Cuidado con las trampas de la hipoteca

En 2014 el número de hipotecas concedidas para el conjunto del año fue de un 1,6% respecto a 2013, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El sector se ha reanimado después de estar años estancado, pero los bancos no son tan generosos al conceder las hipotecas como durante el ‘boom’. Ahora se financia como máximo el 80% del valor de la vivienda y se exige más a los solicitantes. No obstante,este panorama podría cambiar y llegarse al 100%, tal y como avisa la Agencia Negociadora.

El diferencial medio de las hipotecas bajó en 2014 al entorno del 2% y en apenas dos meses que llevamos de 2015 las ofertas al 1% ya se han extendido. La competencia entre los bancos hará que mejoren las ofertas, porque “la previsión de las entidades es dedicar una parte importante de su presupuesto a la concesión de hipotecas”, explica Maica López, responsable de contenidos en Bankimia. No obstante, la fuerte vinculación y la exigencia de solvencia y ahorro siguen vigentes, por lo que es importante no dejarse seducir y estudiar con detenimiento todas las cláusulas y condiciones.

1. Un diferencial bajo implica mayor vinculación

El histórico muestra que cuando el Euríbor ha ido a la baja, subía el diferencial. Así ha sido hasta que se inició la guerra hipotecaria con Bankinter a finales de 2013, situando el diferencial por debajo del 2%, estrategia que luego siguieron Santander, ING Direct, Deustche Bank o EVO banco. “La rebaja de diferenciales tiene que ver con la competencia entre las entidades por captar nuevos clientes hipotecarios, es el principal reclamo que esgrimen”, explica Pedro Javaloyes, de Agencia Negociadora.

El problema es que un diferencial más bajo lleva aparejada una mayor vinculación, lo que puede encarecer la hipoteca. Adicae alertaba de las entidades que ofrecen diferenciales bajos por las “abusivas condiciones” de vinculación exigidas: tener ingresos mensuales de 5.000 euros, contratar diversos seguros como el de protección de pagos, contar con acciones de la entidad o tener 3.000 euros en fondos de inversión. “Con diferenciales superiores a 3 puntos pagarían un 28% más (130 euros) que con las ofertas de las ‘hipotecas de luxe’ con muy altas vinculaciones e ingresos mínimos”, pero estos diferenciales “constituyen una bomba de relojería”.

2. Los gastos incrementan la hipoteca más del 20%

Si tradicionalmente se hablaba de un incremento del 10% de la hipoteca por los gastos asociados a su constitución, ahora Adicae habla de un incremento entre el 21 y el 32% por los impuestos, seguros, notario, comisiones y productos vinculados. Es conveniente comparar todos los gastos de tasación, seguros, gestoría, registro… Además de los propios relativos a la constitución de la hipoteca (comisión de apertura, novación, amortización…) para evitar sustos de última hora. Es importante saber que toda la gestión puede hacerse por cuenta del cliente. No es obligatorio realizar estos trámites en las gestorías y notarías impuestas por el banco.

3. Las nóminas elevadas tienen tratamiento premium

Es la exigencia que han desarrollado algunos bancos para sus clientes premium. Los diferenciales más bajos solo se aplican a nóminas que superan los 5.000 euros como mínimo. Un ejemplo es Barclays, que tiene una hipoteca para clientes con más de 100.000 euros de pasivo en la entidad o ingresos de al menos 5.000 euros netos mensuales. Sin embargo, como los sueldos han bajado también con la crisis los bancos no quieren dejar de lado a los mileuristas y algunos lanzan productos destinados a este colectivo. Santander pide la participación de dos avalistas con unos ingresos mínimos conjuntos de 2.000 euros y BBVA 1.500 si es un titular y 2.000 si son dos titulares.

4. Los productos vinculados mejoran las hipotecas

Se trata de productos que aumentan la vinculación del cliente con la entidad y proporcionan rentabilidad añadida más allá del préstamo. “Domiciliación de nóminas y de recibos, compromiso de saldos medios mensuales mínimos, ingresos mensuales mínimos, tarjetas, seguros de vida, seguros de hogar, de desempleo, planes de pensiones, etc.”, explica Pedro Javaloyes. Cada entidad establece la reducción del diferencial en función de los productos vinculados que contrate el cliente. “Hay entidades que ponen el mismo incremento (o rebaja) del diferencial independientemente del producto, por ejemplo, de 0,10 o 0,20 puntos. Hay otras que establecen un incremento (o rebaja) diferente por cada producto contratado”, matiza Maica López.

5. Cuidado con los seguros de vida de prima única

Los seguros de vida sirven para que, en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca, el banco pague la parte pendiente del préstamo. Ahora están de moda los seguros de vida de prima única financiada (PUF), que encarecen más las hipotecas porque el total del seguro se incluye en la hipoteca. Así, hay que pagar los intereses que genera esta cantidad. Sin embargo, su contratación conlleva rebajas en el diferencial. Lo importante es comprobar si esta rebaja compensa el gasto del seguro, porque según Adicae “no siempre es así”. Por ejemplo en Ibercaja la contratación de un seguro de vida y del hogar rebajaban el diferencial un 0,10% cada uno, 60 euros anuales cada uno. Pero “la prima anual del seguro de vida encarecía la hipoteca en 117,33 euros al año y el de hogar, con una prima anual de 242 euros, aumentaba el coste de la hipoteca en 182 euros al año”.

6. Solo es obligatorio el seguro de incendios

La mayoría de los propietarios contratan el seguro de hogar cuando firman la hipoteca, pero no es un seguro obligatorio. “La ley solo obliga a tener asegurado el continente de la vivienda en su modalidad de incendios y que el seguro contenga una cláusula en la que se establezca al banco como beneficiario en caso de siniestro. Además, este seguro puede contratarse con la aseguradora que se elija y no con la que imponga la entidad” explica un portavoz de Adicae. Este seguro puede ser cancelado con posterioridad, el problema es que si su contratación ha servido para conseguir mejoras en las condiciones de la hipoteca es posible que suba el interés aplicado por el banco si se da de baja.

7. Seguros de protección de pagos para cubrir eventualidades

Con la inestabilidad laboral actual, la contratación de un seguro de protección de pagos se ha convertido casi en un imprescindible. Su finalidad es garantizar el pago del préstamo cuando se produce algún contratiempo en el titular como pérdida de empleo, enfermedad, accidente o divorcio.Es conveniente conocer cuánto encarece la hipoteca y comparar entre distintas entidades para saber si es rentable o no su contratación. Antes de firmar la hipoteca, los expertos recomiendan analizar los precios de los productos vinculados dentro y fuera de la entidad para valorar si la rebaja compensa. El cliente debe comparar qué supone más gasto, una mayor vinculación con el banco o un interés un poco más alto pero sin tantas ataduras.