25 conceptos del mercado de la compraventa de vivienda en el mercado inmobiliario

Diccionario de compraventa: 25 conceptos que deberías saber

10/06/2015

Tras el diccionario del alquiler, llega el de compraventa. ¿En qué consiste la Escritura Notarial? ¿Qué es la plusvalía municipal? ¿Cuáles se consideran cláusulas abusivas? Con la crisis y el nuevo panorama del mercado, son muchos los términos que han aparecido en relación con la compra y venta de vivienda. Despeja tus dudas con nuestro diccionario de compraventa.

 

Avalista hipotecario: aquellos que deciden avalar personalmente el préstamos hipotecario de otro. En este caso, el avalista responde de una deuda que no le da ningún beneficio con todo el patrimonio presente y futuro del total de una deuda contraída por otros, sin tener derecho patrimonial alguno sobre el inmueble adquirido. El aval no se extingue por la muerte del avalista y, si este fallece antes de que la hipoteca se haya pagado del todo, los herederos avalaran sin quererlo.

Catastro: el catastro inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

Cláusulas abusivas: algunas de las cláusulas abusivas más frecuentes, según la AFES, son los intereses por demora del pago de la hipoteca (un 12% superiores que el interés legal del dinero y, a veces, hasta el 30%); cláusulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no hiciese constar su consentimiento expreso o que, aunque las haya consentido, que haya un límite de la variación máxima al alza (en beneficio del banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado); cláusulas de vencimiento anticipado. Desde el 9 de mayo de 2013, solo se puede declarar nula una cláusula si ha habido falta de transparencia.

Cláusula suelo: las cláusulas suelo son condiciones muy habituales que la entidad financiera añade en algunos préstamos hipotecarios para que, bajen lo que bajen los tipos de interés, el deudor tenga un tope mínimo que pagar. Hoy en día, los tribunales han declarado nulas o abusivas la mayoría de las cláusulas suelo.

Cláusula techo: aunque no siempre, además de las cláusulas suelo, el préstamos hipotecario puede incluir una cláusula techo. Esta, al contrario que la anterior, establece un tope máximo. Una especie de contraprestación que da el banco a cambio de que el deudor acepte la cláusula suelo.

Contrato de arras: es el compromiso de compraventa de la vivienda en un plazo determinado. Se formalizada con el pago de una cantidad establecida que se descontará del precio total. No se trata del contrato definitivo y ambas partes pueden echarse atrás en el contrato: si lo hace el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la señal; si es el comprador, perderá el importe aportado. Es necesario que se indique que la entrega del dinero corresponde a las arras penitenciales y no de una paga y señal, ya que las implicaciones no son las mismas.

Contrato de compraventa de vivienda: documento por el cual el vendedor se obliga a entregar la vivienda que vende, y el comprador a pagar el precio acordado por ella. En él se describe claramente la vivienda, las condiciones de la compraventa y los derechos y obligaciones de ambas partes. Antes de firmar, se deben analizar bien todas las cláusulas del contrato para evitar problemas. Aunque el contrato privado es vinculante y válido entre las partes, es recomendable que se eleve a escritura pública, es decir que se suscriba un documento notarial y que posteriormente se inscriba en el Registro.

Dación en pago: La dación en pago supone la entrega de un bien para saldar una deuda. En los últimos tiempos se ha dado a conocer por ser la alternativa que muchos exigen a los bancos para afrontar el impago de la hipoteca y el dudoso cobro de la deuda restante. Se trata de un recurso por el cual, siguiendo la Ley Hipotecaria, el banco vende el inmueble mediante subasta pública al mejor postor, con el objetivo de cobrarse la deuda y darla por extinguida. Así, se libera al hipotecado de la responsabilidad ilimitada que había asumido con la firma.

Deudor hipotecario: persona que somete algún bien inmueble o derecho real a hipoteca, como garantía del pago de una deuda, conservando el derecho de propiedad. Cuando, además no puede hacer frente a los intereses de la deuda, se procede a la subasta pública del bien. Si con la subasta no se obtiene la cantidad necesaria para cubrir toda la deuda, el acreedor podrá iniciar actuaciones contra otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente.

Diferencial hipotecario: el tipo de interés de un préstamo hipotecario puede ser fijo o variable, si bien lo habitual, es que sea variable. El diferencial es uno de los dos componentes que forman estos préstamos a interés variable, siendo esta la parte fija que se suma al índice de referencia (habitualmente, el Euríbor).

 

 

Ejecución hipotecaria: Según la AFES, entre la tercera y la sexta cuota impagada (aunque, según casi todas las escrituras, se podría hacer desde la primera), la entidad acreedora cancela el préstamo hipotecario y envía un burofax a todos los implicados comunicando que se inicia la reclamación judicial si en un breve periodo de tiempo (unas 48 horas) no hacen efectivo el pago del importe total del crédito a un interés que puede llegar hasta el 25%. Las costas judiciales van a cargo del deudor. Si el deudor no puede pagar lo estipulado en la ejecución ni a los avalistas del préstamo, si existen, se procede a la subasta del inmueble.

Escritura notarial: la escritura pública es el acto formal de la compraventa cuando se realiza mediante contrato firmado ante Notario. En esta escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones, si es que las hay. Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuestos se lleva al Registro de la Propiedad. Una vez liquidados gastos y la escritura de compraventa se haya inscrito, el original será para el comprador.

Euríbor: es tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa o, lo que es lo mismo, el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le presta dinero. Es el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas en nuestro país (88,5% de los nuevos contratos). Junto al diferencial, es el otro componente que fija la cantidad a pagar de los tipos de interés variable.

Fondo Social de Vivienda: creado en enero de 2013, por los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, las patronales bancarias y otros organismos, para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): este impuesto se debe pagar siempre que se suscribe un documento notarial como la hipoteca. El gravamen aplicable viene impuesto por la comunidad autónoma, aunque suele ser del 1%. Como el ITP, el pago corre a cargo del comprador y se realiza en la Delegación de Hacienda correspondiente.

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): impuesto que grava las ventas de inmuebles de segunda mano y cualquier otra transmisión de la propiedad. Es un impuesto alternativo al IVA, que solo se paga si la vivienda es nueva. Depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida y su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado, en la mayoría de las comunidades es el 7% (salvo excepciones). El pago lo debe realizar el comprador en Hacienda.

Plusvalía municipal: el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (antigua plusvalía municipal), directo y objetivo, grava el incremento de valor que un suelo (parcelas, solares o, en el caso de las edificaciones, la parte de valor del inmueble que corresponde al suelo y no a la construcción en sí) experimenta desde su adquisición hasta su transmisión. En el caso de las compraventas, el vendedor es el que está obligado al pago del impuesto; si se trata de una donación o herencia, pago debe hacerlo el adquirente.

Préstamo hipotecario: se trata de un producto financiero que permite disponer de la cantidad de dinero necesaria para comprar o rehabilitar un inmueble. Por su duración y el importe prestado, es una de las operaciones financieras más importantes para las familias. El pago de esta conlleva unos intereses que varían en función del tipo de préstamo y las condiciones impuestas por la entidad.

Registro de la propiedad: el Registro de la Propiedad es la institución pública que se encarga de crear titularidades sobre bienes inmuebles, con el objetivo de garantizar la seguridad jurídico-inmobiliaria. A través de este se adquieren el dominio y otros derechos reales sobre los inmuebles, evitando posibles reivindicaciones.

Rentabilidad: Beneficios que proporciona una determinada operación, por ejemplo el alquiler de una vivienda, frente a la inversión que ha requerido la compra. Hay diversos métodos que pueden utilizarse para calcular la rentabilidad anual de una vivienda.

Sareb: La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) es una sociedad anónima de gestión de activos transferidos por las entidades nacionalizadas y aquellas en proceso de reestructuración. La Sareb está participada en un 55% por capital privado y en un 45% por capital público a través del FROB. Durante el plazo de 15 años que tiene para proceder a la desinversión de todos sus activos, su principal objetivo es maximizar su rentabilidad. Para ello, dispone de ventajas legales que no aplican a otras sociedades anónimas, como preferencia en el cobro de deuda subordinada frente a otros acreedores.

Socimis: las socimis son un nuevo instrumento de inversión inmobiliaria y un camino de entrada para inversores españoles y extranjeros. Su esencia se centra en la inversión en inmuebles. Al menos el 80% de sus activos deben estar dedicados al alquiler o participantes en otras Socimis y deben permanecer, como poco, 3 años en el activo de la empresa. Estas cuentan con algunos aspectos muy atractivos: fiscalidad, liquidez y regulación, además de control desde la CNMV. Desde finales de 2012, puede entrar en ellas particulares, mediante la compra de acciones de estas sociedades en el mercado bursátil. La obligatoriedad de repartir dividendo entre sus accionistas y la transparencia son los aspectos más valorados de estas.

Subrogación: la subrogación es un trámite que consiste en cambiar el titular o avalista (subrogación personal) o cambiar el préstamo hipotecario de una entidad a otra (subrogación real). Las subrogaciones de deudor son habituales en las operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano o de promotoras Al subrogar la hipoteca se pueden modificar los tipos de interés o el plazo de amortización. Las subrogaciones reales tienen como objetivo mejorar las condiciones económicas del préstamo, sin tener que cancelarlo y hacer uno nuevo.

Tasación: la tasación de una vivienda es la valoración que un profesional realiza del inmueble en función del mercado. El informe del tasador recoge el valor de la propiedad en virtud de una serie de factores tales como la superficie de la vivienda, sus características o la antigüedad del inmueble, entre otros. También en función del contexto en el que se ubica, que también influye en el precio final. La tasación permite acceder a un préstamo hipotecario y concretar el importe del crédito necesario para comprar la vivienda.

Tipo de interés: junto con el plazo del préstamo, el tipo de interés determina la cuantía del préstamo y la cuota mensual de este. En el mercado existen varios tipos de interés: fijo (no varía durante todo el préstamo aunque suban y bajen los tipos), variable (sometido a las fluctuaciones de los tipos de interés) o mixto (tipo fijo durante los primeros años y después variable). También existen hipotecas a cuota fija (interés variable pero con una cuota mensual fija) e hipotecas variables con techo (con un techo máximo para los tipos durante un plazo).