Consejos de mundo inmobiliario para saber qué hacer antes de comprar o vender inmuebles

Qué hacer antes, ¿vender o comprar?

13/05/2015

Según una encuesta realizada por fotocasa, para el 61% de los españoles que adquirieron vivienda en 2014 no era su primera experiencia de compra. Esto significa que los compradores que ya disponen de vivienda, en muchos casos, alquilarán o venderán para poder sufragar el pago del futuro inmueble. Con la baja demanda de viviendas y la caída de los precios desde máximos, algunos se deciden por el alquiler pero, si se quiere optar por lo contrario, ¿qué hacer primero: comprar o vender?

En los años previos a la crisis, lo normal era empezar con la compra y luego poner a la venta la vivienda. De hecho, todas las entidades financieras ayudaban con productos bancarios que propiciaban este tipo de operaciones. Sin embargo, con el estallido de la burbuja, muchas de las familias que adquirieron un nuevo préstamo terminaron por no poder vender su anterior vivienda, quedándose con dos hipotecas que no podían pagar. Esto derivó en desahucios y las miles de malas experiencias que conocemos hoy en día.

Aprendida la lección y con el panorama económico y laboral actual del país, hoy en día todos los expertos recomiendan, SIEMPRE, vender y luego comprar.

Aunque es cierto que existen productos financieros que permiten realizar este tipo de operaciones, las condiciones suelen tener más inconvenientes que ventajas y, al considerarse una operación de riesgo, el banco suele exigir un perfil económico elevado. Por eso, antes de invertir en una nueva vivienda, hay que tener muy clara la situación económica de cada uno y el presupuesto con el que se cuenta.

Las estrictas condiciones para el acceso al crédito hacen que, si no se cuenta con liquidez, sea complicado optar a una hipoteca, lo que dificulta la venta de viviendas. De hecho, según la encuesta “Experiencia de venta 2014”, realizada por el portal inmobiliario, los españoles tardan una media de 11,5 meses en vender su vivienda.

Además, la constante caída de los precios, excepto en zonas prime, supone en muchos casos no conseguir el capital deseado para facilitar la compra del nuevo inmueble. Según el estudio de fotocasa, “El perfil del comprador en 2014”, la principal razón por la que los españoles compran casa es porque quieren una vivienda mejor, bien sea porque han encontrado un inmueble que se ajusta más a sus necesidades, bien porque quieren mudarse a un barrio mejor. Sin embargo, vender les supone rebajar, de media, un 15% el precio inicial (43.497 €). Así, compran a un precio bajo, pero porque también han vendido a un precio bajo.

Por eso mismo, y para no “pillarse los dedos”, lo normal hoy en día es que se prefiera vender antes de comprar.

 

Ventajas de vender antes de comprar

– La tranquilidad económica que ofrece esta operación. Saber qué tienes y, en consecuencia, puedes gastar.

– No te ves obligado a bajar el precio porque te corre prisa vender. Puedes esperar a que alguien compre por lo que pides o te haga una buena oferta.

– Resulta más fácil acceder a un préstamo hipotecario, si fuese necesario.

– Hay más posibilidades de poder negociar el precio de compra, ya que se dispone de un dinero para la entrada o se está libre de hipotecas.

– Reinvertir el dinero de una venta en la compra de una vivienda supone ahorrarse el pago de la plusvalía municipal, siempre que se trate de vivienda habitual y la compra se realice antes de los dos años desde la fecha de venta.

– En caso de que se venda y no se sepa qué comprar, siempre se puede optar por alquilar.

 

¿Qué hacer si se quiere o necesita comprar antes de vender?

Ciertas circunstancias como el hecho de encontrar una vivienda que se ajuste a lo que se necesita o el tener que mudarse a un sitio determinado y/o en una fecha fija por temas laborables o familiares, por ejemplo, puede llevar a comprar antes de vender. ¿Qué se puede hacer entonces para minimizar los riesgos?

– A la hora de reservar la vivienda, dar una paga y señal mínima, por si al final no se pudiese adquirir la vivienda.

– Pactar unas cláusulas lo menos restrictivas posibles en cuanto a los plazos de compra tras la paga y señal

– Antes de comprar, intentar negociar un contrato de alquiler con opción a compra que permita, mientras se efectúa la venta, vivir de alquiler en la vivienda y evite una nueva hipoteca hasta entonces.

– Ser consciente del presupuesto disponible y pensar en qué puede pasar si no se vendiese el piso hasta pasados uno o dos años. ¿Se podrían pagar las dos hipotecas?

– Asegurarse de que se podrá pagar el crédito elegido para financiar la vivienda, si se necesita.