le deben rebajar más el precio “Mi casero debería volver a replanteárselo ante mi nueva petición para
este 2013. Soy buena pagadora y eso, con los tiempos que corren, creo que debería tenerlo en cuenta”.
Para Àrit es importante que sus caseros accedan a una nueva rebaja, no en vano se está planteando cambiar de piso si no se la conceden. “Lo veo factible” señala, “pero antes tengo que encontrar
algo de las mismas características y con un precio sustancialmente inferior. Volveré a insistir y si no lo consigo, quizás toque empezar a empaquetar”.
Bajar el precio ¿sí o no?
Según el informe de precios de fotocasa.es, la renta del alquiler en España ha bajado un 29,2% desde máximos, cuando en mayo de 2007 alcanzó un precio de 10,12 euros/m2 al mes. Actualmente
el precio medio de una vivienda en alquiler es de 7,20 euros/m2 al mes, lo que indica que muchos arrendadores están ajustando los precios de sus inmuebles. No obstante muchos
inquilinos todavía consideran que su renta debería ser más baja.
Entonces, ¿merece la pena rebajar un poco más la renta mensual para retener a unos buenos inquilinos? Cada caso particular es un mundo, pero sin duda alguna el abaratamiento de la renta es la
medida más importante para conseguir retener a los arrendatarios.
Vega Perales es una vecina de Madrid que desde hace años tiene un piso alquilado en la capital y en el último año ha tenido que bajarle el precio a petición de sus inquilinos. Vega cree que
hacerlo “merece la pena generalmente” pero dependiendo del tipo de vivienda. “Si pagan bien, cuidan la vivienda y la reducción de la renta no es muy exagerada, vale la pena a cambio de asegurarse
el alquiler”.
No obstante, Vega cree que la rebaja de precio no puede ser demasiado amplia ya que “los alquileres están muy ajustados y también depende del casero, si tiene hipoteca o si depende de esos
ingresos para vivir, por ejemplo”.
Si ocurre que el arrendador ha ajustado la renta de la vivienda al máximo de sus posibilidades y no es capaz de bajarla más, también puede tomar otras medidas encaminadas a convencer a sus
inquilinos de que realmente les valora y quiere que se queden en el piso. Puede ofrecer reformas en la casa, reamueblar y actualizar electrodomésticos, llegar a un acuerdo para hacer frente a las
facturas de los suministros, etc.
Nueva ley del alquiler
Como se ha visto, una de las novedades más destacadas de la nueva ley del alquiler hace referencia a la posibilidad de hacer reformas en una vivienda de alquiler cuyo coste se descuente de la
renta mensual. Si esto se realiza bien, se trata de una situación en la que ambas partes pueden salir beneficiadas: el inquilino reforma la vivienda para que esté a su gusto y el casero consigue
una mejora en su inmueble.
Evidentemente, para llevar a cabo estas reformas y evitar posibles problemas futuros, lo ideal es que el propietario tome parte activa en la decisión de quién y cómo realizará las obras y cómo se
afrontará el pago de las mismas, que también podría realizarse de forma conjunta.
En definitiva, a la hora de “fidelizar” a los buenos inquilinos, los caseros tienen que ser más flexibles que en la época de bonanza, cuando un piso se alquilaba en cuestión de días. La duda
siempre será hasta dónde tiene que llegar esa flexibilidad.
Siete palabras que no debes olvidar para el anuncio de tu casa
Cada una de las palabras del anuncio de venta de la vivienda, debe aportar un significado útil y atractivo.
El puso de palabras de moda puede atraer la atención
de muchos más compradores.
Como dice el refrán: “Una imagen vale más que 1.000 palabras”… y es cierto. Lo primero, que debe tener el anuncio de la venta de un piso son unas buenas fotos donde se muestre la casa ordenada,
pulcra y presentada a modo de ‘home staging’. Una vez dado este primer paso, las palabras utilizadas en él también son importantes. En las plataformas donde se suelen anunciar los pisos (portales
inmobiliarios, periódicos, revistas…) no suele haber demasiado espacio y aunque lo hubiera, tampoco sería de más ayuda.
Por eso, a la hora de escoger cada una de las palabras del anuncio, hay que asegurarse de que aportan un significado útil y atractivo para el comprador. Una lista de siete conceptos clave que no
pueden faltar en la descripción del piso son:
“Cercano a…” La comunicación de la vivienda es esencial. De hecho, la localización es el tercer factor más importante por la que los compradores se deciden por una casa u
otra. Por eso, conviene resaltar aspectos como: “Cercano a la playa”, “Cerca de la estación de autobuses”, “Cerca de una zona comercial”, “A 5 minutos del centro”… Aunque a muchas personas
les gusten los chalets en urbanizaciones a las afueras, la idea de tener que coger el coche para realizar las actividades más básicas (hacer la compra, ir al médico…) puede echarles para
atrás, por eso, los servicios y transportes serán aspectos imprescindibles de destacar.
“Espaciosa, luminosa…” La idea de que la vivienda en venta sea amplia, tenga una buena orientación o entrada de la luz puede resultar muy atractiva para que los compradores
se decidan a visitarla. No obstante, no hay que poner esas palabras a toda costa, si la casa irremediablemente es oscura. Si existe este inconveniente, unas buenas fotos en su lugar hablarán
por sí solas.
Usa palabras de moda. La elección de determinados vocablos tiene un gran poder. El simple uso de algunas palabras que sean ‘trendies’ y estén en boca de muchas personas puede
atraer la atención de muchos más posibles compradores. Además, también describen un estilo de vida concreto, que puede coincidir con el que quiere llevar el comprador y le pueden hacer
imaginarse mejor su vida en esa vivienda. Por ejemplo: cocina con isla, cocina americana, estilo loft, solarium…
Los materiales. Si algunos de los materiales utilizados en partes de la casa tienen una marca de calidad inconfundible, no pueden faltar. Por ejemplo, pueden ser “suelos de
mármol”, “fachada exterior de piedra”, “muebles de madera caoba”… Algunos estudios han demostrado que el uso de algunas de estas palabras están directamente relacionadas con los precios de
venta de vivienda más altos.
Utilizar nombres de marcas. A veces el uso de nombres de marca de mobiliario o de la promotora que construyó la vivienda pueden dar ya pistas al comprador sobre la calidad y
el estilo de casa que se va a comprar. Incluso, si se nombran los comercios cercanos a la vivienda por su marca, también puede ser suficiente para atraer a los posibles interesados.
Mencionar nombres de calles con prestigio. Si se vive cerca de la calle Serrano de Madrid o del Paseo de Gracia de Barcelona, no hay que dejar de decirlo. Como los anteriores
casos, los nombres de marca venden un estilo de vida determinado.
“Personalizado o de diseño”. Si se tiene un mobiliario, hecho a medida, que no se va a encontrar en ninguna tienda comercial o la casa contiene cualquier objeto de diseño o
personalizado, sin duda, es algo que no hay que dejar de señalar: muebles de diseño, un cuadro de Miró…
Diferenciarse de la competencia es lo esencial. La clave está en señalar las características de valor y calidad que tenga la vivienda, y hacer que el comprador no tenga buscarlas.
Ideas para que la terraza o balcón de tu piso en venta guste al comprador
¿Tienes una vivienda con terraza o balcón? Cuidando unos pocos detalles para hacerlo un lugar confortable que invite al descanso y al relax puedes conseguir que este espacio clave para la casa
atraiga la atención de posibles compradores o inquilinos.
Los que nos hemos dedicado a la venta de inmuebles sabemos muy bien que la mayoría de los clientes buscan terrazas y balcones. Por ello es más que necesario
destacar esta pieza clave de la casa para atraer la atención de los compradores. En las líneas que siguen me animo a daros unos consejos básicos para hacer más interesantes y cómodos vuestros
espacios exteriores.
En primer lugar, limpiad a fondo vuestra terraza o balcón y pintad (si hace falta) las paredes de alrededor.
Después eliminad todos los trastos, bicibletas, armarios o juguetes. Es importante que esté todo despejado.
Si lo que tenéis es terraza, entonces colocad una mesa con sillas. Si el espacio es grande los muebles también deben de serlo y a la inversa. Para la foto (y para las
visitas) la mesa debe de estar montada con mantel, copas, platos, cubiertos y un florero con flores; de esta manera lucirá más.
Las terrazas también pueden contar con cómodas tumbonas mirando al horizonte acompañadas de una mesita con snacs y refrescos.
Si en el balcón os cabe una mesita y un par de sillas no dudéis en colocarlos; en este caso la mesa también debe de estar montada con vajilla, florero, flores, velas.... En caso de que el
espacio sea reducido podéis sustituir la mesa por una cómoda silla de lectura mirando al paisaje.
Tanto en balcones como en terrazas es esencial la colocación de plantas y flores que aromatizan el ambiente y lo llenan de vida y alegría.
Una vez preparados los exteriores hay que fotografiarlos de manera profesional, se trata de que la imagen transmita que la terraza o el balcón son lugares soleados, agradables e
ideales para el descanso y la relajación tanto diurna como nocturna.
No hay que olvidar fotografiar las vistas exteriores: lo ideal es que en la foto se vea una parte de la barandilla y el paisaje de fondo.
Aconsejo que también se hagan fotos de noche en balcones grandes y terrazas, en este caso hay que contar con una luz artificial que ambiente el espacio y unas cuantas velas para dar el toque
especial que todos deseamos para nuestras terrazas.
¡Tras estos consejos no creo que vuestras terrazas y balcones dejen indiferente a nadie!
¿Qué se puede deducir en la Renta 2012 en materia de vivienda?
Los contribuyentes ya pueden solicitar a Hacienda y confirmar el borrador de la declaración de la Renta correspondiente al ejercicio fiscal de 2012. Entre las novedades de esta campaña, destaca
que sea la última en que se pueda aplicar una de las deducciones más importantes: la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual.
La campaña de la Renta 2012 empezó ayer con la apertura del período en que los contribuyentes podemos solicitar y confirmar el borrador de nuestro Impuesto de la Renta
de las Personas Físicas para el ejercicio de 2012. En este sentido, la primera recomendación sería la de comprobar que no haya ningún error en el documento que nos facilita Hacienda ya que,
una vez confirmado el borrador, cualquier responsabilidad al respecto recaería sobre el contribuyente.
Y dicho esto, ¿cómo tributa la vivienda en la declaración de la Renta? Aclaramos algunas consideraciones generales, no sin aconsejar que lo mejor es ponerse en manos de
un asesor fiscal.
Compraventa de vivienda
Entre las novedades de esta campaña destaca que es la última en que los que hayan comprado la vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012 puedan aplicarse la deducción
fiscal a su declaración del IRPF.
- En caso de compra: si has comprado casa antes del 31 de diciembre de 2012, la deducción fiscal por compra de vivienda habitual te permite
desgravar parte de la inversión realizada. Concretamente, se puede desgravar hasta el 15% de un máximo de 9.040 euros (lo cual supone una deducción máxima de 1.356
euros). Entre las cantidades sujetas a deducción se incluyen el capital amortizado, los intereses abonados, los gastos de notaría y de registro de la escritura de compraventa y los
gastos derivados de la financiación (por ejemplo vinculaciones que la mayoría de entidades obliga a contratar junto con el préstamo hipotecario).
- En caso de venta: la venta de una vivienda tributa como ganancia patrimonial. Si se trata de la vivienda habitual, el contribuyente se puede aplicar
la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por reinversión en otra vivienda habitual (siempre que compra de la nueva vivienda se realize en un máximo de
dos años).
La venta de un inmueble urbano comprado entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 está bonificado con una exención del 50% del Impuesto sobre el Incremento de Valor
de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra y hasta el momento de la venta.
Eso siempre y cuando la venta no se haya realizado a cónyuges, parientes de hasta segundo grado y entidades relacionadas con el contribuyente.
Si el dinero obtenido con la venta de la vivienda habitual NO se reinvierte en otra vivienda, está sujeto a la tributación de la ganancia patrimonial (diferencia entre
los valores de enajenación o transmisión y de adquisición de la vivienda).
Si el inmueble que se ha vendido NO es de la vivienda habitual, también está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial, aunque el importe obtenido de la venta
se reinvierta en otra vivienda.
Para más información sobre los cambios fiscales que se aplican a la vivienda a partir del 1 de enero de 2013, te recomendamos este artículo.
Alquiler de vivienda habitual
- Si eres propietario: las rentas percibidas en concepto de alquiler de la vivienda, una vez aplicados los gastos deducibles (suminsitros, seguros, impuestos...) tributan en
el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. Concretamente, la renta del alquiler está sujeta a una reducción fiscal (libre de tributación) de
carácter general de un 50%. La reducción se amplía al 100% cuando el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo o
de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). La reducción del 100% se amplía con arrendatarios de hasta los 35
años si el contrato de alquiler se hubiera celebrado con anterioridad al 1 de enero de 2011.
Si la vivienda la alquilamos a un familiar (cónyuge o pariente de hasta el tercer grado) la tributación será la misma, pero con las siguientes particularidades:
El importe percibido por la renta una vez descontados los gastos deducibles no podrá ser inferior al 2% sobre el valor catastral o al 1,10% si
son inmuebles con valores catastrales revisados o modificados.
El arrendador tributará por la mayor de las siguientes cantidades: importe resultante de la reducción por arrendamiento de vivienda o rendimiento mínimo computable
en los arrendamientos en caso de parentesco.
- Si eres inquilino: si la renta anual del inquilino es inferior a 24.020 euros, se puede deducir hasta un máximo del 10,05% de la cantidad pagada en concepto de cuotas de
alquiler.
Rehabilitación de vivienda habitual
Las obras de mejora y rehabilitación realizadas en la vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 también pueden estar sujetas, en casos concretos, a una deducción fiscal.
Como consideración general, se podrá deducir un 20% de la base imponible -con un límite máximo de 6.750 euros anuales por inmueble-, las obras que
tengan por objeto la mejora de la eficiencia energética, la higiene, la salud y protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, la seguridad y la estanqueidad y la
sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros.
Esta deducción fiscal se suprime también a partir del 1 de enero de 2013.
Consejos para la Renta 2012 relacionados con la vivienda
Ya se puede consultar a través de Internet e incluso confirmarlo si se está de acuerdo con los datos facilitados por la Agencia Tributaria.
Las comunidades autónomas tienen transferida la
capacidad de aprobar sus propias deducciones en materia de vivienda.
La campaña de la declaración de la Renta 2012 se adelanta al 2 de abril. Ya se puede consultar a través de Internet e incluso confirmarlo si se está de acuerdo con los datos facilitados por la
Agencia Tributaria. Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (GESTHA) recuerdan que las comunidades autónomas tienen transferida la capacidad de aprobar sus propias deducciones en materias como el
alquiler de vivienda habitual o los cambios en los tipos del IRPF, por lo que cada región tienen sus peculiaridades.
Si se compró una vivienda antes de 2013, hay deducción. El fin de la deducción por compra de vivienda no afecta a la campaña de la renta de 2012, ya que este cambio se aplica
a las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de este año.
Adquisición de inmuebles urbanos en 2012. La compra de cualquier inmueble urbano realizada entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tiene premio, ya que por su venta
posterior se puede lograr un ahorro del 50% respecto a la tributación que correspondería en dicho año. No se admiten adquisiciones a cónyuges, parientes hasta segundo grado y entidades
relacionadas con el contribuyente.
Deducción por reformas en viviendas. Si se han realizado reformas u obras en viviendas, salvo las dedicadas a actividades económicas, se puede optar a una deducción.
Requisitos: las obras deben haberse destinado a mejorar la eficiencia energética y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, la seguridad de los edificios, favorecer la
accesibilidad al edificio o viviendas.
Hacienda permite la desgravación a aquellas personas que hayan ampliado la superficie habitable de la vivienda o hayan llevado a cabo obras para su
rehabilitación o adaptación para las personas con discapacidad. A partir de este año ya no se concederán más estas ayudas.
Pasos para comprar una casa en España siendo extranjero
La caída del precio de la vivienda libre en España -un 13,7% de media en 2012, según datos del Instituto Nacional de Estadística- ha puesto en bandeja a los extranjeros esta inversión y cada vez
son más los que compran viviendas en nuestro país. Según el Consejo General del Notariado, en 2012 la venta de viviendas a extranjeros no residentes en España aumentó un 28,4% respecto al año
anterior.
Británicos, rusos, franceses, noruegos, belgas, alemanes e italianos son, por este orden, quienes muestran más interés actualmente por comprar una casa en España, sobre todo en las áreas
costeras, sin olvidarse de la comunidad china que mayoritariamente adquiere pisos en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, etc.
TrámitesnecesariosparacomprarunacasaenEspaña
La adquisición de una vivienda en España por parte de un extranjero no residente es un trámite bastante sencillo. Tan sólo esnecesariocontarconelNIE (Número de Identificación de Extranjeros). Se trata de un número personal, único y exclusivo de carácter secuencial y que es
imprescindible para realizar cualquier tipo de transacción económica en nuestro país (desde abrir una cuenta bancaria a comprar una casa).
El NIE es otorgado de oficio por la Dirección General de la Policía a todo extranjero al que se le inicie un proceso administrativo, pero también puede ser solicitado siempre que se acredite el
motivo de la solicitud. Esta solicitud puede hacerse desde fuera de España -a través de la embajada o del consulado- o desde nuestro país, acudiendo a una oficina de extranjería o a una comisaría
de policía.
Una vez solicitado y obtenido el NIE, el extranjero no residente en España puede iniciar la compra de la vivienda. Noesobligatorioposeerunacuentabancaria en nuestro país, aunque sí recomendable. Todos losimpuestosygastos asociados a la compra de una vivienda (IVA en caso de viviendas nuevas, ITP en caso de residencias de segunda mano, gastos de notaría, gestión y
registro, así como el IBI y la tasa de basuras) debenpagarseenEspaña y el hecho de contar con una cuenta bancaria facilita
el proceso.
En nuestro país, además, existe el ImpuestosobrelaRentadeNoResidentes(IRNR) que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y jurídicas no residentes en España, salvo que tributen vía IRPF. Se
entiende que una persona tiene la residencia habitual en nuestro país cuando pasa en España 183 días durante el año natural. En este caso, tributaría por IRPF y no por IRNR.
CómofinanciarlacompradeunaviviendaenEspaña
Las entidades bancarias españolas ofrecen financiación a los extranjeros no residentes en España sin ningún problema. Existen, además, hipotecas diseñadas exclusivamente para ellos, como la
hipotecaSunMorgagedeUCI que ofrece un tipo de interés del 4,95% durante los primeros doce meses y de
Euribor+2,80% el resto de vida del préstamo. La financiación máxima de este préstamo es del 70% y el plazo de amortización es de 30 años con una comisión de apertura del 1%.
Pero, tal y como informan desde el comparador de productos bancarios Bankimia, también los extranjeros no residentes también pueden acceder a las mismas hipotecas que se ofrecen a los
nacionales. Las condiciones financieras, además, son las mismas que las que se aplican a los ciudadanos españoles: financiación máxima del 80% del valor de tasación o compra venta del inmueble
y plazo máximo de amortización de 30 años. El banco analizará también la estabilidad laboral del solicitante y su nivel de endeudamiento.
Otro de los atractivos para los extranjeros no residentes en España y que quieran adquirir una vivienda en nuestro país, no para residir en ella sino para alquilar, se encuentra en los pisos en
propiedad de los bancos y que se ofrecen con descuentos de hasta el 60% sobre todo en las zonas costeras.
Estas viviendas en propiedad de las entidades financieras gozan no sólo de precios muy competitivos sino de hipotecas son condiciones muy ventajosas. Así, por ejemplo, la inmobiliaria del
BancoSantander, Altamira comercializa en estos momentos el PréstamoHipotecarioAltamira que
ofrece una financiación máxima del 100% del valor de tasación o compraventa de la vivienda (el menor de ambos), un plazo de amortización de hasta 40 años, una comisión de apertura del 0,2% y un
tipo de interés de Euribor+1,25%.
También la inmobiliaria del BBVA (BBVA Vivienda) tiene en el mercado un préstamo hipotecario que financia el 100% del valor de tasación o compraventa de la vivienda, con un plazo
de amortización de hasta 40 años, sin comisión de apertura y con la posibilidad de rebajar la cuota hipotecaria hasta un 30%.
Condiciones muy ventajosas respecto al resto de hipotecas y que hacen prever que la venta de viviendas para extranjeros no residentes en España siga repuntando durante este 2013.
Los expertos opinan: cómo saber si una cláusula hipotecaria es abusiva
No por esperada, la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia que califica la legislación hipotecaria española de “abusiva”, ha causado menos impacto. Pero saber todas las
implicaciones que el cambio legislativo puede tener en los derechos de los clientes de hipotecas aún forma parte del territorio de las especulaciones. Probablemente la clave esté en la palabra
“abusiva”. ¿Cómo se puede determinar cuándo una cláusula lo es?
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Aunque la sentencia no obliga de facto al Gobierno de Rajoy a cambiar la ley, éste ya ha asegurado que se cumplirá la sentencia e incluso admitió que la propia ley, tan criticada por
varios colectivos sociales, es muy antigua. “Me dicen que hay problemas de procedimiento que intentaremos subsanar, es una la ley que data ya desde hace muchos años. Leeremos la sentencia, y
aprovechando que hay una tramitación en el Congreso procuraremos adecuarlo a lo que allí se nos pide”; comentó Mariano Rajoy.
Por su parte, la vicepresidenta Soraya Sáenz de Santamaría afirmó que únicamente se producirán desahucios en el caso de que se hayan producido tres impagos de la hipoteca, en lugar de un
solo impago, como se exige hasta ahora.
Desde el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ), además, se ha proclamado la nulidad de las cláusulas suelo en aquellos casos en que se produzca una "falta de transparencia", aunque
no especifica en qué casos puede ocurrir esto. De todos modos, esta decisión no supondrá la devolución de las cantidades que ya hayan sido satisfechas por los clientes que se hayan visto
afectados por cláusulas suelo abusivas.
El Consejo General del Notariado ha reaccionado ante la declaración del TSJ, asegurando que los notarios suspenderán los desahucios por no poder hacer frente a las hipotecas
siempre que haya sido admitida por un juzgado una demanda por cláusula abusiva.
Sin embargo, y a pesar de este goteo de reacciones, aunque el veredicto europeo considera que la ley española priva al cliente de la posibilidad de defenderse de manera efectiva antes de la
expulsión de su vivienda, no profundiza en este concepto y lo deja a la libre interpretación de los jueces, lo que puede generar más preguntas que respuestas.
¿Qué consecuencias reales tiene la sentencia?
Según Sergio Fernández, director del portal hipotecario bankimia.com “el Tribunal Europeo de Justicia habla de ‘cláusulas abusivas’ en genérico y, hoy por hoy, mientras no exista
una legislación al respecto, quien tiene la potestad de decir si una cláusula es o no abusiva es un juez. El problema es que ni los propios jueces tienen un criterio común, así nos encontramos
resoluciones dispares en temas como las cláusulas suelo, swaps vinculados a hipotecas, dación en pago, etcétera.” Para Fernández lo prioritario, dado la cantidad de familias afectadas por
los procesos de embargo, es “establecer de una forma clara y objetiva de cómo gestionar los procesos de embargo, cuándo se considera que hay cláusulas abusivas y cómo ayudar a las familias sin
afectar a la solvencia de las entidades financieras”.
Por su parte, el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, prefiere ser prudente y apunta que “la sentencia no afecta a los elementos constitutivos de la legislación
hipotecaria ni a los principios que la inspiran. En ningún caso se cuestiona la responsabilidad personal ilimitada ni pone en tela de juicio la validez general de las hipotecas”. No obstante Ruiz
Bartolomé recuerda que era la misión de los notarios y, en última instancia, de los registradores, el detectar las cláusulas abusivas. “Parece obvio que, a su entender, estas cláusulas no lo
eran”, señala. A la hora de determinar qué es o no abusivo a partir de ahora, Ruiz Bartolomé prevé que “veremos sentencias contradictorias a lo largo de España y como es de suponer, habrá
recursos por todas las partes”.
El punto de vista jurídico
Desde el ámbito jurídico, Mateo Juan Gómez, abogado del Bufete Buades y colaborador de legaltoday.com, considera que “el tribunal europeo no se pronuncia sobre el carácter
abusivo de determinadas cláusulas contractuales, habituales en los préstamos hipotecarios, sino que reafirma la competencia del juez nacional sobre este particular”. “Eso sí, le facilita
unos parámetros o criterios a seguir a la hora de proceder a tal análisis”, añade.
Pero ¿cómo puede ajustarse nuestro ordenamiento a las exigencias de la legislación comunitaria? Según Juan Gómez, “será suficiente con que se opere una reforma que, o bien introduzca entre las
causas de oposición la que permita al deudor discutir la eficacia de las cláusulas contractuales; o bien se permite al juez que conoce la demanda interpuesta por el deudor, que acuerde como
medida cautelar la suspensión de la ejecución”. [Ver el artículo completo de Mateo Juan Gómez en fotocasa.esCláusulas abusivas y proceso de ejecución hipotecaria. Un
sistema caduco]
Desde la web especializada diariojuridico.com apuntan la necesidad de desarrollar una Ley de Segunda Oportunidad en España. "Una buena regulación de la insolvencia de
particulares permitiría que las personas que no pueden hacer frente a sus deudas tuvieran la posibilidad de acogerse a un proceso concursal, de modo que el juez fijaría cuál es su capacidad de
sacrificio y analizadas todas las variables, determinaría qué porcentaje de la deuda deberían pagar y qué porcentaje se les perdonaría", comentan.
Sin embargo, Manuel Alejandro Ruiz González, abogado y también colaborador de legaltoday.com, considera que la sentencia europea entraña poca novedead respecto a la situación
actual de las denominadas cláusulas abusivas. “Habrán de ser los tribunales quienes, a la vista de cada caso en particular, determinen si una cláusula es o no abusiva en función de las
circunstancias concurrentes”. Según este letrado, tratándose de conceptos jurídicos indeterminados como justo equilibrio o buena fe, no puede legislarse exhaustivamente, “pues
tales conceptos habrán de ser completados inexorablemente por vía de interpretación”.
Cristina Borrallo, especialista en derecho concursal, considera que con esta sentencia “el Gobierno ha recibido un aviso muy importante desde las esferas superiores que, sin
duda, debe verse como la obligación de cumplir un mandato normativo”. Borrallo hace especial hincapié en la responsabilidad patrimonial que se aplica tras el procedimiento de ejecución
hipotecaria. “El hecho de perder tu vivienda a manos de una entidad bancaria, la cual se la adjudica por un 60% de un valor de tasación que ellas mismas estipularon, y encima tener que responder
de la totalidad de la deuda restante con tu patrimonio personal, es una condena normativa y socialmente reprobable”, comenta.
Borrallo también recuerda que la Ley General de Consumidores y Usuarios considera cláusulas abusivas “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no
consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes
que se deriven del contrato”.
Suelo, techo e intereses de demora
A la hora de determinar el carácter abusivo de ciertas cláusulas, en diariojuridico.com opinan que no existe una fórmula universal que dé respuesta a todos los casos, "sino que hay que valorar
las circunstancias específicas de cada uno y, básicamente, determinar si existe la falta de reciprocidad, es decir, falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el
hipotecado".
Las conocidas cláusulas “suelo” y “techo” de algunas hipotecas son un claro ejemplo del terreno resbaladizo en el que se mueve la sentencia europea. Si bien son numerosos los
fallos judiciales que han dictaminado la ilegalidad de algunas de estas cláusulas, también existen sentencias contrarias. Las contradicciones han estado, pues, a la orden del día
hasta ahora.
Para José Luis Ruiz Bartolomé “las cláusulas suelo no son abusivas en principio, pero no opino lo mismo sobre las cláusulas suelo-techo, en cuanto que el suelo se ha fijado habitualmente entorno
al 3% y el techo al 12% o más. Está claro que esos suelo y techo no guardan ninguna proporcionalidad en una hipoteca firmada cuando los tipos estaban al 5%”.
Otra de las cuestiones más cargadas de polémica son los intereses de demora. Según Mateo Juan Gómez, éstos “en la práctica bancaria suelen situarse por encima del 20% y debería ponerse en
relación el interés pactado con el interés legal del dinero y valorar si un tipo inferior hubiera podido servir igualmente al acreedor para disuadir al deudor de incumplir sus obligaciones
contractuales”.
En este sentido, “habría de establecer un límite cuantitativo objetivo, lo que garantizará, tanto para deudores como acreedores una seguridad jurídica esencial en todo procedimiento judicial”,
añade el abogado Manuel Alejandro Ruiz.
Los expertos en marketing emocional asocian la compra de un producto a una acción resultado de una emoción. Aseguran, además, que el 75% de las decisiones de compra se toman de manera
inconsciente. Lo cierto es que los mensajes basados en emociones están cada vez más presentes en el diseño de campañas publicitarias y en la gestión de marcas comerciales. Pero, ¿cómo se pueden
aplicar estas técnicas a la venta o alquiler de un inmueble?
La psicología ha demostrado recientemente que compramos más con el corazón que con la razón y el marketing se ha adueñado de este conocimiento para hacerlo jugar a su favor y lo ha llamado
marketing emocional (también conocido como marketing sensorial o experiencial).
Esta nueva rama del marketing se mete dentro de nuestro cerebro inconsciente para motivarlo y persuadirlo a la compra de manera inconsciente; para conseguirlo estimula los sentidos, las
sensaciones... ¿quien se puede resistir a entrar en una panadería con delicioso olor a croissant de chocolate recién horneado?
En el caso de las casas en venta esto no es una excepción. Dicen los expertos que decidimos según nos sentimos y que la decisión de compra se toma en los primeros momentos de
la visita a un inmueble. Si las sensaciones son positivas el inmueble será adquirido, si son negativas, continuará a la venta.
De lo que se trata es de que su inmueble enamore al cliente comprador. Para que se dé el flechazo la casa tiene que estar limpia, con todo lo que no funcione reparado, ventilada y decorada de
manera neutra y estética (aunque despersonalizada: sin objetos personales ni fotografías familiares), las circulaciones deben de ser fluidas, los sonidos agradables... Además la casa debe de
oler bien, un sugerente aroma a café recien hecho hará que el visitante se siente como en su propia casa. No se trata de engañar a nadie, si no de estimular los sentidos, de
hacer la casa atrayente y estética.
En el Norte de Europa y EE.UU. es una práctica común contratar a un experto home stager para "poner la casa bonita y atractiva" antes de su comercialización y en España se está implantando
con fuerza desde hace unos años por la magnífica ayuda que supone para vender. Para los que no quieran contratar un empresa pueden realizar cursos sobre 'home staging' y
hacerlo ellos mismos.
¡Suerte en la difícil tarea de tocar el corazón de vuestros clientes!
Cómo comprobar si un piso tiene cargas o deudas pendientes
Viernes, 15 Marzo, 2013
El comprador debe asegurarse de que la vivienda que compra está libre de cargas y deudas, ya que de lo contrario corre el riesgo de tenerlas que asumir a futuro. para ello, hay diversos papeles
que debe solicitar. Por ejemplo, una nota simple al colegio de registradores para conocer el estado de las hipotecas sobre la vivienda y el certificado de pagos al administrador de la finca para
saber si está al corriente de los recibos.
Una vez encontrada la vivienda deseada, comienza todo el proceso del papeleo. Por una parte está el proceso de encontrar la mejor hipoteca del mercado y por otro el de asegurarse que no habrá
sorpresas con la compra de la vivienda.
1) Lo primero que debemos hacer es solicitar una nota simple del inmueble para comprobar la titularidad y las características de la vivienda. El documento nos revelará si
está en el estado que el vendedor nos a comentado en cuanto a hipotecas, embargos o afecciones fiscales. Se puede obtener en el Registro de la Propiedad o a través de Internet en la web del
Colegio de Registradores de forma sencilla con los datos del inmueble.
2) Después, debemos asegurarnos que cumple con sus obligaciones como vecino y que está al corriente de los pagos de la comunidad de vecinos. Para conocer si está al corriente de
pago con la comunidad de vecinos: gastos mensuales, derramas, etc, lo mejor es acudir al presidente de la comunidad para que nos diga quién es el administrador y que éste nos facilite un
certificado en el que conste que todo está pagado. Si tiene deudas, éstas pasan al nuevo comprador.
3) Conocer si ha pagado de los tributos municipales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Las deudas se reclaman al propietario, por lo que el vendedor deberá traspasarnos
la vivienda libre de este tipo de deudas. Para asegurarnos, podremos pedir los recibos o justificantes de pago.
¿Cómo conseguir que tu piso en venta llame la atención de los compradores?
De más está decir que unas buenas imágenes de la vivienda son claves a la hora de mostrar un anuncio en un portal inmobiliario. Una foto no deja indiferente a nadie, pero a veces no es suficiente
para convencer. Junto a las imágenes que mostremos de nuestro inmueble también de gran utilidad incluir un plano de distribución de la vivienda para que el posible comprador pueda hacerse una
idea de cómo es.
El mercado está saturado de viviendas en venta, mientras que los compradores escasean: esta situación a la que nos enfretamos, hace que cada día sea más necesario destacar
los inmuebles en los portales, para conseguirlo será imprescindible publicitarlos a un precio adecuado y además conseguir que llamen la atención.
Destacar la imagen de una propiedad pasa por hacer magníficas fotografías de la misma. Una buena foto no deja indiferente a nadie y menos en este mundo inmobiliario donde
raramente encontramos fotografías de calidad en inmuebles que no sean de alto standing.
Otro recurso a tener en cuenta son los planos. Todo anuncio debe de adjuntar un plano de distribución del inmueble en venta o alquiler. Los planos muestran la distribución de
la casa y esto siempre es positivo: el cliente comprador tiene claro como está distribuida la propiedad antes de hacer la visita. Esto ayuda al profesional inmobiliario a conseguir citas ya
que muchos clientes se pueden interesar por la casa porque la distribución se ajusta a sus necesidades (aunque las fotos no les hayan llamado la atención) y al contrario, las agencias se
pueden ahorrar visitas a inmuebles cuya distribución no guste. Junto con los planos de estado actual se pueden mostrar propuestas de nueva distribución muy útiles para aquellas propiedades
que tienen distribuciones caóticas difíciles de agradar.
Para los que no sepan Autocad hay una buena noticia, las tabletas Ipad y Android cuentan con programas facilísimos de utilizar y muy intuitivos que miden la casa rápidamente
y dibujan sus planos. Se trata de un recurso más que eficiente que ayuda sobre manera a los profesionales.
En mi práctica profesional cómo 'home stager' y fotógrafa demuestro cada día que buenas fotografías junto con el dibujo de los planos se traducen en más llamadas interesadas por visitar los
pisos, por esto se está haciendo común que las empresas del sector contraten a profesionales para estos servicios.
Para las agencias que por el momento no están interesadas en contar con personas externas para hacer las fotos y los planos, están surgiendo cursos de formación que enseñan a
hacer planos y propuestas de reforma, fotografías de espacios interiores y a asesorar al cliente vendedor para que prepare su vivienda para las visitas.
El camino hacia la profesionalización del sector ha empezado ¡suerte con las ventas!
Espai Interior Home Staging es una empresa de Home Staging que mejora la estética de sus inmuebles para que pueda venderlos o alquilarlos rápidamente y al mejor precio.
Aquellos que estén a punto de firmar el contrato de su hipoteca deben sentirse responsables de la obligación que pasarán a contraer con el banco y que durará varios años de su vida. Por ello, lo
mejor que se puede hacer antes de estampar la firma en un contrato hipotecario es informarse sobre las condiciones de este tipo de préstamos.
El 2012 no fue el mejor año para los préstamos hipotecarios y 2013 tampoco se presenta muy halagüeño, pero siempre habrá personas que tengan la oportunidad de comprarse una
vivienda. Los meses venideros traerán altos diferenciales y condiciones más recrudecidas, un vendaval al que sólo se le puede hacer frente estando bien aconsejados e informados.
1. Ahorros propios: la hipoteca al 100% es un producto en vías extinción y sólo reservado para la oferta del stock inmobiliario procedente de los bancos. Ahora sólo se financia
hasta el 80%, por lo que contar con fondos propios es fundamental. ¿Cuál es el importe aconsejable? Al menos un 30% de la cuantía que se solicitará, de los cuales, algo más del 10% se irá a
sufragar los gastos de tramitación de la hipoteca.
2. Plazos máximos de hasta 30 años: el plazo máximo para las hipotecas en España se ha limitado a 30 años, ningún banco ofrece ya aquellos préstamos que iban hasta los 40 ó 50
años. Hay que tener en cuenta que la medida reducirá intereses al hipotecado, pero la cuota mensual a pagar será mayor. Quienes contraten su hipoteca, deben tener claro que podrán asumir el coste
que supondrá cada mes. De no ser así, lo mejor es esperar a que la situación laboral y personal mejore.
3. Vincularse, sí o sí: resulta casi obligatorio para todo aquel que solicite una hipoteca. Los productos estrella son la domiciliación de nóminas con recibos, el seguro de vida,
el seguro de hogar y los planes de pensiones. A la hora de contratar, dos claves: cuantas menos vinculaciones y comisiones, mejor.
4. Hipotecas de la banca online: conseguir un buen préstamo hipotecario hoy en día no es fácil, pero parece que las condiciones se han relajado en la banca online y a través
de Internet el cliente puede encontrarse con mejores condiciones.
5. ¿Euríbor, IRPH o IRS?: el IRS, del que poco se sabe, es un tipo de referencia que pidió durante años el sector bancario pero, curiosamente, ahora que está en el mercado no
hacen uso de él. Las hipotecas referenciadas al IRPH están a punto de desaparecer ante la llegada del IRS y las que operan bajo este índice tendrán que ser renegociadas. El Euríbor sigue siendo
la opción que más convence, al menos, por ahora.
En definitiva, el mejor consejo que puede recibir una persona que esté a punto de cerrar el contrato hipotecario con su banco es informarse. Cuanta más información obtenga de las diferentes
hipotecas que ofrece el mercado, mejor podrá negociar con la entidad y conseguir un préstamo con interés más bajo y menos vinculaciones.
Consejo inmobiliario publicado por portales inmobiliarios. Fuente: Yaencontre.com / Ahorro.com
Marketing inmobiliario
ESPAI INTERIOR HOME STAGING
Cómo renovar cocinas y baños a bajo coste para vender y alquilar mejor
Reformar una cocina o un baño no siempre es posible, ni recomendable. Sin embargo, un baño o una cocina viejos y desactualizados no llaman la atención de posibles compradores o futuros
inquilinos. Es importante, en estos casos, conocer algunos de los trucos 'low cost' para cambiar radicalmente la imagen de estas dos estancias.
La imagen que da la cocina y los baños es esencial a la hora de vender o alquilar un inmueble. Sin embargo, reformar no siempre es posible
o recomendable. En el caso de los pisos o casas en venta no sale rentable reformar en estos tiempos en los que los productos inmobiliarios sufren bajadas de precio constantes. Otro argumento para
no reformar es lo difícil que resulta acertar con el gusto de los posibles compradores.
Sin embargo, los baños y cocinas viejos y desactualizados no llaman la atención de los compradores o futuros inquilinos. Para solucionar este problema hay una solución a bajo coste que se está
aplicando cada vez más frecuentemente y que cambia radicalmente la imagen que dan estas estancias: pintarlos. Existen en el mercado pinturas esmaltadas que dejan los azulejos
como nuevos. Se puede utilizar varios colores o pegar vinilos adhesivos en la pared para dar el toque de color. Además se pueden pintar los armarios de la cocina (e incluso el suelo), ¡quedan
estupendos!
A todos aquéllos que vayan a vender o alquilar sus inmuebles y decidan actualizar la cocina y los baños pintándolos, les aconsejo que utilicen colores claros y
neutros para potenciar la luz y además gusten al mayor número de usuarios posibles. Siempre que se enseñen deben de estar limpios y oler bien (la pintura ayudará bastante a dar esta
sensación de limpieza)
En el baño, el espejo y los focos deben de estar actualizados y en perfecto funcionamiento y las toallas limpias (deben de hacer juego con los sanitarios y las paredes). No hay que descuidar los
detalles: una pequeña flor en un jarrón le puede dar un toque especial y aromático que debe de ser complementado con un ligero ambientador con olor a brisa marina. Aconsejo que
la cortina del baño sea nueva y de color neutro y que los estantes y la ducha esten despejados: los jabones y otros utensilios de uso doméstico deben de estar fuera de la vista.
Para la cocina más de lo mismo: es conveniente enseñarla (y fotografiarla) limpia, ordenada y bien iluminada, con los mínimos objetos encima de la bancada y, por supuesto, sin platos por fregar
en la pila. Tanto las cocinas como los baños deberían de dar la misma imagen que los de las revistas de decoración.
Pintar azulejos y muebles no es tan atractivo como reformarlos, sin embargo es una solución a medio camino que puede resultar muy rentable porque consigue atraer a un mayor número de interesados
en la casa.
¡Espero que estos recursos os ayuden en la venta y alquiler de vuestros inmuebles!
¿En qué se diferencian la ILP sobre la dación en pago y las medidas antidesahucios del Gobierno?
Hace unas semanas se aceptó el trámite parlamentario de la ILP promovida por la PAH que reclama, entre otras medidas, la dación en pago retroactiva y la paralización de todos los desahucios.
Pero, ¿terminará por aprobarse? ¿Se sumará a las medidas del proyecto de ley antidesahucios presentado por el Gobierno? Existen serias dudas al respecto, sobre todo si se analizan las muchas
diferencias entre ambas propuestas.
La dación en pago, entregar el piso hipotecado al banco para saldar la deuda, vuelve a estar en el punto de mira. En esta ocasión se debe a la aprobación, en el Congreso de los Diputados, de
la tramitación de una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) que solicita una revisión de los términos actuales de la normativa hipotecaria.
La iniciativa a discutir, promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), llevará por nombre "Proyecto de ley de regulación de la dación en
pago, paralización de desahucios y alquiler social" y se debatirá por vía de urgencia. Se prevé que sea durante el mes de marzo.
Ambas propuestas, cara a cara
Que la ILP se discuta en la cámara baja no quiere decir que se vaya a aprobar. También se desconoce si sumará sus propuestas al proyecto de Ley de medidas urgentes sobre
desahucios presentado por el Gobierno, con el que se pretende proteger a los deudores hipotecarios y con el que mantiene varias diferencias. Aquí enumeramos las principales:
Pros y contras de la Iniciativa Legislativa Popular
Ambas iniciativas sobre la dación en pago han generado un sinfín de opiniones, tanto a favor como en contra. El Consejo General de la Abogacía Española ha apoyado la ILP al considerar que
reduciría "notablemente" el número de desahucios y mejoraría el problema de la vivienda en España. También se reducirían los "costes sociales y judiciales".
Por su parte, algunos expertos consideran la dación en pago no es una buena solución. Ya que supondría nuevas pérdidas para la banca porque esta tendría un activo inmobiliario, de menor
valor al de la deuda. Desde la Fundación de Estudios Financieros también advierten de que la dación podría tener "efectos dañinos" pues podría hacer que personas solventes
mintieran sobre su estado económico para deshacerse de viviendas.
La cláusula suelo: una traba al bajo valor del Euríbor
El valor del Euríbor, tipo de referencia en la gran mayoría de hipotecas que se firman en España, ha cerrado el mes de enero de 2013 a un 0,575%. A pesar de haber registrado su primera subida
desde octubre de 2011, sigue estando muy por debajo de niveles anteriores, y es que el año pasado clausuró enero a un 1,837%. Pero no todas las hipotecas se pueden beneficiar de esta bajada
porque tienen marcado un “suelo hipotecario”.
El suelo hipotecario se trata de una cláusula que establece un interés mínimo a pagar aunque los tipos bajen. En un caso hipotético, si se tiene el préstamo al valor actual del
Euríbor (0,575) + 0,50% con un suelo del 6,00%, no se pagará un 1,075% de interés sino el 6,00% establecido por contrato como suelo hipotecario.
En cifras: En una hipoteca de 130.000 euros a amortizar en 30 años con el tipo Euríbor (0,575 correspondiente a enero) + 0,50%, el interés sin la cláusula de suelo sería del
1,075%. Esto es, las cuotas sumarían 422,63 euros al mes, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero al tener la cláusula de suelo al 6,00%, las mensualidades ascenderán a 779,42 euros, lo
que supone 4.281,48 euros más al año.
La aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley según establece el Banco de España y la Ley Hipotecaria. Si bien no lo es el "carácter abusivo" de algunos de sus
valores, según han dictado en sus sentencias varias Audiencias Provinciales (en Cáceres, Zaragoza, Burgos, Alicante…) y juzgados mercantiles (Palma de Mallorca, Cádiz, Málaga, Barcelona,
León, Sevilla…).
Además, organizaciones de consumidores han presentado varias demandas colectivas. Es el caso de la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE), que tiene
en marcha una macrodemanda en el juzgado número 11 de lo mercantil de Madrid admitida a trámite y que agrupa a más de 15.000 personas. O la Organización de Consumidores y
Usuarios (OCU), con varios recursos al respecto.
Para saber si la cláusula consta en un contrato, se debe mirar "la escritura del préstamo, normalmente aparece en el apartado de Tipo de interés variable o Límite al tipo de interés
variable, donde se estipula a esta cláusula un porcentaje mínimo de interés aplicable que cobrará la entidad", explica Pedro Heredia Ortiz, abogado y socio del despacho de Pellicer &
Heredia, especialista en este tipo de casos.
Abogados consultados por Bankimia consideran que se puede negociar la eliminación de cláusula de suelo de una hipoteca, si bien no resultan siempre exitosas:
Hablar con el banco: dadas las últimas sentencias, en las que se ha calificado de "abusiva" la clausula del suelo, algunas financieras se han mostrado dispuestas a retirarla
de las hipotecas de sus clientes antes de llegar a los juzgados. Así, se puede intentar negociar su retirada con el director de la oficina en la que se suscribió la hipoteca. Existen bufetes
de abogados especializados en este tipo de casos los llevan a cabo.
Proponer una subrogación: se trata negociar otro préstamo con mejores condiciones en otra entidad y presentarla a la financiera en la que se tiene la cláusula del suelo. Si
bien hace un tiempo era una práctica habitual (y en varios casos exitosa), actualmente puede no salir a cuenta debido a los altos diferenciales y los duros requisitos que se aplican a la hora
de suscribir una hipoteca.
Seguir la vía legal: agotadas las anteriores opciones, si no han funcionado, acudir a un abogado especialista o unirse a alguna demanda colectiva y denunciar el caso.
Con todo, Heredia Ortiz recomienda "intentar alcanzar siempre un acuerdo extrajudicial con la entidad y en caso contrario acudir a la vía judicial". También aconseja a los
afectados que recurran a abogados especialistas en la materia para que "estudien su caso en concreto y valoren su viabilidad".
Cinco errores a evitar si estás vendiendo tu vivienda
La actual situación del mercado inmobiliario español hace que vender una vivienda no sea una tarea fácil. El grifo de la financiación está casi cerrado, los precios bajan de forma constante, pero
todavía no se sabe cuándo tocarán suelo, los compradores que disponen de liquidez son conscientes de su capacidad negociadora y la gran oferta de inmuebles en venta hace que destacar sobre el
resto sea ciertamente complicado.
Hay que hacer todo lo posible para destacar entre todas las viviendas en venta.
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No obstante, se siguen vendiendo y comprando viviendas. Para formar parte de ese porcentaje, los propietarios tienen que volcarse más que nunca con la labor de venta.
Entre otras cosas, deben evitar caer en cinco errores comunes a la hora de vender una casa:
No tomarse en serio al primer interesado
La mayoría de las veces, el primer interesado en comprar la vivienda es el mejor comprador. En general, el comprador potencial que hace la primera oferta está muy dispuesto a
hacer negocios. La primera oferta tal vez pueda ser más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero para eso están las negociaciones.
Muchos vendedores toman la decisión de esperar a que lleguen mejores ofertas, pero cuando muchos inmuebles pasan demasiado tiempo en el mercado es porque el propietario no se tomó suficientemente
en serio aquella primera oferta que recibió. A estas alturas, aquel posible comprador ya ha adquirido otra vivienda.
No arreglar pequeñas averías
¿Grifos que gotean? ¿Una ventana que no cierra bien? ¿Alguna cañería que desprende olores? Antes de poner a la venta una casa hay que hacer una pequeña inversión en tiempo y dinero para hacer que
la vivienda esté completamente libre de estas pequeñas molestias.
Los compradores también son personas ocupadas y no quieren encontrarse en la situación de tener que acometer pequeñas reformas o tareas de mantenimiento tras comprar una
vivienda. Al contrario, lo que harán al detectar estos fallos será hacer una oferta económica inferior y pedir al propietario que corra con los gastos.
En lugar de llegar a una situación así, es recomendable invertir un poco de dinero por adelantado o hacer el trabajo uno mismo para solventar estos pequeños problemas. La casa se venderá más
rápido y lo más probable es que el vendedor recupere la inversión realizada e incluso más. En otras palabras: una visita de 300 euros de un fontanero o un electricista puede evitar una oferta
económica del comprador 3.000 euros menor.
Hacer cambios muy personales en la vivienda
En muchas ocasiones, los propietarios de una vivienda caen en la tentación de redecorar o reformar su casa para que refleje sus gustos más personales y particulares. Cuando se ha decidido que esa
casa es en la que se va a vivir para siempre estas decisiones son perfectas, pero cuando no se sabe si se va a querer vender el inmueble en el futuro, entonces es una de las peores decisiones que
se puden tomar. En ningún sitio está escrito que nuestros gustos sean los gustos de los posibles compradores de nuestra vivienda, más bien suele ocurrir todo lo contrario.
Por lo tanto, hay que pensar muy cuidadosamente acerca de cualquier reforma de la vivienda antes de venderla. La mayoría de los compradores esperan darle un toque personal a la casa tras
comprarla, mejor que no lo hagamos por ellos.
Poner un precio demasiado alto
Con una situación como la actual, poner un precio demasiado alto no es una estrategia acertada para atraer personas interesadas en nuestra vivienda. Los compradores
actuales están bien informados y conocen la situación y los precios de mercado de los barrios en los que buscan una vivienda. Con un precio muy elevado, la vivienda en cuestión está condenada a
permanecer mucho tiempo en el mercado, alejando a posibles interesados, que pueden pensar que si está tanto tiempo sin venderse "por algo será".
Además, hay que tener en cuenta que con un mercado en el que los precios no dejan de bajar, es probable que muchos propietarios que tienen sus viviendas a la venta se vean obligados a bajar un
poco más los precios de salida, aunque estos no estén por encima de la media del mercado.
Si el precio está ajustado desde el principio, las probabilidades de vender son mucho más altas que si se puso un precio muy alto que se va reduciendo poco a poco en sucesivas revisiones.
No tener suficiente visibilidad
En un mercado con poco movimiento como el actual, una gran mayoría de los posibles compradores de vivienda pasan mucho tiempo buscando buenas ofertas online. Si la casa
en venta tiene un precio adecuado y suficiente visibilidad online, las oportunidades de venderla son mayores que si nos dedicamos a enseñarla a los interesados tan sólo algunas horas al
día y ciertos días a la semana.
Un vendedor interesado en vender su casa de la forma más rápida posible tiene que darle al inmueble toda la visibilidad posible. Y esto significa combinar todas las opciones, que por supuesto no
son excluyentes. Mostrar la vivienda en portales especializados tiene que combinarse con aceptar todas las visitas físicas que sea posible. No estar disponible para enseñar la casa en muchas
ocasiones emite un mensaje negativo a los compradores.
Además, hay que estar siempre listo para enseñar la casa y que ésta siempre esté preparada para recibir la visita de posibles compradores.
Los mercados cambian y los compradores y vendedores tienen que adaptarse a estos cambios. En un momento de gran dificultad para el mercado inmobiliario hay que estar atento de no cometer estos
errores habituales.
Ahora es un buen momento para comprar un inmueble, no con ideas especulativas, pero sí si existe una necesidad. Aunque la decisión no tiene por qué corrernos prisa, ya que se espera que los
precios de la vivienda sigan bajando hasta un 15% más durante este año.
Muchas personas esperan pacientes a que los precios de la vivienda sigan bajando para comprar una casa. Y es que, aunque el precio sea uno de los factores más
importantes y decisivos, no es el único y más cuando se trata de inmuebles de segunda mano, en donde tenemos que estar especialmente alerta para comprobar el estado de los materiales de la
vivienda y las instalaciones eléctricas, de agua o gas.
Evidentemente hoy en día acceder a un préstamo hipotecario para financiar la compra es muy complicado, con lo que deberíamos primero tramitar la solicitud con varios bancos y tener el préstamo
pre-concedido, al menos.
Lo principal tarea a seguir es contar con la mayor cantidad de información posible sobre la vivienda, sus propietarios o la comunidad de vecinos, no sólo para asegurarnos de que compramos una
propiedad en las mejores condiciones, sino para cerciorar su estado óptimo en un futuro.
La primera toma de contacto nos la da la red. El 80% de las búsquedas para la compra de una vivienda comienzan a través de Internet. En unos pocos clicks de ratón, podemos buscar a través de
cientos de anuncios, visitas virtuales y fotografías, que nos ayudan a tener una idea bastante clara del tipo de vivienda que buscamos. Pero esto es sólo la mitad del camino que debemos de
recorrer.
Elecciones seguras
¿Cómo estamos seguros de que elegimos la vivienda adecuada? Tenemos que contar con una información actualizada y cierta sobre el inmueble (superficie de la vivienda en m² útiles y construidos,
servicios, cocinas, carpintería, sistemas de calefacción...), ya sea aportada por el propietario o inmobiliaria con la gestionemos la compra. En una visita al inmueble tendremos que valorar otras
cuestiones como la calidad de vida o si la vivienda se ajusta a nuestras necesidades económicas y personales.
En cuanto a las cuestiones de índole legal, estas son algunas de las recomendaciones, a modo de ejemplo, del servicio de consumo de la Junta de Andalucía:
1. Viviendas de primera construcción:
Para una vivienda en proyecto, en construcción o construida, deberíamos conocer bien la ubicación de la misma, el número de inmuebles que hay en esa zona vendidos, habitados o vacíos.
Si la compra de la vivienda prevé la entrega de dinero, se debe facilitar el nombre de la entidad garante, el número de póliza y el número de cuenta bancaria donde se va a realizar el ingreso de
ese importe.
El comprador tendrá derecho a una copia gratuita a un Documento Informativo Abreviado (DIA), en el que se desglose la superficie útil, precio e impuestos del inmueble, entre otras características
sobre la vivienda y la operación de compra. Se facilitará, al menos, tres días antes de la firma del contrato.
2. Viviendas de segunda mano:
Para la compra de un inmueble de segunda mano, se entregará una ficha informativa en la que se debe incluir datos como la descripción general de la vivienda y el edificio en el que se encuentra,
precios finales con impuestos desglosados, forma de pago y periodo de validez. También, el año de construcción de la vivienda y, si procede, la cuota de comunidad.
Importante e ineludible, se deben facilitar los datos del propietario, cargas registrales, superficie construida y útil y la certificación de estar al corriente del impuesto de bienes inmuebles
(IBI).
Las herramientas útiles de todo comprador
Una libreta para tomar notas de aquellos aspectos que más nos gustan o creemos que deben de mejorarse y una cámara fotográfica, serán las "armas" más efectivas a la hora de hacer
selección de viviendas. A medida que vamos recorriéndola, debemos de apuntar sus características más notables e inusuales, colores, elementos de diseño o materiales, entre otros.
También resulta imprescindible escribir otros datos acerca del vecindario y alrededores, si cerca hay parques, colegios o aspectos del mobiliario urbano que nos gusten o nos desagraden. Si vamos
a visitar varios inmuebles, resulta muy recomendable escribir, inmediatamente después de cada visita, la nota que le damos en una escala del 1 al 10, siendo 10 la puntuación más alta.
Incluso tras la compra de la vivienda, debemos de guardar su publicidad ya que incluye las condiciones de la compra y podrán ser exigidas aunque no aparezcan expresamente en el contrato.
Consejo inmobiliario publicado por portales inmobiliarios. Fuente: Yaencontre.com / Ahorro.com
Marketing inmobiliario
ANABEL GREGORIO
Una imagen vale más que mil palabras
La fotografía es una de las herramientas más potentes de la publicidad. Una imagen siempre lleva consigo un mensaje, una lectura de aquello que en ella se expresa. Un mensaje directo al espacio
de las sensaciones y que nos habla de las cualidades y atributos del producto desde un lenguaje sutil e interactivo.
En el sector inmobiliario, basta con dar una ojeada rápida a las ofertas en prensa, webs, portales... para darnos cuenta de que hay una total dejadez en el cuidado del mensaje y
de los inputs que vinculamos a la publicación del producto que se pretende vender.
Tanto para los profesionales del sector como para los anunciantes particulares, teniendo en cuenta que estas imágenes publicadas son el primer contacto que vamos a tener con
nuestros posibles clientes y que en ese primer momento nos estamos jugando el que este posible comprador decida o no coger el teléfono y pedirnos una visita a la vivienda, valore el lector la
importancia y de las imágenes que decidimos colocar en cada anuncio.
Una imagen tomada al azar, muchas veces con prisas y con el teléfono móvil, sin pararnos a pensar qué queremos mostrar y cómo queremos hacerlo, deja en manos del azar o de la suerte la respuesta
del cliente comprador. Una fotografía cuidada, pensada y bien realizada técnicamente, llevará consigo una información de nuestro producto que llegará al espectador y dejará
en él el impacto deseado.
La pequeña inversión por parte de las agencias inmobiliarias en adquirir una mínima formación en fotografía o hacer el encargo de nuestros reportajes a un fotógrafo profesional repercutirá
indudablemente tanto en la respuesta obtenida por nuestros anuncios cómo en la imagen de seriedad y profesionalidad que como empresa vamos a dar a nuestros clientes tanto compradores como
vendedores.
Ya se están impartiendo cursos específicos para inmobiliarias donde, desde el conocimiento exhaustivo del sector y de las técnicas y características propias de este tipo de
fotografía dan a los agentes las herramientas básicas para conseguir reportajes de calidad y presencia profesional.
Más artículos sobre el tema en som-FOTOGRAFÍA somRIE.
somRIE P.S.I ofrece servicios y formación en Inmobiliaria y Fotografía, tanto a empresas como a particulares.
Tener animales de compañía cuando se vive en una comunidad de propietarios puede dar lugar a conflictos con los vecinos. Los derechos, tanto de los propietarios del animal de compañía como de sus
vecinos, están regulados por la normativa reguladora de las comunidades y por las ordenanzas municipales de la localidad.
La normativa de las comunidades de propietarios establece que el propietario u ocupante de un piso o local no puede realizar actos que puedan resultar molestos o perjudiciales para el resto
de los vecinos.
Las ordenanzas municipales regulan desde las condiciones para la tenencia de animales de compañía hasta la documentación necesaria, pasando por la responsabilidad del dueño,
y la identificación del animal, entre otros.
Si se produjese una situación molesta para la comunidad, el Presidente, como representante de la misma, podrá pedir al vecino que la causa que cese en su comportamiento de forma fehaciente
(por burofax, telegrama o acta notarial).
Si la situación continúa a pesar del aviso, se podrá presentar una demanda judicial. Para demandar al vecino que origina las molestias, se deberá convocar una junta de propietarios
para que los vecinos tomen la decisión e inicien el procedimiento.
En caso de que el juez dictara sentencia a favor de la comunidad de vecinos pidiendo el cese de la actividad molesta, la comunidad podrá solicitar una indemnización por daños y
perjuicios e incluso podrá impedir que el propietario del animal haga uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a 3 años. Si el ocupante fuera inquilino se le podría
llegar a cancelar el contrato de alquiler.
Además de reclamar por vía judicial también se puede interponer una denuncia administrativa ante el Ayuntamiento con la finalidad de que sea éste el que haga cumplir las
ordenanzas municipales con respecto a las denuncias relativas a molestias, perjuicios e inseguridad que se pueden generar por la tenencia de animales de compañía.
El consistorio realizará una inspección para comprobar los hechos denunciados. De lo que se derive de esa inspección se actuará requiriendo medidas correctoras al infractor y en caso de no
cumplirlas incoando un expediente sancionador al responsable.
ARAG, Compañía Internacional de Seguros y Reaseguros.
Consejo Inmobiliario publicado por portales inmobiliarios. Fuente: Yaencontre.com / Arag
Marketing inmobiliario
ESPAI INTERIOR HOME STAGING
Carta al cliente vendedor: lo que todo agente inmobiliario debe dejar claro
A la hora de poner una casa a la venta, hay aspectos que es especialmente importante cuidar, sobre todo en una época en que la venta es tan complicada. Por ello, cada vez más las agencias
inmobiliarias escriben una carta a sus clientes con consejos sobre cómo preparar la vivienda antes de su comercialización.
Cada día es más normal que los agentes inmobiliarios asesoren a sus clientes sobre la imagen y las sensaciones que deben dar las casas en el momento de su comercialización. Por eso empieza a ser
común que las inmobiliarias entreguen una carta con consejos sobre cómo preparar la vivienda antes de la venta.
Veamos un ejemplo de los puntos que todo agente inmobiliario debe dejar claro al cliente vendedor:
Casas sucias o con manchas de humedad: la limpieza es fundamental para que el comprador se sienta a gusto cuando entre. Las manchas de humedad dan imagen de casa mal conservada y
pueden sugerir "problemas con los vecinos".
Casas pintadas de colores: lo más aconsejable es que las paredes sean de color blanco porque es el más luminoso y neutro. Los ocres o cremas pueden pasar porque aportan confort
visual, sin embargo conviene evitar tanto los colores fuertes como los grises.
Objetos que dificultan el paso: la circulación por las estancias debe de ser fluida, y si bien es aconsejable que el espacio esté amueblado, deben de haber sólo unos cuantos
objetos de referencia.
Malos olores: olor y emoción están unidos. Si la casa huele mal, generará emociones negativas y nadie la comprará. Lo ideal es que huela a limpio, con un ligero aroma hogareño a
flores frescas o café.
Objetos rotos, cables sueltos... : hay que reparar todo lo que esté en mal estado porque da imagen de inmueble mal conservado en el que hay que invertir mucho dinero para
"ponerlo a punto".
Fotografías: el cliente viene llamado normalmente por una foto vista en un portal, por lo que contratar a un fotógrafo profesional puede salir muy rentable. En la web,
diferenciarse de la competencia es la clave del éxito.
Estancias poco iluminadas: en ese caso hay que potenciar al máximo la luz natual y, donde no llegue, sustituirla por luz artificial generosa.
Planos de situación y cotas: es importante mostrar al cliente la distribución del inmueble ya en la red, así como alternativas de reforma, si es que la distribución original no
es funcional. Con estos recursos se pueden ahorrar visitas innecesarias o, al contrario, saber que algo puede ser exactamente lo que busca el cliente incluso antes de visitarlo.
Pisos vacíos o amueblados con objetos personalizados: los pisos vacíos no dicen nada, fotografiar paredes blancas es poco atractivo. Si al contrario, la decoración es excesiva,
personalizada y sobrecargada, el efecto de rechazo es inmediato. Por lo tanto, las viviendas se deben decorar con algunos objetos neutros, sencillos y con lámparas que aporten calidez al
ambiente. La idea es que los visitantes se puedan imaginar viviendo en esta casa y para ello las fotografías familiares no ayudan en nada.
Si todos estos consejos se acompañan de fotografias de inmuebles sucios y llenos de trastos junto con otras de los mismos inmuebles limpios, arreglados y bien presentados el cliente se convencerá
de que un cambio es necesario.
Todas estas técnicas tienen un nombre, Home Staging, o dicho de otra manera "puesta en escena de la casa para su comercialización" y las puede poner en práctica el cliente o
bien, contratar a una empresa para ello.
El mercado del alquiler en España está viviendo una situación paradójica. Podría decirse que la ley de la oferta y la demanda no está funcionado como suele hacerlo habitualmente: mientras la
demanda de pisos de alquiler no para de subir, el precio sigue bajando mes a mes.
Los motivos para que los precios del alquiler continúen su bajada o, en el peor de los casos, se mantengan estables son muchos: la dificultad de muchos propietarios para vender
sus inmuebles, el descenso de las rentas de los españoles y de su capacidad adquisitiva y una realidad social que dicta unos precios razonables a los arrendatarios que quieren alquilar su
vivienda, pueden ser algunas de las claves.
Ante este panorama, son muchos los inquilinos que ven la oportunidad de negociar una rebaja en la renta de su alquiler. “Vivo con mi pareja en un piso de alquiler desde hace tres años y el año
pasado tuvimos que pedir una rebaja en el precio porque a los dos nos bajaron el sueldo” señala Miguel Prieto, un vecino de Madrid que tomó la decisión de hablar con su casero para renegociar un
alquiler que, a tenor de las circunstancias actuales, podría considerarse elevado.
“Alegamos ser buenos inquilinos, que pagamos puntualmente cada mes y mantenemos el piso en perfectas condiciones, además de la situación personal del sueldo. La propietaria no dudó y nos
rebajó el precio del alquiler en 10%. Además, con el inicio del año nos tenían que subir el IPC y, por voluntad propia, la propietaria ha decidido no subirlo”, señala Miguel.
Por su parte, María José García, vecina de Barcelona, tomó la decisión de renegociar su renta al comprobar que un piso de idénticas características al suyo se alquilaba en el mismo edificio por
100 euros menos al mes. “Con esta información decidí llamar al propietario de mi vivienda y exponerle la situación. Al principio fue un poco reacio e incluso me invitó a irme si no estaba
contenta con las condiciones del contrato. Hasta cuatro veces hablamos de este tema y finalmente accedió a bajarme el alquiler del piso 80 euros al mes”, comenta.
¿Cómo ser un buen negociador?
Para tener el mismo éxito que Miguel y María José a la hora de renegociar a la baja el precio de una vivienda en alquiler, es preciso tener en cuenta una serie de puntos:
-Conocer al detalle el contrato. Antes de sentarse con el casero para pedir una rebaja del alquiler, es preciso conocer bien el contrato que se ha firmado. Hay que saber si
permite negociar una rebaja del precio o no y los derechos y obligaciones que se tienen.
-Saber el precio medio del alquiler de tu zona. También es muy importante conocer el precio medio del alquiler de la zona donde está situada la vivienda y compararlo con la renta
que se está pagando. Para ello se pueden utilizar los estudios de precio disponibles, como el de fotocasa.es.
-Hacerse valer como inquilino. Como hizo Miguel en su caso, hay que jugar la baza del buen inquilino y recordarle al casero que siempre se ha pagado la mensualidad a tiempo, que
el piso se cuida y conserva en buenas condiciones y que tener un buen inquilino es muy importante.
-Conoce la demanda de la zona. Hay zonas donde los pisos en alquiler no duran prácticamente nada en el mercado, mientras en otras áreas cuesta más arrendar una vivienda. Si se
sabe que hay poca demanda en la zona donde se reside, se puede utilizar como argumento a favor de una rebaja, pues el casero tiene presente que le costará más encontrar nuevos inquilinos.
-Tener siempre un as en la manga. Esto significa que hay que saber el precio de otros inmuebles de las mismas características que el nuestro. Si es más bajo, le podremos
decir al arrendador que nos haga una rebaja en consonancia a la diferencia de precios que hemos detectado, tal y como hizo María José en su caso.
-Hay que ser flexible. Como inquilinos también tenemos que ser un poco flexibles si realmente nos gusta el piso que alquilamos, pues una negociación es un tira y afloja. Si el
casero no quiere bajar la renta mensual, se le pueden proponer otras opciones, como que pague él parte del recibo de algunos suministros, o que nos ofrezca nuevos electrodomésticos más
eficientes.
¿Quieres que tu casa esté a la última en decoración? El color es, sin duda, uno de los elementos decorativos que más juego te pueden dar. Renueva tu vivienda y vístela con los tonos que marcarán
tendencia en 2013: verdes esmeralda, marrones terrosos, grises calcáreos y azulados, limas eléctricos... Con un pequeño retoque, puedes conseguir un gran efecto.
A menudo asociamos, errónamente, estar a la última en decoración con el desembolso de importantes cantidades de dinero. Sin embargo, hay muchos cambios que podemos realizar
en nuestra casa sin necesidad de realizar una gran inversión. En este sentido, el color puede ser nuestro gran aliado, ya que es uno de los elementos decorativos que más
juego nos puede dar.
Si estrenas casa y tienes ante tí la difícil tarea de decidir qué colores predominarán en ella, o simplemente quieres darle un nuevo aire a tu hogar, pintar un paño de pared, renovar las
fundas de los cojines del sofá, colocar un estore nuevo, panelar un electrodoméstico o comprar una mantelería acorde con los colores que marcan tendencia, son algunos de los pequeños retoques
que puedes hacer para adaptarlo al último grito en decoración de interiores. Lo más importante, en este caso, es conocer cuáles son las tendencias. A partir de aquí, la imaginación para
adaptarse a ellas no tiene fronteras.
Veamos, pues, cuáles son los colores de moda en 2013, una tendencia que los expertos del color determinan en función de variables tales como la coyuntura económica
global y sus efectos en los hábitos de compra de los consumidores, el estado de confianza de los ciudadanos, o el ritmo marcado por la actualidad informativa internacional.
En este sentido, Pantone es una de las autoridades mundiales en todo lo que hace referencia al color. Anualmente, la empresa se enzarza en la difícil tarea de buscar el color
del año y, mientras que en 2012 apostó por la energía del naranja rojizo, en 2013 el elegido es el verde esmeralda, un color que simboliza, según Pantone, la elegancia y la
belleza de la piedra preciosa a la que debe el nombre y que se asocia a la sensación de bienestar, equilibrio y armonía.
Y es que en pleno período de crisis económica, falta de empleo e incertidumbre por qué nos deparará el futuro, la mayoría de expertos coinciden en destacar que los colores que marcarán
tendencia en 2013 serán aquellos que hablen de optimismo y de la promesa de un nuevo comienzo.
Entre los escogidos destacan suaves y ligeros tonos pastel, transmisores de inocencia y sensación de tranquilidad; tonos melancólicos como marrones
terrosos; colores que muestren la interacción entre tiempo y naturaleza como grises calcáreos y azulados; tonos audaces que hablen de nuestras vidas en
el mundo digital como limas eléctricos o rojos y amarillos flourescentes; o vivos violetas, a medio camino entre el pudor y el
recato de mediados de siglo y la modernidad.
Consejo de decoración publicado por portales inmobiliarios. Fuente: Yaencontre.com
Marketing inmobiliario
ESPAI INTERIOR HOME STAGING
Cómo montar un piso piloto, o vacío, a bajo coste
La crisis económica obliga a muchos promotores y particulares a presentar los pisos fríos y desangelados, perdiendo oportunidades de venta. Con las técnicas de 'home staging', se consiguen
soluciones 'low cost' a este problema, mejorando la puesta en escena de las viviendas, haciéndolas más atractivas y hogareñas.
Tradicionalmente las promociones nuevas amueblan uno de sus pisos a modo de piso muestra ya que está más que demostrado que los inmuebles decorados se venden mejor. Hay varias razones que lo
explican:
Una de ellas es que nos es más fácil imaginarnos viviendo en espacios amueblados y decorados porque nos sugieren la
idea de "cálido hogar" mientras que nos es difícil imaginarnos habitando espacios vacíos .
Otra razón es que las estancias nos parecen más grandes cuando tienen muebles.
Y la tercera, que las fotografías de pisos "vestidos" que se cuelgan en los portales inmobiliarios como yaencontre.com, resultan más atractivas cuando
hay mobiliario que cuando aparecen imágenes de paredes blancas.
Por desgracia, la actual crisis económica está obligando a muchos promotores y particulares a presentar los pisos fríos y desangelados, lo que les hace perder oportunidades de venta.
Para salvar este problema sin que los gastos se disparen, se ha ideado una nueva manera de decorar los pisos: se trata de vestirlos con muebles de cartón,
colchonetas, suaves telas de raso, atractivos objetos de decoración y sugerentes aromas hogareños.
Una puesta en escena que hace las veces de piso piloto decorado a un coste muy bajo, con la ventaja de que, si el piso se vende, la reubicación del mobiliario en otro lugar
supone un esfuerzo y un coste infinitamente menor de lo que sería hacer el mismo trabajo con objetos reales.
Este recurso no sólo se está utilizando para un piso muestra, lo encontramos de manera habitual en pisos de segunda mano vacíos. ¡Toda mejora estética que ayuda a la venta es
bienvenida y más si es low cost!
Siete tareas para diciembre si quieres vender o comprar piso en 2013
Para realizar una buena transacción, la clave está en empezar a planificarlo antes.
Visitar casas durante jornadas de puertas abiertas.
Si entre los propósitos para el Año Nuevo se encuentra comprar o vender una casa, la clave está en empezar a planificarlo antes. Utilizar un pequeño rato de las vacaciones en diciembre será
esencial para hacer una buena operación durante 2013.
Las tareas básicas que se deben realizar durante el último mes de 2012 de cara a cerrar una buena operación para el año que viene son las siguientes:
Lidiar con los miedos sobre las hipotecas. Informarse sobre la situación estadística del mercado hipotecario es fundamental para escoger el préstamo más adecuado entre los
que ofrecen los bancos. Por eso, para el año que viene es recomendable que el comprador revise a qué nivel están los tipos de interés y las condiciones actuales de estos créditos hoy en día.
Asimismo, también será aconsejable averiguar si se poseen las condiciones adecuadas para pedir un préstamo antes de hablar con el banco. Un estudio previo de la capacidad adquisitiva del
futuro comprador, de su capacidad de endeudamiento y de la tipología y el precio de la vivienda que se puede permitir serán fundamentales para acabar con todas las dudas y miedos.
Hacer una purga. Ahora que se tiene un poco de tiempo libre es hora de ‘purgar’ la vivienda de todas las cosas que no deben estar a la vista durante las visitas de los
posibles compradores. Asimismo, también será la hora de deshacerse de todas las pertenencias que el vendedor ni siquiera quiera tiene en su casa actual. El ático, los armarios, las
estanterías, las habitaciones… No hay que olvidarse de ningún rincón de la vivienda, ya que seguramente el comprador los visitará con detalle.
Planificar la preparación de la vivienda para vender. Puede que el tiempo libre sea el momento idóneo para llevar a cabo una serie de tareas necesarias para vender la casa
que en otras épocas con más trabajo y temporada alta. Cosas como pintar las habitaciones, enmoquetarlas o el ‘home staging’ pueden ser menos agotadoras que en la rutina diaria. Durante los
días festivos se tiene más tiempo y se pueden hacer las cosas con más calma. Hablar con un agente inmobiliario sobre la presentación de la casa en venta puede aportar al vendedor buenos
consejos y recomendaciones.
Ahorrar… Más. Ahorrar dinero siempre será más beneficioso y traerá más ventajas al comprador. Cuanto más dinero en efectivo se entregue en la entrada de la vivienda menos
intereses se tendrán que abonar durante el pago del resto de la casa con la hipoteca. Tener los máximos ahorros que se puedan conseguir permitirá al comprador negociar mejor con el
propietario de la vivienda en cuestión, a competir mejor contra las ofertas de otros posibles compradores, a cumplir mejor con los gastos de adquisición finales y a lidiar de mejor forma con
las posibles reformas que se deban hacer en el inmueble.
Reunir todo el dinero que se reciba durante las Navidades. Si el comprador sabe que va a recibir dinero de sus parientes durante estos días festivos, es recomendable que les
pida por adelantado el dinero y lo meta en el banco lo antes posible para que le empiece a rentar en un depósito. Asimismo, tampoco estaría de más que especificara cuál es la fuente del mismo
para que no haya ningún problema con Hacienda.
Contactar con un agente inmobiliario o un asesor lo antes posible. No es recomendable esperar al mes previo a la compra o a última hora para consultar las dudas con un
experto. Un asesor hipotecario podrá advertir al comprador con tiempo suficiente sobre la documentación necesaria y los impuestos que intervienen en esta transacción. Asimismo, también podrá
decirle qué tipo de propiedad puede permitirse con su capacidad adquisitiva, qué cambios debe realizar en la casa antes de ponerla la venta, así como informarle de las fluctuaciones y los
valores actuales del mercado.
Visitar casas durante jornadas de puertas abiertas. Hacer visitas a viviendas en venta no solo será una tarea apropiada para el comprador, también para el vendedor. Conocer
los inmuebles en venta en el vecindario donde se quiere vender la propia y tener una idea sobre cómo se presentan al público y por cuánto será muy apropiado para escoger las mejores
estrategias de comercialización y elegir las mejores condiciones durante la negociación, además, de para fijar un precio adecuado.
¡Ojo! La ley antidesahucios detiene los desalojos pero no las ejecuciones hipotecarias
Cuando el pasado 16 de noviembre pudimos leer en el BOE el nuevo Decreto-Ley que aprobaba una moratoria hipotecaria de 2 años para familias con riesgo de exclusión social, muchos hipotecados se
sintieron aliviados. Todavía no habían visto "la cara oculta" de esta medida que finalmente solo ayudará a unos 120.000 casos. Conozcamos sus puntos negros.
El Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios propone que "Hasta transcurridos dos años desde la entrada
en vigor de este real decreto-ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por
su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo", es decir,
que durante 2 años no se podrá desalojar a personas sin recursos que no paguen su hipoteca, siempre que cumplan los siguientes requisitos:
1- Que no superen en 3 veces el nivel de renta del IPREM (532€ al mes)
2- Que la vivienda ejecutada sea la única en propiedad
3- Que la cuota de la hipoteca supere el 50% de sus ingresos netos
4- Que se encuentren en al menos una de estas circunstancias:
Familias numerosas o con menores de 3 años
Unidades monoparentales con al menos dos hijos menores a su cargo
Con personas incapacitadas para trabajar o con discapacidad mayor del 33%
En supuestos de violencia de género
Familias en paro y que hayan agotado el acceso a las prestaciones
¿Los problemas?
Esta ley evitará que las familias estén en la calle esos 2 años pero no que los bancos se queden con sus casas, ya que lo único que dice el texto es que"no
procederá el lanzamiento", o sea, el desahucio, pero nadie está hablando de parar el procedimiento judicial que acabará quitándole la propiedad al moroso
Solo se ayudará a los casos que ya estén inmersos en el proceso judicial, es decir, que dejaron de pagar hace meses y a los que todavía no se les haya echado de su casa:"Esta norma será de aplicación a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado a la entrada en vigor de este real decreto-ley, en los que no
se hubiese ejecutado el lanzamiento”.
Desde que el banco dé inicio al proceso judicial hasta que efectivamente se quede con la vivienda, el hipotecado no habrá dejado en ningún momento de acumular intereses de demora
(ver ejemplos de cuánto se puede acumularen 1 y 2 años sin pagar).
En resumen, el banco se seguirá quedando con las casas, solo se podrán acoger a la medida las personas cuya ejecución haya empezado antes del 16 de noviembre de 2012 y el hipotecado pagará antes
o después todos los intereses de demora correspondientes, exactamente igual que antes de la aparición de la nueva ley.
Algunas asociaciones como ADICAE, ASGECO o PAH y otros colectivos como Jueces para la Democracia ya se han manifestado públicamente en contra de lo que consideran una Ley arbitraria e incompleta
que no resuelve el problema de fondo y ni siquiera soluciona la actual problemática social.
Por su parte, el ministro de Guindos ha declarado que "estamos abiertos a la toma de nuevas medidas y queremos llegar al mayor consenso posible” aunque lo único cierto es que todavía no
se ha hecho ni anunciado ninguna reforma a esta medida que las malas lenguas acusan de ser la única que los bancos estaban dispuestos a aceptar.
Fórmulas para reducir la cuota mensual de la hipoteca
Ampliar el plazo de amortización de la hipoteca, pedir un periodo de carencia, solicitar un aplazamiento de las cuotas o una reunificación de deudas son algunas de las opciones que existen para
reducir la cuota del préstamo hipotecario y aligerar así un poco su carga mensual.
En la actualidad y con la crisis económica como telón de fondo, muchas personas se encuentran con la imposibilidad de hacer frente de manera holgada al pago de sus créditos o préstamos
hipotecarios. La solución pasa por acudir a la entidad bancaria a intentar negociar un abaratamiento de la letra mensual de la hipoteca.
Para ello es importante conocer con exactitud qué fórmulas existen para lograrlo y qué implicaciones tiene cada una de ellas:
1. Alargarelplazodeamortizacióndelahipoteca: se
trata de estresar al máximo el plazo de amortización del préstamo hipotecario para reducir la cuantía de las cuotas mensuales. Es decir, si estamos hablando de una hipoteca a 20 ó 25 años,
supondría alargar esa variable hasta los 35 ó 40 años. Es una operación sencilla y, en principio, todas las entidades financieras se muestran partidarias de llevar a cabo ya que lo que buscan, es
cobrar la deuda, independientemente del plazo.
Además, a mayor plazo, mayor beneficio para la entidad ya que ampliar el plazo de amortización incrementa sobremanera los intereses a devolver del préstamo. Existen dos
circunstancias, sin embargo, en las que un titular de la hipoteca no podrá acogerse a esta opción:
Si su hipoteca ya tiene un plazo de amortización de 40 años o más.
Si el cliente, además del préstamo hipotecario, tiene inscritas en el registro otras cargas posteriores. En ese caso, la entidad de crédito no podrá ofrecerle una ampliación de la hipoteca.
Cuando se intenta negociar con el banco una ampliación del periodo de amortización del préstamo puede pasar que la entidad aproveche la circunstancia para revisar las condiciones económicas de la
hipoteca y eleve el diferencial del préstamo. En este caso, es recomendable hacer cuentas y valorar si interesa o no la operación.
La ampliación del plazo de amortización de la hipoteca es una operación, además, que conlleva una serie de gastos elevados y que se deben analizar con detalle. Al tratarse de una novación, ya que
se modifican alguno de los términos fijados en la escritura del préstamo, se aplica la comisiónpornovación. Esta comisión hace referencia a
una cantidad de dinero que la entidad financiera cobra por cambiar, precisamente, las condiciones del préstamo hipotecario y se cobra en base o justificación a cubrir los gastos administrativos y
de gestión del préstamo.
La comisión de novación se abona en el mismo instante de la firma de modificación de las escrituras de la hipoteca y puede llegar a ser del 1%delimportetotalpendientedeamortizar.
2. Negociarunperiododecarencia: consiste en negociar con el banco un periodo de tiempo determinado
-que puede ser de unos meses o de hasta 5 años- en los que el titular del préstamo sólo pagará intereses, con lo que la cuota mensual se reducirá drásticamente. Esta "solución" tiene un problema
y es que, aunque durante ese periodo de gracia el hipotecado podrá hacer frente al pago de la letra mensual de forma más holgada, una vez termine la carencia el importe de las cuotas se
incrementará y, por lo tanto, el coste total del préstamo.
Al igual que ocurría con la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca, el periodo de carencia suele ir acompañado de un incrementodeldiferencial del préstamo hipotecario.
3. Renegociareltipodeinterés: puede ser otra de las opciones que se negocien con el banco. En este
caso la entidad valorará los años de antigüedad del cliente y su historial crediticio con ellos (si el cliente ha sido un buen pagador). Puede pasar, eso sí, que la entidad rebaje el tipo de
interés pero exija a cambio la contratación de algún producto (seguros, plan de pensiones, etc...). Es este caso, también conviene sacar la calculadora y hacer números. Puede que lo que se quite
de la cuota lo termine pagando en estos otros productos.
4. Capitaldiferidooballoon: a través de esta solución se traslada un porcentaje del capital, con un máximo fijado por
ley del 40%, a la cuota final, con lo que la cuota mensual se calcula sobre el porcentaje resultante (60%). Cuando llega el momento de pagar esa cuota final, se puede o bien abonar o bien
renegociar con el banco una nueva hipoteca.
Esta operación -que no ofrecen todos los bancos- también conlleva un coste ya que el cliente terminará pagando más intereses al haber amortizado menos cada mes.
5. Reunificacióndedeudas: con la consolidación de las deudas no sólo se consigue reducir la cuota hipotecaria sino también reducir la
cuota del resto de préstamos que tenga el cliente. A través de esta operación se reunifican todas las deudas en un sólo préstamo hipotecario, con lo que, mensualmente se paga menos, al tener que
hacer frente tan sólo a una única cuota. La unificación de deudas permite cambiar préstamos personales al 9% por un único préstamo hipotecario a un tipo de interés menor.
No obstante, en estos momentos, es una operación complicada de conseguir y la entidad financiera -si acepta la operación- sólo dará el visto bueno si el capital total que queda por amortizar y
que compondrá el nuevo préstamo hipotecario no supera el 80% del valor de tasación de la vivienda. Además, se debe tener en cuenta que, aunque se paga menos al mes, se terminan abonando también
más intereses y se trata de una operación costosa.
El Banco de España ha pedido que al analizar una posible reunificación de deudas se ponga especial atención a los gastos totales que conlleva:
Costes de tramitación y formalización.
Los créditos que se cancelan suelen aplicar comisiones o penalizaciones por cancelaciones anticipadas.
Las modificaciones en la hipoteca acarrean gastos de notaría, registro e impuestos.
La apertura de una nueva hipoteca conlleva también comisiones y desembolsos.
6. Subrogaciónhipotecaria: se trata de cambiar la hipoteca de un banco a otro para conseguir mejores condiciones, y entre ellas, cuotas mensuales más
reducidas. Con la subrogación conseguirá modificar el tipo de interés o el plazo de amortización pero nunca podrá solicitar ampliaciones de capital o agregar titulares al préstamo.
Si decide llevar a cabo de esta operación debe tener en cuenta que, en la actualidad las entidades financieras se muestran muy reacias a conceder hipotecas y que si acceden a llevar a cabo la
operación no admiten subrogaciones por encima del 65-80% del precio de tasación actual. Debe valorar, además, que en este "cambio de hipoteca" a un nuevo banco, éste le puede exigir la
vinculación a determinados productos para la concesión del préstamo.
A todo ello debe añadir el hecho de que la subrogación lleva a aparejados una serie de gastos. Aunque está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos, tendrá que hacer frente al pago de la
comisiónporcancelación de su antigua hipoteca y a los gastosdenotaría,
registroygestoría. Por ley, la comisión máxima por subrogación es del 0,50% durante los primeros 5 años y del 0,25% a partir del sexto año.
Ya ven que las opciones para intentar reducir la cuota hipotecaria son varias, pero todas tienen "un precio" que se debe valorar de antemano. A la hora de acudir al banco a negociar una reducción
de la cuota hipotecaria es conveniente ir bien informado y sabiendo exactamente lo que se busca ya que de esta forma será más fácil de conseguir.
Las condiciones de las nuevas hipotecas son muy duras e impiden beneficiarse de los niveles mínimos del Euríbor.
Hay que evitar las hipotecas fijas y las mixtas.
El fin de la deducción fiscal para los que adquieran una vivienda a partir del 1 de enero de 2013 ha animado la compraventa de viviendas en los últimos meses de 2012. Pero los compradores han de
tener en cuenta las condiciones a la hora de contratar una hipoteca. Los bancos han disparado los diferenciales de sus créditos hipotecarios para compensar la caída de los márgenes de su negocio
bancario.
A la hora de buscar una hipoteca, hay que comparar la oferta online existente, además de visitar sucursales de varios bancos y cajas personalmente. Aclarar todas las dudas sobre cláusulas,
comisiones, la letra pequeña y no olvidar pedir a las entidades ofertas vinculantes. Hay que evitar las hipotecas fijas y las mixtas. Las condiciones de las nuevas hipotecas son draconianas e
impiden beneficiarse de los niveles mínimos del Euríbor.
Las reacciones de un posible comprador ante cierto tipo de estímulos a la hora de entrar en contacto con el inmueble son más importantes de lo que parecen. De hecho, el futuro del marketing pasa,
cada día más, por el estudio de este tipo de interacciones sensoriales y su influencia en el proceso de toma de decisiones.
A pocos se les ocurre relacionar olor y venta pero es más importante de lo que parece. Para demostrarlo me gustaría explicar mis experiencias pasadas como agente
inmobiliaria.
Hace unos meses combiné mi trabajo de home stager con el de agente inmobiliaria. Los home stagers arreglamos y ponemos a punto los pisos antes de su salida al mercado, por
lo que me interesaba especialmente saber cómo reaccionan los posibles compradores en pisos bonitos, acogedores y perfumados y cómo reaccionan por el contrario en inmuebles feos, suicos y mal
olientes.
Recuerdo que contábamos con un fantástico piso en el Eixample de Barcelona de 100m2, en una finca modernista con ascensor, una tipología muy buscada. Sin embargo, nadie se lo quedaba a pesar de
que su precio era bastante competitivo.
Los clientes afirmaban el piso se ajustaba al 100% a lo que buscaban, sin embargo no lo compraban... y no sabían por qué. Siempre pensé que la clave estaba en el olor que desprendía aquella casa.
Se trataba de un inmueble sucio, donde moraban varios animales mal cuidados por un señor poco aficionado a la limpieza. Seguramente era difícil para los compradores sentirse bien en tan
maloliente ambiente, especialmente para aquellos alérgicos a los animales y el polvo, que además de soportar los fuertes olores de la cocina y el baño, tenían que lidiar con sus estornudos. En
general, nos resultaba difícil a todos estar más de 10 min en aquella casa. Y así la venta es más que difícil.
A los visitantes la razón les decía "es una buena compra, es lo que buscas, lo puedes limpiar y reformar, quédatelo" sin embargo, esa sensación desagradable que les quedaba dentro cuando se iban
era una razón, tal vez inconsciente, para no adquirirlo. Ese inmueble nunca se vendió.
Por suerte, también tuve el gusto de vender un precioso apartamento, bien decorado y exquisitamente perfumado, que dejaba encantado a todo aquel que entraba en él y que fue adquirido rápidame un
precio adecuado al mercado.
De esta experiencia saqué una conclusión obvia: que la imagen que se da de la vivienda es importante y que el olor es determinante. Si entras a un lugar de dónde quieres salir
corriendo, ¡nunca lo vas a comprar!
¿Cómo puedo conseguir la exclusiva de mis pisos en venta?
Cada día es más difícil convencer a los propietarios para que la venta o el alquiler de vivienda sea gestionada en exclusiva por un agente inmobiliario. En este sentido, el servicio de marketing
inmobiliario Home Staging aporta argumentos a favor para conseguir lo que, a priori, parece imposible.
Anna García | Espai Interior
Todas las inmobiliarias sueñan con tener en exclusiva los pisos que venden pero no todas lo consiguen. Cada día es más difícil convencer a los propietarios para que accedan a que
su inmueble sea gestionado en exclusiva por una única inmobiliaria.
Sin embargo, algunos gestores inmobiliarios han encontrado una nueva manera de conseguir vender pisos sin competencia. ¿Cómo?, pues contratando a un home stager.
En primer lugar se trata de conseguir una vivienda atractiva que se venda a un precio adecuado al mercado. Una vez localizada, la inmobiliaria habla con el propietario y le
ofrece el servicio de marketing inmobiliario Home Staging, que consiste en limpiar la casa,
mejorar las circulaciones, quitar objetos innecesarios, iluminarla, perfumarla, decorarla de manera neutra, hacer fotografías profesionales y acompañarla de dibujo de planos. Todas estas acciones
están destinadas a hacer brillar la casa para enamorar al comprador.
Se trata de un ayuda complementaria al trabajo de gestión de la venta y su objetivo es mejorar considerablemente la estética de la casa. Estamos ante un servicio
pionero que cada vez más inmobiliarias están ofreciendo y al que pocos propietarios se resisten, ya que el beneficio para sus viviendas es más que evidente.
La agencia paga en principio los servicios del home stager y más adelante, cuando se hace efectiva la venta, recibe junto a sus honorarios el pago por el servicio extra. A cambio ha conseguido
vender la propiedad en exclusiva y contar en su cartera con inmuebles más atractivos.
Para conseguir resultados diferentes, ¡hay que hacer las cosas de manera diferente! ¡Mucha suerte con las ventas!
¿Por qué no utilizamos más técnicas de marketing a la hora de vender nuestra casa? En cualquier curso de marketing y ventas te dirán lo importante que es poner al cliente en el centro de todo, a
la hora de vender tu producto. Este principio también es aplicable para la venta de tu casa. Antes de poner la vivienda en el mercado es fundamental pensar en tu público
objetivo. ¿Quién podría comprar la vivienda? ¿Una pareja mayor? ¿Quizás gente más joven? ¿estudiantes? ¿Incluso puede encajarle a un soltero? ¿O es tu vivienda idónea para una familia
con niños pequeños o con adolecentes?
Investiga casas comparables en tu barrio que hayan sido vendidas recientemente: ¿Qué tipo de comprador puedes encontrar?, ¿Qué características tiene tu casa o tu barrio que
resulten ideal para este perfil de comprador? Las respuestas a este análisis te pueden ayudar a vender tu casa antes y a mejor precio. Es importante pensar en quién es tu
comprador para que tu vivienda apele al comprador potencial y por esta razón hay que presentar bien la vivienda. Para conseguirlo tienes que tomar en cuenta dos cosas:
(1) la decoración y estilo de la vivienda y (2) definir cómo enfocar las habitaciones
1.- La decoración y estilo de la vivienda: aunque parece extraño, la presentación de los muebles es muy importante en la primera impresión que causa la vivienda, pese a que el
comprador potencial compra la casa y no sus enseres. Se aconseja siempre utilizar una decoración neutra para que atraiga al mayor número de interesados. sin embargo, conociendo tu público podrías
optar por detalles más juveniles o mejor más clásicos. Poner la mesa para una sola persona o bien enseñar cómo una familia grande puede aprovechar el espacio, son ejemplos sencillos que funcionan
2.- Definir cómo enfocar las habitaciones: para una venta exitosa y por lo tanto, una presentación que llame la atención de muchos interesados, es importantísimo que cada
habitación tenga su propia función. Presenta un dormitorio sólo como un sitio para dormir, no dejes la bicicleta estática o los juguetes de los niños. si tienes varios dormitorios, lo
lógico es destinar el más grande como dormitorio principal. Los demás cuartos pueden ser dormitorios para niños o bien una sala de estar para adolescentes o un despacho. dependiendo del público
objetivo también podrías enfocar una estancia como librería, como un sitio dónde los niños puedan jugar o incluso como un gimnasio.
Para ilustrarlo nos gustaría mostrarte la diferencia entre usar muebles antiguos y usar muebles más modernos.
La primera foto transmite la sensación de tratarse de una casa antigua, una casa que hay que reformar y en la que es necesario invertir mucho dinero. En cambio, la foto del después te invita a
visitar la casa. Transmite tranquilidad y una sensación de bienestar. En este caso hemos cambiado únicamente los muebles y los detalles de la decoración, sin cambiar el suelo. Ni siquiera hemos
pintado la habitación
Casi nunca hace falta cambiar todos los muebles, un profesional te puede hacer muchas otras recomendaciones basadas en tus propios muebles y aptas para todos los bolsillos.
Enfocarse en el comprador potencial y adaptar tu casa forma parte de una técnica de marketing inmobiliario que se llama home staging. El home staging va más allá de simplemente cambiar el color
de las paredes y poner cosas neutras. Siempre tiene el fin que tu casa resalte mucho más atractiva que la de la competencia y se destaque del resto. Combinándolo con un precio de mercado, tu casa
se vende en tiempo récord. Adapta el estilo de la vivienda al público objetivo y verás cómo funciona. Fácilmente podría ser la diferencia entre vender o no vender.
¿Cómo elegir un seguro de hogar vinculado a la hipoteca?
Al contratar una hipoteca estamos obligados, por ley, a contratar un seguro contra incendios para el hogar. Pero la legislación hipotecaria no obliga a más, ni siquiera a aceptar el seguro que
nos ofrezca la entidad financiera. La elección es exclusivamente del consumidor y lo más aconsejable es buscar y comparar las ofertas de distintas compañías, además de la del banco.
El seguro de hogar es el único seguro que nos exigirá contratar el banco cuando escrituremos nuestra hipoteca. Siendo la firma de un préstamo hipotecario una ocasión sin igual para que la entidad
ofrezca sus diferentes productos al cliente, no podría faltar la contratación del seguro de su propia compañía.
Pero el hecho de que el seguro de hogar, en concreto, el seguro contra incendios, sea obligatorio según la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario, no le da autoridad al banco
o caja con el que contratemos la hipoteca para exigirnos que firmemos también con ellos este seguro.
La elección de con qué compañía asegurar nuestro hogar es exclusivamente nuestra. La entidad debe aceptar vincular un seguro de otra compañía y para nosotros supondrá un importante ahorro, ya que
los seguros que ofrecen las aseguradoras son mucho más baratos que los del propio banco.
Tras comparar las ofertas de las diferentes compañías y elegir aquella que nos ofrezca más confianza, tan sólo será necesario indicarle a la nueva que tenemos una hipoteca y que subroguen a favor
del banco la cláusula de incendios, la obligatoria por ley.
Tendremos que asegurar el capital del continente, valor que indique la tasación subrogada al banco, y la cesión de derechos, en el que el beneficiario es el banco durante el plazo que dure la
hipoteca. El contenido, aunque es recomendable asegurarlo, no es obligatorio al suscribir una hipoteca y tampoco afectará a la bonificación de la misma.
Algunos consejos extra a tener en cuenta:
- La negociación a la hora de contratar la hipoteca es muy importante, también cuando se trata de explicarle al banco que vamos a
comparar el seguro que ellos nos ofrecen con los seguros de otras compañías. Algunos bancos o cajas hacen presión en este punto sobre el cliente, llegando a sugerir que si no se contrata el
seguro del banco, no se concede la hipoteca. Estamos en pleno derecho a elegir.
- Debemos vigilar que la entidad no nos cobre algún tipo de comisión por verificar el seguro que contratemos de manera externa. Este coste se debe a la revisión a la que proceda
realizar la entidad para comprobar si el seguro que se haya contratado es el adecuado.
- Si finalmente decidimos quedarnos con un seguro del banco, asegurémonos de haber comprobado la prima del seguro de hogar de la entidad con otras ofertas y que esta vinculación
nos va a beneficiar a la hora de contratar nuestra hipoteca, por ejemplo, rebajando el diferencial. Algunas entidades ofrecen estos beneficios sin especificar que la oferta es por contratar un
seguro de hogar y no, exclusivamente, el seguro de hogar de dicha entidad. Revisemos este aspecto en las escrituras o en la oferta vinculante propuesta.
- Mucho cuidado con el tiempo de permanencia, ya que no podremos cambiar la póliza a otra aseguradora si queremos mantener los beneficios aplicados en el contrato de la hipoteca.
La caída de las ventas de viviendas han convertido el mercado del alquiler en una de las pocas alternativas para los propietarios que quieran sacar rentabilidad a sus inmuebles. Sin embargo, el
miedo a posibles destrozos, o a que el inquilino deje de pagar la mensualidad, hace que la decisión no sea fácil de tomar.
Cerca de un 20% de los propietarios, según algunos estudios recientes, prefieren tener sus pisos vacíos antes que alquilarlos y tener problemas por impagos a final de mes o daños en el
inmueble. Pero lo cierto es que con la actual situación del mercado inmobiliario, y pese a los inconvenientes que pueda generar, alquilar la casa es una de las mejores
alternativas para los propietarios que quieran sacar rentabilidad de un inmueble vacío.
Para evitar sorpresas indeseables y alquilar el piso con el máximo de garantías, hay tres reglas de oro que es importante tener en cuenta en el perfil del inquilino:
Que cuente con contrato laboral estable -nómina fija, contrato indefinido...- y una antigüedad superior a un año.
Que no destine más del 45% de los ingresos al pago de la renta de alquiler.
Que no tenga antecedentes de morosidad.
A estas premisas, se le suman los cambios que aportará la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada el pasado mes de mayo con el objetivo de dinamizar y flexibiliar el mercado del
alquiler, y pendiente del trámite parlamentario para su publicación en el BOE.
Entre las medidas que propone, destacan la reducción del plazo obligatorio delcontrato de 5 a 3 años; la posibilidad de los arrendadores de
recuperar la vivienda para residencia habitual avisando con dos meses de antelación al inquilino -aunque se encuentre al corriente de todos los pagos-
o, en el caso de morosidad, la posibilidad de desahuciar al inquilino si en el plazo de diez días no salda la deuda pendiente.
Éstas son las principales novedades que incorporará la reforma de la LAU:
1. Priorización de la voluntad de las partes:
Arrendador e inquilino pueden pactar la actualización de la renta, con independencia del IPC.
Las partes pueden pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. Si no hay pacto, sigue vigente el derecho de adquisición preferente por el arrendatario en
contratos de duración inferior a 5 años.
2. Desistimiento del inquilino:
Con independencia de la duración del contrato, el arrendatario podrá desisitir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación.
3. Flexibilización de los contratos:
Reducción del plazo de prórroga forzosa de los contratos a 3 años.
Reducción del plazo de prórroga tácita de los contratos a 1 año.
La actualización de las fianzas se ajusta al nuevo plazo de 3 años.
4. Recuperar la vivienda en dos meses:
El dueño podrá recuperar la vivienda para residencia habitual (siempre que sea para él, familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción, o cónyuge en caso de divorcio) sin
necesidad de que se haya pactado en el contrato, con un preaviso de 2 meses.
5. Seguridad del tráfico jurídico inmobiliario:
El comprador de una vivienda arrendada sólo estará obligado a mantener al inquilino en los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad (la inscripción registral continúa sin
ser obligatoria).
6. Procesos de deshaucio más ágiles:
Se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda pendiente.
Se simplifica la composición de la Comisión judicial y se duplica la capacidad operativa de los juzgados.
7. Excenciones fiscales:
Del 70% en el IRPF a los no residentes que pongan su vivienda en alquiler.
Del 100% en el IRPF a residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM.
Consejos para mejorar el escaparate de la inmobiliaria
El escaparate de un establecimiento comercial, y en consecuencia también el de una agencia inmobiliaria, es una potente y efectiva herramienta de comunicación para potenciar tanto la imagen de
marca, como la del producto. Cuidar hasta el más mínimo detalle de este punto de contacto con el posible cliente, es clave para optimizar el resultado de la venta.
Nunca se sabe cuando se puede dar el flechazo entre cliente y vivienda, pero puede ser en el escaparate de la inmobiliaria. Para que eso ocurra hay que
tenerla apunto para que todo el que pase por delante de ella no se pueda resistir a echarle un vistazo.
En primer lugar los cristales deben estar siempre limpios, después habría que estudiar la iluminación, que debe de ser homogénea, iluminando todo por igual en
caso de que se le quiera dar la misma importancia a todos los anuncios. Sin embargo, si hay algún inmueble que quiera ser destacado, entonces hay que iluminarlo con un foco que apunte
directamente hacia él.
Convencionalmente los folios que se utilizan para los paneles son A4, pero ¿por qué no pasar a los A3, que son el doble de grandes? No se trata de anunciar muchos
inmuebles si no los mejores y explicarlos y fotografiarlos bien. En papel A3 cabe una foto grande y tres pequeñas junto con una breve descripción.
Otra opción sería combinar paneles en A4 y A3; en este caso la composición sería más dinámica. En cualquier caso es esencial que los paneles estén ordenados, haciendo coincidir
las líneas horizontales y verticales, o bien alternándolas.
Si se quiere ir más allá, una TV de plasma con las imágenes de los inmuebles pasando es una idea ya probada por algunas agencias con muy buenos resultados.
Se elija la composición que se elija, debe de ser coherente con la decoración de la oficina y el logotipo de la empresa.
En definitiva: la imagen que queramos dar de nuestro negocio (elegancia, claridad, orden....) debe de empezar en el escaparate.
Responde una serie de preguntas antes de empezar a buscar alquiler
si después de analizar los pros y los contras decides lanzarte a vivir en alquiler, te surgirán numerosas preguntas. en este nuevo capítulo de nuestra guía sobre el alquiler te contamos
qué debes de plantearte antes de empezar a buscar tu nueva vivienda en alquiler para acertar con la decisión, como por ejemplo dónde te gustaría vivir, qué vas a necesitar a
corto-medio plazo o qué vivienda te puedes permitir.
Una de las ventajas de vivir en alquiler es que el día que tus necesidades varían puedes cambiar de casa, por lo que la decisión es menos trascendental que cuando compras una vivienda. pese a
ello, desde el momento en el que firmes el contrato, la casa elegida se convertirá en el lugar en el que pases una gran cantidad de tiempo, por lo que es necesario acertar con la decisión.
Plantéate qué necesitas
Una de las ventajas de optar por el alquiler es que a la hora de buscar vivienda no tendrás que plantearte qué crees que necesitarás dentro de unos años, sino qué necesitas ahora.
Ten en cuenta la cercanía a tu lugar de trabajo, las zonas que te gustan o en las que pasas tu tiempo libre, la disponibilidad de medios de transporte o
colegios, etc. también piensa en el espacio que necesitas, en función de cuántos miembros sois de familia, de si necesitas un lugar para trabajar en casa o para
guardar más o menos cosas. con todo ello elige tus prioridades y hazte una lista. ordena los datos por prioridades para poder ir descartando las alternativas que veas que no se
ajustan a la oferta disponible cuando empieces tu búsqueda.
A la hora de elegir vivienda, hay quien prefiere pagar más y estar en el centro de la ciudad y hay quien opta por una casa más grande aunque más alejada de la almendra central. la decisión,
al final, depende del gusto de cada uno, por lo que una misma vivienda puede ser la opción perfecta para una persona mientras que una alternativa nada recomendable para otra.
Fíjate un tope para destinar al alquiler
A continuación, tendrás que pensar en uno de los puntos más importantes: qué presupuesto destinar al alquiler como máximo. los expertos recomiendan no superar el 30% del salario mensual
de la familia en el pago del alquiler. en ocasiones puede resultar difícil ajustarse a ese límite, como en el caso de que una de nuestras prioridades sea vivir en el centro de una gran
ciudad. en función de las necesidades planteadas en el punto anterior, a veces puede compensar aportar un poco más cada mes al alquiler, pero entonces tendremos que saber que contaremos con menos
dinero disponible para otros gastos. es una decisión personal, pero que habrá que tener clara antes de decidirse por una vivienda determinada, para que luego después no resulte un problema.
Una vez determinado el máximo de ingresos que debes destinar al alquiler y cuando empieces a buscar vivienda, rastrea las casas con precio dentro de ese límite e incluso un poco por
encima. sobre todo si tienes un buen perfil como pagador (ingresos estables, antigüedad laboral, etc) muchos caseros se mostrarán dispuestos a negociar el precio a
cambio de una cierta seguridad, por lo que no debes descartar casas cuyo precio esté ligeramente por encima del máximo que te has fijado.
En resumen, antes de empezar a buscar piso en alquiler, distingue lo que te gusta de una casa de lo que te parece imprescindible, lo que es importante para ti y lo que puede ser sólo un capricho
y fíjate un tope de precio a pagar cada mes. todo ello será importante a la hora de elegir el que será tu futuro hogar durante, al menos, todo un año.
Consejo publicado por portales inmobiliarios. Fuente: Idealista
