COMENTARIO A LA ORDEN (PAÍS VASCO) DE 2 DE ABRIL DE 2013, DE LA CONSEJERA DE DESARROLLO ECONÓMICO Y COMPETITIVIDAD, DEL REGISTRO DE CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE EDIFICIOS.
Mariano-Pablo Melendo Martínez, Notario de Beasain (Guipúzcoa).
INTRODUCCIÓN.- Paso a reseñar brevemente la Orden autonómica citada que desarrolla, en el País Vasco, el procedimiento de inscripción de los certificados de eficiencia energética de edificios de nueva construcción y que, no sólo, no nos soluciona, en su ámbito de aplicación, ninguna de las dudas que nos plantea el posterior Decreto Estatal 235/2013 de 5 de abril, sino que, aún peor, en algún caso, las agrava.
FECHA DE PUBLICACIÓN: Boletín Oficial del País Vasco de 20 de mayo de 2013 (número 95).-
FECHA DE ENTRADA EN VIGOR: Al mes de su publicación, es decir el 20 de junio de 2013.
1.- EL OBJETO DE LA ORDEN.
Su objeto es el de regular el procedimiento de inscripción de los certificados de eficiencia energética en el registro previsto por el artículo 6 del Decreto del País vasco 240/2011, de 22 de noviembre, por el que se regula la certificación de la eficiencia energética de edificios de nueva construcción, así como las funciones del mismo.
Nota importante.- Es fundamental tener en cuenta que la orden sólo se refiere a los edificios de nueva construcción por lo que su ámbito es más reducido que el del posterior (por tres días) Decreto Estatal 235/2013 de 5 de abril, (pero que ha entrado en vigor antes).
Los precedentes normativos de los que la Orden autonómica que comentamos trae causa son la Directiva 2002/91/CE, del Parlamento Europeo y el Consejo de 16 de diciembre de 2002, refundida mediante la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y el Consejo de 19 de mayo de 2010, y el citado Decreto autonómico 240/2011, de 22 de noviembre, que desarrolla dicha normativa en el País Vasco y por el que se regula:
.- La certificación de la eficiencia energética de los edificios de nueva construcción;
.- El ejercicio por la Administración de dicha Comunidad Autónoma de las funciones administrativas necesarias para la correcta aplicación del procedimiento básico para la certificación energética de los edificios sitos en su ámbito territorial.
Además, el indicado Decreto de 2011 al contemplar la inscripción en un Registro Administrativo autonómico de los certificados de eficiencia energética de edificios “a fin de garantizar la necesaria publicidad de los mismos”, remite a una Orden posterior que regularía dicho Registro; dicha Orden es la que ahora reseñamos.
Por lo tanto, el ámbito de dicha orden, como mero desarrollo administrativo autonómico, es el mismo que el del Decreto de 22 de noviembre de 2011 citado del que trascribo su artículo 2 que dispone lo siguiente:
“Artículo 2.– Ámbito de aplicación.
1.– Este Decreto se aplica en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma del País Vasco a:
a) Los edificios de nueva construcción.
b) Las modificaciones, reformas o rehabilitaciones de los ya existentes que tengan una superficie útil superior a 1.000 m2 mediante las que se renueve más del 25 por cien del total de sus cerramientos.
2.– Están excluidos del ámbito de aplicación del Decreto los edificios enunciados en el artículo 2.2 del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción.”
Luego, por ahora en ningún caso, (y salvo un posterior nuevo desarrollo), es aplicable a los “edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un certificado en vigor”, es decir edificios ya existentes, que sí que contempla el artículo 2, letra b) del posterior, (aunque, como hemos dicho, publicado antes en el BOE y con entrada en vigor también anterior), Decreto estatal 235/2013 de 5 de abril, que tantas dudas y quebraderos de cabeza nos está dando estos días.
En conclusión, que, para acabar de complicar el asunto, ahora concurren en el ámbito del certificado de eficiencia energética que nos ocupa, y en esta comunidad autónoma las siguientes normas:
Por un lado, el Decreto autonómico de 22 de noviembre de 2011, desarrollado por la Orden de 2 de abril de 2013, que entrará en vigor, (como hemos dicho), el 20 de junio de 2013, y que siempre aluden, repito, a edificios o partes de edificios, de nueva construcción.
Y, por otro lado, el Decreto estatal 235/2013 de 5 de abril, que es también aplicable en esta comunidad, por tener carácter básico, y cuya regulación abarca también, (de nuevo repetimos), edificios o partes de edificios ya existentes, norma que sí que está ya en vigor, y que, por tanto, precisará de otra norma autonómica que adapte sus especialidades a la legislación de dicha comunidad vasca.
2.- LA FINALIDAD DE LA INSCRIPCIÓN DE LOS CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EL REGISTRO:
Según el artículo 2 de la Orden la inscripción administrativa persigue las siguientes finalidades:
a).- PUBLICIDAD.
Se trata de dar publicidad a la “información básica sobre la calificación energética de los edificios, sus características energéticas, sus envolventes térmicas e instalaciones, condiciones de funcionamiento y ocupación de los mismos, y demás datos utilizados para determinar la calificación de eficiencia energética del edificio”.
b).- SER REQUISITO PREVIO PARA LA OBTENCIÓN DE LA “ETIQUETA ENERGÉTICA”.
La inscripción faculta para poder disponer de la llamada “Etiqueta Energética”.
c).- EL CONTROL ADMINISTRATIVO.
Gracias a la inscripción, la Administración autonómica podrá ejercitar labores de control e inspección establecidas en la legislación aplicable en materia de eficiencia energética de edificios.
d).- FINALIDAD ESTADÍSTICA.
La inscripción además permitirá a la citada Administración autonómica elaborar “estudios, análisis y estadísticas sobre la aplicación práctica de la certificación de eficiencia energética de los edificios, que permitan diseñar medidas y establecer criterios para la mejora de los objetivos de la eficiencia energética”.
3.- ¿QUÉ SE INSCRIBE EN EL REGISTRO?
Según el artículo 3 de la Orden hay que distinguir:
A).- Caso de edificios “completos”.-
Respecto de los mismos, a su vez, debe de nuevo distinguirse:
1.- Supuesto de edificios “en construcción”:
Se inscribe primero el certificado de eficiencia energética del proyecto, y después, y una vez terminada la edificación el certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
Nota.- Se trata de dos certificados distintos para el mismo edificio, dependiendo de dos momentos, “en construcción” y “terminado”. Hasta ahora, en la práctica del despacho yo sólo exigía el certificado “terminado”, para incorporar a la escritura de obra nueva terminada o al acta de final de obra, si el edificio se declaró en construcción; entiendo, modestamente, que esto no ha variado y que no es preciso exigir, para las escrituras de declaraciones de obra, los dos certificados sino sólo el último, aunque esta opinión no tiene otra base que la mera lógica, y, como sabemos, en esta materia, en la mente del legislador, (ya sea estatal o autonómico),la lógica brilla por su ausencia.
2.- Supuesto de actualización de los certificados:
En este caso será objeto de inscripción la renovación o actualización de otros certificados de eficiencia energética anteriores.
3.- Supuesto de cancelación:
Se inscribirá, entonces, la cancelación de la inscripción de los certificados inscritos o de sus actualizaciones
B).– Caso de “partes” de edificios.
En estos supuestos se inscriben los certificados de eficiencia energética de viviendas, locales o partes certificadas de forma independiente, todas pertenecientes al mismo edificio, así como sus renovaciones, actualizaciones o cancelaciones.
4.- SOBRE LA NATURALEZA DEL REGISTRO.
Dicha naturaleza o eficacia es meramente informativa; trascribo al respecto literalmente el artículo 4 de la Orden:
“Artículo 4.- El registro de certificados de eficiencia energética de edificios tiene carácter informativo, exclusivamente respecto de la eficiencia energética del edificio, y no supone la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.”
Nota.- Debe advertirse que, a pesar de su mero carácter de mera publicidad o de “información”, y no de “constitución”, eso no excluye el carácter obligatorio del mismo en los términos que luego veremos.
5.- ADSCRIPCIÓN.-
Resultan las siguientes esferas de adscripción:
A).- ORGÁNICA.- EL registro de certificados de eficiencia energética de edificios está adscrito a la Dirección del Gobierno Vasco que sea competente en materia de energía.
B).– TERRITORIAL.- Tiene carácter único para todo el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco
C).- DE ACCESIBILIDAD.- El registro de certificados de eficiencia energética de edificios estará disponible en la siguiente sede electrónica: https//www.euskadi.net
6.- EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN
Está regulado en los artículos 6 a 12 de los que destaco lo siguiente:
A.- SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN.- Reseño del artículo 6 los siguientes elementos:
a).- ELEMENTO PERSONAL.- La solicitud de inscripción del certificado de eficiencia energética del proyecto y del edificio terminado podrá efectuarse por el promotor o propietario del edificio o parte independiente del mismo o, en su nombre, por el suscriptor del correspondiente certificado,
b).- ELEMENTO TEMPORAL.-
Los plazos para solicitar la inscripción son imperativos en los términos siguientes:
.- Si es preceptiva la emisión del informe de conformidad de control externo.- Se solicita dentro del mes siguiente a la emisión del citado informe.
.- Si no es preceptiva la emisión del informe de conformidad de control externo.- La solicitud deberá efectuarse en el plazo de un mes desde la emisión del correspondiente certificado de eficiencia energética.
c).- ELEMENTO FORMAL. (IMPORTANTE PARA LA PRÁCTICA NOTARIAL).
Copio literalmente por su importancia el párrafo segundo del artículo 6.1 de la Orden que dispone:
“En todo caso, de conformidad con la obligación recogida en el artículo 16 del Decreto 240/2011, el certificado de eficiencia energética debe figurar debidamente inscrito en el registro con anterioridad a la compra o alquiler del edificio o parte independiente del mismo”.
Este precepto es desarrollo, a su vez, del artículo 16 del Decreto autonómico 240/2011, antes citado que, por su parte dispone lo siguiente:
“Artículo 16.– Información sobre la calificación energética.
1.– Las personas promotoras, profesionales o empresas que vendan o arrienden edificios de nueva construcción suministrarán obligatoriamente a las personas que se los compren o alquilen la información que prevé la legislación sobre protección de las personas consumidoras y usuarias y además la siguiente:
a) El Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado.
b) La Etiqueta Energética indicativa de la calificación obtenida según el modelo que figura en el anexo al presente Decreto.
Asimismo, se debe notificar a las personas que compren o arrienden viviendas que toda la información relativa al certificado de eficiencia energética y su control externo, renovación y actualización, estará a su disposición como parte del Libro del Edificio en los términos indicados por el Decreto 250/2003, de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda, así como en el Registro regulado en el Capítulo III de este Decreto.
2. – Los órganos de protección de las personas consumidoras y usuarias de la Comunidad Autónoma del País Vasco velarán por el cumplimiento de lo previsto en este Decreto prestando una especial atención a la existencia y corrección de los Certificados y de las Etiquetas de Eficiencia Energética de los edificios. Igualmente, vigilarán el cumplimiento de las previsiones reguladoras de la información que ha de facilitarse al consumidor o consumidora y que son determinadas en la legislación sobre protección de las personas consumidoras y usuarias, y en particular la información obligatoria que debe presentarse a quien ostente la condición de consumidor y usuario de viviendas”.
Comentario:
Poniendo en conexión el Decreto autonómico y la Orden de desarrollo las obligaciones del promotor, profesional, o empresario son:
1.- Obligación de “entrega”, (eso quiere decir “suministrar”), del Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado, así como de la Etiqueta Energética, cuando se trate de la venta o alquiler de edificios de nueva construcción. (Atención, el Decreto no habla de “partes de los mismos”).
2.- Obligación de “notificar” al comprador o arrendador de VIVIENDAS, (¡ojo!, ahora ya no se refiere al edificio completo), que toda la información relativa al certificado de eficiencia energética y su control externo, renovación y actualización, estará a su disposición como parte del Libro del Edificio, así como en el Registro que regula la orden.
Pero a lo anterior hay que añadir las exigencias que establece,
en este punto, la Orden autonómica, que extiende la obligación de inscripción de la certificación no sólo para el caso de la venta o alquiler de edificios de nueva construcción, sino que añade también de “PARTES DEL MISMO”, (entiendo que esto engloba a las viviendas), caso este en elque también deberáacreditarse la inscripción en el registro “informativo”.
Desde el punto de vista práctico se nos plantea, entonces, la cuestión de qué hace falta que nos acrediten en el trabajo diario cuando se trate de venta por parte de un promotor, profesional, o empresario de un edificio de nueva construcción o de partes del mismo, y por lo que entiendo es lo siguiente:
1.- Regla general.- Se tiene que presentar el certificado y acreditar su inscripción en el Registro citado mediante la “etiqueta energética”. (Luego nos referimos a ella).
Pero, ¿y si sólo se nos aporta la certificación y no la etiqueta?, esto es, ¿qué pasa si no se nos acredita la inscripción de la certificación en el Registro?. En este supuesto creo que, a pesar de la letra de la ley y lo antes dicho, basta con el certificado, debido a que la inscripción es sólo “informativa”, y a que existen diversos medios para que el comprador pueda verificar telemáticamente la obtención de la etiqueta, aunque desde luego obligará a advertir en la escritura que “no se acredita la inscripción del certificado exhibido”.
2.- ¿Qué ocurre si no se nos aporta ni la certificación ni la “etiqueta”?; ¿cabe en este caso otorgar la escritura con una mera advertencia?.- En mi opinión, y a salvo lo dicho sobre no constancia de la inscripción, el texto de la Orden es claro y exige ambos extremos, aunque es cierto que no impone su mención expresa en la escritura pública ni impide la inscripción en el registro de la Propiedad si faltan dichos requisitos; pero, a mi juicio, y dado que pueden existir sanciones con base en la legislación de protección al consumidor y dado que pueden derivarse incluso responsabilidades civiles en caso de un certificado que no sea correcto, creo que la mejor práctica es exigir que se nos acrediten ambos extremos; aunque, si no se aportan, (lo que será muy poco habitual en el caso de los edificios de nueva construcción de que estamos hablando), también es cierto que no “parece” haber impedimento legal (¿lo hay en realidad?), para otorgar la escritura, pero con una expresa advertencia de su falta, y con apercibimiento de las consecuencias de todo tipo que derivan de su falta de aportación. Sé que es una opinión muy discutible, de la que ni yo mismo estoy convencido, y una solución poco recomendable dado nuestra misión de controlar el cumplimiento de los requisitos legales.
3.- ¿Y si se aporta sólo la “etiqueta”?.- En este caso entiendo que no es preciso exhibir la certificación ya que la etiqueta acredita su existencia.
4.- ¿Cabe renuncia a la exhibición o entrega del certificado y de la etiqueta?.- En mi opinión, y dados los términos imperativos de la legislación que inspira la norma que comentamos y su finalidad genérica de protección no sólo del consumidor sino también del medio ambiente, no es un derecho renunciable, máxime cuando la norma no ha establecido excepción al respecto.
5.- Finalmente debe tenerse en cuenta que la exigencia de la inscripción del certificado con anterioridad al otorgamiento de la escritura, y la obtención de la “etiqueta” lo es sólo para los casos de compra-venta y alquiler de un edificio de nueva construcción o partes independientes del mismo, pero no para los casos de la declaración de la obra nueva terminada para los que bastará, entiendo, la mera aportación del certificado, con independencia de su inscripción, según antes ya apuntábamos.
B.- EL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN.
Sucintamente debe reunir los siguientes pasos:
1.- Presentación de la solicitud.
.- Caso general: presentación de la solicitud en forma electrónica y ajustada al modelo normalizado dispuesto en el anexo a la Orden. Se utilizará el certificado electrónico reconocido en los términos dispuestos por el Decreto 21/2012, de 21 de febrero, de Administración Electrónica.
.- Caso especial: presentación presencial.- Cuando se trate de una persona física que no tenga garantizado el acceso y disponibilidad de los medios tecnológicos precisos, es posible, (misericordiosamente, añado yo), el acceso presencial al registro a cuyos efectos las solicitudes de inscripción podrán ser presentadas en las oficinas del Ente Vasco de la Energía, cuyo personal procederá, una vez validada la documentación, a su elevación al registro electrónico, mediante el uso de la firma electrónica de la que estén dotados.
.- Documentos que acompañará a la solicitud :
1.- El Certificado de eficiencia energética emitido de acuerdo con el modelo establecido en el anexo I de la Orden.
2. – En su caso, copia de los archivos informáticos correspondientes al procedimiento de certificación energética.
3.– En el caso de que la calificación obtenida fuera A, B o C, informe de control externo favorable emitido por un agente acreditado.
2.- La emisión del “acuse de recibo”.
Realizados los trámites anteriores el registro emitirá automáticamente un “acuse de recibo” firmado electrónicamente. Este mensaje de confirmación se configurará de forma que pueda ser impreso y archivado de modo informático por la persona interesada y garantice la identidad en el registro.
Nota.- Está claro que este “acuse de recibo” NO será bastante para acreditar notarialmente la inscripción en el registro a los efectos de las ventas o del alquiler en los términos que antes señalábamos
3.- Inscripción.
Cumplidos los requisitos expuestos quedará inscrito el certificado en el registro.
4.- Expedición del Número de Registro y de la “Etiqueta”.
Después de la inscripción se comunicará al promotor o propietario el número de registro asignado así como que, a partir de ese momento, tiene a su disposición, a través de una aplicación informática, la etiqueta de la eficiencia energética del proyecto del edificio o del edificio terminado.
5.- ¿Qué se hace con la “etiqueta”?.
Regula este extremo el Decreto de 22 de noviembre de 2011, que establece dos obligaciones principales respecto de la misma:
1.- Obligación de inclusión.- Su artículo 13 obliga a incluirla en toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta o arrendamiento total o parcial del edificio con las excepciones y modalidades que el mismo determina, entre ellas la publicidad en prensa que tiene un régimen excepcional.
2.- Obligación de exhibición.- La etiqueta debe ser obligatoriamente exhibida (artículo 14 del Decreto), mediante una “placa” cuyo contenido regula el citado Decreto, colocada en lugar destacado y claramente visible por el público, en los edificios ocupados por la Administración Pública o por instituciones que presten servicios públicos a un número importante de personas y que, por consiguiente, sean frecuentados habitualmente por ellas, con una superficie útil superior a 1.000 metros cuadrados así como en los edificios destinados a VPO promovidas por la Administración vasca.
Finalmente, debe reseñarse que es voluntaria la exhibición de la etiqueta de eficiencia energética mediante la indicada “placa”, en los demás edificios.
C) .- CANCELACIÓN DE LAS INSCRIPCIONES.
Procederá en los supuestos que contempla el artículo 9 de la Orden, a saber:
.- Que haya transcurrido el plazo de vigencia de los certificados inscritos sin haberse renovado.
.– Que no se haya actualizado el correspondiente certificado de eficiencia energética, en los casos previstos en el artículo 5.2 del Decreto 240/2011, de 22 de noviembre.
.– Que se tenga constancia fehaciente de que las viviendas, locales o partes certificadas separadamente han dejado de reunir las condiciones que justificaron dicha certificación independiente, como consecuencia de inspecciones realizadas o de actualizaciones presentadas en el registro, o por cualquier otra causa.
.- Que por cualquier motivo, se tenga constancia de la desaparición del edificio certificado.
7.- EL PROCEDIMIENTO DE ACCESO AL REGISTRO.
Sin perjuicio del respeto a la protección de los datos de carácter personal requeridas por la legislación vigente, el contenido del registro será accesible a través de “Internet”, en la sede informática del registro administrativo, mediante páginas web en las que se hará constar al menos (artículo 13 de la Orden):
– La identificación del edificio, vivienda, local o parte de edificio certificado.
– La indicación de si el certificado vigente se refiere al proyecto de edificación o al edificio terminado.
– Si el certificado vigente se refiere a una vivienda o a un local dedicado a usos diferentes al de vivienda.
– La calificación energética consignada en el certificado vigente, señalada en la escala de eficiencia energética.
– El plazo de vigencia del certificado de eficiencia energética.
– Si se trata de una actualización o renovación de certificado de eficiencia energética.
– En su caso, el listado de certificados anteriores que hayan sido objeto de actualización o renovación, con las correspondientes calificaciones energéticas y los resultados de sus respectivos informes de control externo.
8.- RÉGIMEN SANCIONADOR
El artículo 14 de la orden establece un régimen sancionador mediante la remisión a los apartados 4, 5 y 6, del artículo 50, de la Ley 6/2003 del Estatuto de las Personas consumidoras y usuarias del País Vasco y al artículo 21 del citado Decreto 240/2011, de 22 de noviembre.
De la remisión a los indicados apartados 4, 5 y 6, del artículo 50, de la Ley 6/2003 resulta que el incumplimiento de las obligaciones legales puede suponer una infracción en materia de consumo dentro de las siguientes tipologías:
a).- Infracción en materia de normalización técnica, comercial y de prestación de servicios, así como en materia de condiciones o técnicas de venta o suministro de bienes o servicios.
b).- Infracción en materia de información, vigilancia, investigación, inspección, tramitación y ejecución.
c).- En general, infracción por incumplimiento de los requisitos, obligaciones o prohibiciones expresamente establecidos por la normativa vigente en materia de defensa de las personas consumidoras y usuarias y disposiciones complementarias.
Lo anterior es refrendado por el artículo 21 del citado Decreto 240/2011, de 22 de noviembre que dispone:
“Artículo 21.– Infracciones y sanciones. El incumplimiento de cualquiera de los preceptos contenidos en el presente Decreto constituye infracción en materia de consumo, de conformidad con los apartados 4, 5 y 6 del artículo 50 de la Ley 6/2003, de 22 de diciembre, del Estatuto de las Personas Consumidoras y Usuarias y serán castigadas con las sanciones previstas en la misma.”
Por lo tanto en todo caso el incumplimiento del contenido de la Orden es materia sancionable de acuerdo con la legislación autonómica de protección del consumidor .
Notícia de certificación energética publicada por notariosyregistradores.com
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