Es un buen momento para invertir en el mercado inmobiliario

José Luis Ruiz Bartolomé y Susana Burgos: “Es el momento propicio para comprar”

22/04/2015

José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y autor de “Adiós, ladrillo, adiós”, y la periodista Susana Burgos repasan la efervescente situación actual del sector de la construcción en “Vuelve, ladrillo, vuelve”. fotocasa entrevista a los autores de este libro para conocer cómo es el nuevo mercado de la vivienda surgido tras la crisis.

 

fotocasa.- ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?

José Luis Ruiz (JLR): “En construcción”. Tras el cierre de los mercados a mediados de 2007, el mercado había desaparecido casi absolutamente hasta el año 2013 cuando, a partir los decretos De Guindos y la creación del banco malo, la inversión retornó, primero tímidamente y después con más intensidad. Hasta ahora el protagonismo lo ha tenido la inversión patrimonial, enfocada en el sector terciario. Desde hace un año aproximadamente el residencial ha empezado su despertar.

 

f.- ¿Se puede confirmar entonces la recuperación del sector?

JLR: Creemos que no hay duda de que el sector ha entrado en otra época; estamos al comienzo de un ciclo. De momento, esa recuperación está siendo muy selectiva. Los mercados de Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, y los siempre fiables de las capitales vascas son los que están en cabeza. Es de esperar que a lo largo de los próximos meses se vayan incorporando más mercados, aunque también intuimos que esta vez no vamos a volver a una bonanza generalizada. Las tendencias demográficas, los niveles de desempleo, y la acumulación de stock son muy desiguales.

 

f.- ¿Cómo se explica el cambio de tendencia iniciado el año pasado?

JLR: Lo mismo que en 2007/8 hablábamos de la “tormenta perfecta”, ahora pensamos que estamos en un “anticiclón perfecto” (de hecho dedicamos un capítulo del libro a esta argumentación que, por cierto, tiene su origen en una mesa redonda organizada por Fotocasa en el pasado BMP). Los hitos fundamentales de este anticiclón son i) el saneamiento financiero, ii) el fuerte ajuste de precios, iii) la creación del banco malo, iv) la caída de la prima de riesgo, v) la mejora de la financiación, vi) caída del stock, que además está muy localizado, y vii) la experiencia positiva con un recorrido similar en el pinchazo y recuperación de mercados similares como el irlandés, el británico o el americano.

 

f.- Entonces, ¿es buen momento para comprar? ¿Y para vender?

Susana Burgos (SB): Mejor para lo primero que para lo segundo. Según Sociedad de Tasación, los precios de la vivienda encadenan tres trimestres consecutivos de subidas, moderadas pero subidas. De enero a marzo repuntaron un 3% y lo lógico es que sigan aumentando por el cambio de ciclo. Teniendo en cuenta que el mercado inmobiliario no es único porque cada barrio, cada zona, cada ciudad, cada comunidad autónoma, sigue sus propios patrones de recuperación, el momento es propicio para comprar. A la hora de vender, quizá habría que esperar todavía unos meses hasta que se consoliden más las tendencias.

 

f.- fotocasa lleva tiempo detectando un cambio de mentalidad en relación con la vivienda, sobre todo entre la población más joven. ¿Cuál es el futuro del alquiler?

SB: Estamos alquilando el doble de casas que hace 8 años y todo parece indicar que no se trata de una moda pasajera. Si los españoles hemos tenido históricamente tal querencia a la propiedad es, porque, a diferencia de otros países, todas las crisis las hemos resuelto con inflación y devaluación de la peseta, de manera que el ladrillo constituía un magnífico refugio. Una vez que no controlamos la política monetaria, no tiene sentido que siga siendo así. Y luego, está el cambio de mentalidad de los jóvenes, que no quieren ataduras, que viajan cada vez más para trabajar en una ciudad u otra, en un país u otro. Y si encima piensan –o pensamos todos- en lo mal que lo han pasado muchas familias por culpa de la hipoteca… En el libro dedicamos muchas páginas a explicar lo que se tiene que tener en cuenta para elegir entre compra y alquiler.

 

f.- Las Socimis han sido uno de los grandes protagonistas del último año, ¿cuál ha sido el papel de estas y de otros actores del mercado en este cambio de tendencia?

SB: Las Socimis son un tipo de personalidad jurídica cuya finalidad es “la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento”. A partir de esta definición – y de los requisitos establecidos para la distribución de dividendos- nos topamos con un vehículo homologable a los REITS o fondos inmobiliarios internacionales, que se antojan muy necesarios para garantizar un ladrillo sano. Si los precios suben cuando las rentabilidades permanecen estables, por ejemplo, sabremos que se puede estar inflando una nueva burbuja.
En cuanto a los servicers y otros actores, no cabe duda de que están siendo de gran utilidad en esta fase de saneamiento del mercado. El tiempo nos dirá si los seguimos necesitando cuando la recuperación se haya consolidado. En ‘Vuelve, ladrillo, vuelve’ diseccionamos las Socimi y analizamos todos los nuevos actores del mercado inmobiliario.

 

f.- En unos meses tenemos elecciones generales, ¿qué cambios se pueden esperar tras los comicios en materia de vivienda?

JLR: Durante la legislatura que ahora termina se han eliminado prácticamente todos los incentivos fiscales de los que gozaba la vivienda, y se han elevado todos los impuestos que los gravan (lo explicamos con detalle en el libro). Desconocemos a fecha de hoy lo que plantean los partidos en sus programas aunque, dadas las tendencias de los últimos años, es previsible que se acentúen las políticas intervencionistas del mercado (subvenciones, parques públicos de vivienda, más limitaciones a la propiedad privada,…) aunque también creemos que la evolución de la economía matizará cualquier programa electoral que resulte ganador.

 

f.- ¿Y a medio plazo? ¿Se volverán a cometer los mismos errores o ya hemos escarmentado?

SB: Queremos pensar que no, aunque nunca se sabe. A raíz del segundo ‘decreto Guindos’, que acaba de facto con la politización de las cajas, nos encontramos con un escenario más racional y menos propicio a la corrupción. También los bancos han reducido su exposición al inmobiliario de forma exponencial, y el crédito hipotecario, que empieza a recuperarse, es muy diferente al de antaño: se acabó aquello de financiar el 100% más el cambio de los muebles de la cocina, el coche y el viaje al Caribe. Las hipotecas a tipo variable también tuvieron mucha culpa del cataclismo, y ahora las de tipo fijo adquieren un mayor protagonismo…Siempre se dice que la memoria de los españoles es frágil, pero el pozo ha sido esta vez tan profundo, que deberíamos tardar muchos años en volver a caer en algo parecido.